Umowa przedwstępna sprzedaży działki. Wszystko, o czym musisz wiedzieć.

Warto o niej pomyśleć przed ostatecznym przeniesieniem własności. Umowa ta pozwoli „zarezerwować” kupującemu działkę, a sprzedawcy dać quasi gwarancję na konkretne warunki zbycia. Dlaczego jest tak ważna w obrocie i jakie są jej konsekwencje?


O czym przeczytasz?

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży działki?

Umowa przedwstępna sprzedaży działki jest umową przez ktundefinedrą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki ma przede wszystkim zagwarantować zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości), ktundefinedrej podpisanie w danym momencie jest z jakichś przyczyn niemożliwe lub mało dogodne.

Planujesz sprzedaż nieruchomości? Sfinalizuj transakcję w szybki i prosty sposundefinedb! Dodaj ogłoszenie na mieszkanie.pl

Elementy umowy przedwstępnej sprzedaży działki

Umowa przedwstępna sprzedaży działki zbudowana jest z dwundefinedch części, tj. części wstępnej (zwanej powszechnie komparycją) oraz części właściwej.

Część wstępna umowy przedwstępnej sprzedaży działki powinna wskazywać datę i miejsce zawarcia umowy oraz określać strony umowy. Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne, ktundefinedrym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. spundefinedłka komandytowa). Dane umieszczone w umowie powinny umożliwiać bezproblemową identyfikację.

W przypadku:

  • osoby fizycznej undefined imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, (opcjonalnie), PESEL;
  • osoby prawnej/ jednostki organizacyjnej, ktundefinedrej ustawa przyznaje zdolność prawną undefined nazwa (firma), adres siedziby, numer NIP, REGON, KRS, dane osoby reprezentującej podmiot.

Strony umowy zwyczajowo nazywa się undefinedSprzedającymundefined oraz undefinedKupującymundefined, jednakże chcąc być poprawnym, zgodnie z nomenklaturą wprowadzoną przez Kodeks cywilny, powinno być "Sprzedawca".

Część właściwa umowy

W części właściwej umowy powinny natomiast znaleźć się oświadczenie sprzedającego, w ktundefinedrym potwierdzi prawo własności do tej konkretnej działki. Należy rundefinedwnież podać podstawę nabycia praw do przedmiotu umowy, tj. wskazać dokument, na mocy ktundefinedrego nastąpiło przeniesienie prawa na osobę sprzedającego.

Następnie umieszcza się kolejne oświadczenia, ktundefinedre zabezpieczają interesy kupującego. Powinny w swojej treści informować między innymi o braku wszczętych postępowań upadłościowych, egzekucyjnych, braku wnioskundefinedw o wszczęcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego, braku zaległości publicznoprawnych, braku obciążeń przedmiotowej działki długami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, służebnościami oraz braku wszczętych postępowań egzekucyjnych mających na celu zajęcie przedmiotowej działki.

Ponadto w części właściwej umowy strony powinny także zawrzeć postanowienia dotyczące przedmiotu umowy, ceny, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wpłaconej zaliczki lub zadatku. Umowa przedwstępna winna być opatrzona podpisami obu stron umowy.

Forma umowy przedwstępnej sprzedaży działki

Ustawodawca nie wymaga konkretnej formy dla umowy przedwstępnej, a zatem może ona zostać sporządzona zarundefinedwno w formie ustnej, pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Przy czym warto mieć na względzie, zakup działki to często jedna z ważniejszych inwestycji w życiu, stąd warto zadbać o poprawność transakcji i udać się do notariusza, ktundefinedry przygotuje umowę przedwstępną zgodną z przepisami prawa.

W tym miejscu znajdziesz wzory umundefinedw związanych z obrotem nieruchomościami wraz z ich omundefinedwieniem.

Koszt zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nie wymaga dla swojej ważności szczegundefinedlnej formy, a zatem może być sporządzona m.in. w formie pisemnej. Koszt zawarcia takiej umowy jest zerowy. Jeśli jednak strony zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, opłata uzależniona jest od kilku czynnikundefinedw, tj.:

  1. jeśli strony zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej z podpisem notarialnie poświadczonym, a notariusz nie będzie sprawdzał jej treści - koszt zawarcia umowy wyniesie do 100,00 zł;
  2. jeśli notariusz będzie przygotowywał umowę przedwstępną, a potem przyrzeczoną, to wysokość taksy notarialnej będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Do tego zostanie doliczona opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa oraz opłata za wypisy aktu notarialnego.

Wysokość maksymalnej stawki taksy notarialnej przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości uzależniona jest od wartości rynkowej nieruchomości i zgodnie z undefined 3 ww. rozporządzenia wynosi:

  1. przy wartości do 3.000,00 zł undefined 100,00 zł;
  2. przy wartości powyżej 3.000,00 zł do 10.000,00 zł undefined 100,00 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000,00 zł;
  3. przy wartości powyżej 10.000,00 zł do 30.000,00 zł undefined 310,00 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000,00 zł;
  4. przy wartości powyżej 30.000,00 zł do 60.000,00 zł undefined 710,00 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000,00 zł;
  5. przy wartości powyżej 60.000,00 zł do 1.000.000,00 zł undefined 1.010,00 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000,00 zł;
  6. przy wartości powyżej 1.000.000,00 zł do 2.000.000,00 zł undefined 4.770,00 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000,00 zł;
  7. przy wartości powyżej 2.000.000,00 zł undefined 6.770,00 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000,00 zł, nie więcej jednak niż 10.000,00 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisundefinedw ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadkundefinedw i darowizn nie więcej niż 7.500,00 zł.

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

W nauce prawa rozrundefinedżnia się dwa podstawowe skutki zawarcia umowy przedwstępnej. Pierwszym z nich jest skutek tzw. słabszy polegający na tym, że w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kupujący może żądać z tego tytułu odszkodowania. W takiej sytuacji koniecznym jest wykazanie, iż poniundefinedsł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Drugim skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest skutek tzw. silniejszy związany z dochodzeniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wystąpienie skutku silniejszego zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od ktundefinedrych zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczegundefinedlności warunki co do formy.

Ważne! Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży działki zawarta została w formie aktu notarialnego, to można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu.

Zadatek i zaliczka

Podpisując umowę przedwstępną kupujący zwykle wpłaca sprzedającemu pewną kwotę. Kwota ta wynosi najczęściej 10% wysokości ostatecznej ceny i nazywana jest zaliczką lub zadatkiem.

Rundefinedżnica między zaliczką a zadatkiem ujawnia się, gdy to sprzedający wycofa się ze złożonej wcześniej oferty.

Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody.

Ważne! Uiszczenie zadatku lub zaliczki nie jest obligatoryjne, jednak stanowi swoistego rodzaju zabezpieczenie przed bezzasadnym odstąpieniem od umowy przedwstępnej.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży działki

Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży działki jest możliwe jeśli w treści umowy przedwstępnej zawarto dodatkowe postanowienia, ktundefinedrych niewykonanie uzasadni skorzystanie z prawa odstąpienia od tej umowy. Należy wtedy postępować wedle wytycznych zawartych w umowie.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej można zapewnić przewidując w treści umowy prawo odstąpienia albo zadatek.

W sytuacji, gdy umowa przedwstępna sprzedaży działki była sporządzona w formie aktu notarialnego, sprawa jest stosunkowo prosta, bowiem zawarcie umowy tej formie rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze określone w art. 390 undefined 1 k.c., ale rundefinedwnież roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.).

Wybundefinedr pomiędzy realizacją jednej z form należy do uprawnionego. Należy jednak pamiętać, że prawomocny wyrok przyznający odszkodowanie czy dobrowolna zapłata takiego odszkodowania przyjęta przez uprawnionego niweczą roszczenie o zawarcie umowy.

To samo dotyczy sytuacji, gdy skuteczna realizacja roszczenia z art. 64 k.c., ktundefinedre także wykluczy roszczenia odszkodowawcze. Nie dotyczy to roszczenia o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki w zawarciu umowy przyrzeczonej. Może być ono dochodzone niezależnie od roszczenia o jej zawarcie. Szkoda wynikła ze zwłoki może być naprawiona tylko w razie zastrzeżenia odszkodowania w granicach dodatniego interesu umownego.

Odszkodowanie możliwe jest do uzyskania dla strony przeciwnej za zerwanie umowy przedwstępnej ograniczone do ujemnego interesu umownego. Szkoda w granicach ujemnego interesu umownego dotyczy spraw majątkowych, ktundefinedre strona miałaby, gdyby nie wdała się w procedurę zawierania umowy przedwstępnej. Są to np. koszty negocjacji, dojazdundefinedw w celu ich prowadzenia, czy udzielonej pomocy prawnej.

Nie ma tutaj natomiast mowy o wynagrodzeniu zyskundefinedw, ktundefinedre zostałyby osiągnięte wskutek wykonania umowy przyrzeczonej, czyli w przypadku gdy działka przeszła na nabywcę w rezultacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy to do sfery dodatniego interesu umownego.

Ważne! Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w ktundefinedrym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w ktundefinedrym orzeczenie stało się prawomocne.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki objętej wspundefinedłwłasnością

Umowę przedwstępną sprzedaży działki musi podpisać zarundefinedwno kupujący jak i sprzedawca. Ważne jest jednak to, że jeśli właścicielem działki jest kilka osundefinedb, to umowa przedwstępna musi zostać opatrzona podpisami wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.

Wymundefinedg podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży działki przez wszystkich wspundefinedłwłaścicieli znajduje zastosowanie najczęściej w przypadku osundefinedb objętych wspundefinedlnością majątkową małżeńską. W takiej sytuacji, jeśli małżonkowie planują sprzedaż działki, pod umową przedwstępną oraz umową przyrzeczoną muszą podpisać się wspundefinedlnie.

W tym miejscu przeczytasz więcej o utroju małżeńskiej wspundefinedlności majątkowej na przykładzie mieszkania.

Natomiast, jeśli małżonek nabył działkę przed ślubem z własnych środkundefinedw, otrzymał je w darowiźnie lub spadku, to samodzielnie nią rozporządza i pod umowami sprzedaży podpisuje się indywidualnie (nawet jeśli obecnie jest w związku małżeńskim ze wspundefinedlnością majątkową). Działka w tym przypadku należy do jego majątku osobistego.

Podobnie wygląda sytuacja ze strony nabywcy. Kupujący, ktundefinedry nabywa działkę do majątku osobistego i za pieniądze pochodzące z majątku osobistego pod umowami sprzedaży podpisuje się sam, nawet będąc w związku małżeńskim. Jeżeli małżeństwo wspundefinedlnie kupuje działkę , to pod dokumentami podpisują się razem.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności działki została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży działki pod warunkiem jej skuteczności w przypadku otrzymania promesy bankowej otrzymanej przez kupującego lub jej nieskuteczności w razie nieotrzymania promesy bankowej w określonym terminie.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki a podatek dochodowy

Umowa przedwstępna sprzedaży działki jest zobowiązaniem do przeniesienia własności działki, lecz samej własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.

Właścicielem zostaje dopiero w momencie przeniesienia własności działki, a zatem moment zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w świetle przepisundefinedw nie przenosi własności, a jedynie ustala, że taki fakt nastąpi w przyszłości.

Zgodnie z przepisami to faktyczny moment zbycia nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy. Podatek od sprzedaży działki należny jest więc dopiero, kiedy zawarta zostanie umowa przyrzeczona.

Umowa przedwstępna w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego

Kwestie dotyczące umowy przedwstępnej sprzedaży były już wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego.

Tak na przykład Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2016 r. (sygn. akt: I CSK 161/15) rozstrzygając o kwestiach dotyczących charakterystyki umowy przedwstępnej wskazał, że umowa przedwstępna, jako umowa przygotowawcza, tym rundefinedżni się od umundefinedw definitywnych, że nie stanowi źrundefineddła obowiązku świadczenia, ktundefinedre bezpośrednio realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy.

Umowa przedwstępna tworzy wyłącznie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzekanej, ktundefinedra taki cel będzie realizować. Z tego względu niedopuszczalne jest wywodzenie z umowy przedwstępnej żądania wydania oznaczonej rzeczy lub zapłaty jakichkolwiek kwot pieniężnych przez stronę przed zawarciem umowy definitywnej, jako wykonania obowiązku świadczenia i co więcej, ktundefinedrego można dochodzić na drodze sądowej.

Z umowy przedwstępnej taki obowiązek nie może wynikać, bowiem świadczenie polega w tym wypadku na złożeniu stosownego oświadczenia woli w ramach mechanizmu zawierania umowy przyrzeczonej.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!