Umowa pośrednictwa sprzedaży - na co uważać?

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości powinna chronić sprzedającego i zapewnić wynagrodzenie dla agencji. Bywa jednak, że sprzedający podpisują umowy niezgodne z ich interesami. Umowa pośrednictwa - co to jest, na co uważać i kiedy jest nieważna


O czym przeczytasz?

Umowa pośrednictwa na co uważać

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - co to jest?

Sprzedajesz mieszkanie lub dom i zdecydowałeś się na wspundefinedłpracę z agencją. W takim przypadku konieczne jest podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Każde biuro posiada swundefinedj własny wzundefinedr umowy, jednak nie oznacza to, że undefinedw ciemnoundefined powinieneś go podpisać i nie masz możliwości doprecyzowania warunkundefinedw wspundefinedłpracy.

Jak to mundefinedwią, diabeł tkwi w szczegundefinedłach, a umowy podpisuje się na złe czasy. W końcu dopundefinedki obie strony zadowolone są ze wspundefinedłpracy, umowa może się im wydawać zbędna. Tymczasem sprzedaż mieszkania jest olbrzymią inwestycją czasu - dla sprzedającego i agencji - a dodatkowo w grę wchodzą duże pieniądze. Te dwie zmienne sprawiają, że jest to grunt grząski i konfliktogenny. Chyba, że odpowiednio zadbamy o nasze interesy i podpiszemy umowę (co zresztą jest wymogiem prawnym).

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości zawierana jest między sprzedającym a agencją nieruchomości. Opisuje ona zobowiązania obu stron, określa wysokość prowizji dla agencji oraz warunki jej wypłacenia. Umowa pośrednictwa sprzedaży informuje, jakie działania będzie prowadzić agencja celem sprzedaży nieruchomości oraz czy sprzedający może podpisywać podobne umowy z innymi agencjami. Warto upewnić się, że w umowie nie ma zapisundefinedw abuzywnych czyli takich, ktundefinedre ją unieważniają.

Kiedy umowa pośrednictwa sprzedaży jest nieważna?

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jeśli nie zostanie zachowana forma pisemna, tj. umowa nie będzie dokumentem-kartką papieru z odręcznymi podpisami stron lub nie będzie podpisana elektronicznym podpisem certyfikowanym, jej ważność z łatwością da się podważyć. Istotna uwaga: nie każdy podpis elektroniczny jest certyfikowany, a skan umowy z podpisem ma jedynie wartość dokumentacyjną, a nie w sensie prawnym.

Więcej na temat umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości oraz wzundefinedr takiej umowy znajdziesz w artykule mec. Łukasza Jasińskiego.

O formach zawarcia umowy w prawie cywilnym przeczytasz w artykule tego samego autora.

Innym przypadkiem, kiedy umowa pośrednictwa sprzedaży jest nieważna, może być sytuacja gdy zawiera ona tzw. przepisy abuzywne. Innymi słowy, są to zapisy niedozwolone, ktundefinedre w pełni dyskwalifikują wszystkie postanowienia umowy. W przypadku pośrednictwa sprzedaży najczęściej takimi zapisami są:

  • ustalenie sankcji finansowych za naruszenie warunkundefinedw umowy jedynie na jedną ze stron
  • ustalenie zbyt wysokich sankcji finansowych (np. wielokrotnie przekraczających przedmiot umowy, jakim jest ewentualna prowizja)
  • żądanie zapłacenia prowizji agentowi, jeśli do sprzedaży mieszkania dojdzie z inicjatywy sprzedawcy.

Ten ostatni punkt wzbudza szczegundefinedlnie wiele emocji. Sprzedający zadają sobie pytanie, czy podpisując umowę z agencją mogą sprzedać mieszkanie osobiście. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie brzmi: tak. By w pełni zrozumieć niuanse związane z koniecznością zapłaty prowizji, należy poznać rundefinedżnice między otwartą umową pośrednictwa sprzedaży i umową pośrednictwa na wyłączność.

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości bez wyłączności czyli tzw. otwarta - plusy i minusy

Umowa otwarta umożliwia włączenie do procesu sprzedażowego kilku pośrednikundefinedw. Zapłatę w postaci prowizji otrzymuje tylko jeden z nich, ktundefinedry doprowadzi do sprzedaży, czyli znajdzie kupca.

Jak łatwo się domyślić, zaangażowanie poszczegundefinedlnych pośrednikundefinedw może być w tym przypadku rundefinedżne.

Agencje pracujące na umowach otwartych ciężar swoich działań przenoszą raczej na szukanie ofert dla kupujących i mniej skupiają się na wyszukiwaniu kupujących do konkretnych ofert.

Dla Ciebie, jako sprzedającego, to bardzo ważny rozkład sił: ponieważ agentowi bardziej zależy na uzyskaniu prowizji od kupującego ze względu na jej wysokość, będzie bardziej zainteresowany jego interesami niż Twoimi. Dodatkowo, pozyskując zapłatę z obu stron, agent będzie mniej zmobilizowany do utrzymania wysokiej ceny Twojego mieszkania, bo i tak zyska na transakcji.

Plusem umowy otwartej jest to, że teoretycznie zwiększa się szansa na znalezienie kupca, skoro kilka podmiotundefinedw go szuka. W praktyce jednak oferty na wyłączności sprzedawane są kilkukrotnie szybciej niż w przypadku umundefinedw otwartych, a uzyskana cena podażowa jest wyższa niż przy sprzedaży bezpośredniej. Dodatkowo dochodzi kwestia Twojego czasu: starając się sprzedać przez kilka agencji, jesteś zobowiązany do odpowiadania na telefony agentundefinedw z każdej z nich. To może mocno rozregulować Twundefinedj tryb życia i zmusić Cię rundefinedwnież do prowadzenia grafiku prezentacji dla poszczegundefinedlnych pośrednikundefinedw, aby undefinednie wchodzili sobie w drogęundefined.

Umowa pośrednictwa z wyłącznością - plusy i minusy

Umowa na wyłączność czy otwarta

Podstawowym plusem umowy z wyłącznością jest to, że zyskujesz na wstępie zaangażowanie pośrednika w proces sprzedażowy. Ponieważ wie on, że prowizja zostanie wypłacona tylko jemu, jest zmobilizowany do pracy: podobnie jak i Ty, chce uzyskać jak najwyższą cenę i jak najszybciej zbyć nieruchomość.

Agencja, ktundefinedra ściga się z innymi w celu zdobycia palmy pierwszeństwa w sprzedaży (pracująca na umowie otwartej) może wychodzić z założenia, że niższa prowizja jest lepsza od żadnej. Tymczasem agencja na umowie o wyłączności zarabia tym więcej, im więcej zarobisz Ty.

Agencje wspundefinedłpracujące w ramach umowy o wyłączności dbają o przygotowanie ogłoszenia, ktundefinedre faktycznie będzie atrakcyjne dla odbiorcy i zwiększy zainteresowanie. Dodatkowo skupiają się na promocji ogłoszenia, skorzysta z możliwości jakie daje internet w kwestii celowania reklamy na konkretne grupy odbiorcundefinedw.

Dodatkowym plusem jest to, że jako sprzedający kontaktujesz się z jedną agencją, czyli najczęściej tylko jednym pośrednikiem, ktundefinedry sam zawiaduje kalendarzem spotkań z potencjalnymi kupującymi. Twoje mieszkanie ma znacznie lepszy wizerunek na rynku, ponieważ ogłoszenia są ze sobą spundefinedjne pod względem merytorycznym i estetycznym. Kupujący - ktundefinedrzy każdego dnia przeglądają setki ofert - nie będą zatem zaskoczeni widząc to samo mieszkanie w rundefinedżnych undefinedinterpretacjachundefined, sfotografowane i opisane w rundefinedżny sposundefinedb. Taka sytuacja może wpływać na negatywny odbiundefinedr oferty - bo w końcu jeśli coś jest tak nachalnie i na rundefinedżne sposoby prezentowane, to musi być wadliwe, prawda?

Minusem wspundefinedłpracy z pośrednikiem w oparciu o umowę na wyłączność jest to, że jest ona podpisywana najczęściej na czas określony, co wyklucza możliwość skorzystania z usług innej agencji. Jeśli jednak dobrze skonstruujemy umowę, nie powinna pojawić się konieczność zmiany agencji, a przed ewentualnym niewywiązywaniem się przez nią z warunkundefinedw umowy powinny chronić nas konkretne zapisy.

Kolejnym minusem jest to, że jeśli znajdziemy kupującego samodzielnie, może nas to nie zwalniać z konieczności wypłacenia agentowi wynagrodzenia. Nie jest to rundefinedwnoznaczne z wypłaceniem mu prowizji! Wynagrodzenie w takim przypadku powinno być dostosowane do wysokości kosztundefinedw poniesionych na przygotowanie i promowanie oferty, co koniecznie należy zawrzeć w umowie (jest to forma odszkodowania i wynagrodzenia za faktycznie wykonane działania).

Umowa pośrednictwa sprzedaży - na co uważać?

Nim podpiszesz umowę z pośrednikiem koniecznie sprawdź jego reputację oraz doświadczenie. Dodatkowo zastanundefinedw się, czy odpowiada Ci forma wspundefinedłpracy przez niego oferowana - tj. umowa otwarta czy na wyłączność. W obu przypadkach sprawdź, czy zakres czynności umowy pośrednictwa jest dla Ciebie zrozumiały i satysfakcjonujący, jeśli chodzi o działania agenta.

Bardzo istotną kwestią jest nie tylko to, czy agent posiada ubezpieczenie OC (to wymundefinedg prawny, choć nie każdy go przestrzega), a ile wynosi suma ubezpieczenia wykupionego w ramach polisy. To ważne w sytuacji, gdy dojdzie do konieczności wypłacenia Ci świadczeń, dobra ochrona ubezpieczeniowa agenta może znacznie polepszyć ich ściągalność.

Więcej na temat odpowiedzialności agentundefinedw nieruchomości i o tym, jak dochodzić od nich roszczeń znajdziesz w artykule mec. Łukasz Jasińskiego.

Dokładnie sprawdź, jak prezentuje się kwestia wynagrodzenia dla agencji jeśli sprzedasz mieszkanie samodzielnie - pamiętaj, że pobieranie wtedy prowizji przez agencję jest niedozwolone prawnie i jest przepisem abuzywnym! Jeśli podpisujesz umowę otwartą z kilkoma agencjami, po sprzedaży mieszkania upewnij się, że wypowiedziałeś umowę ze wszystkimi z nich. Jeżeli wspundefinedłpracujesz z agencją w ramach umowy na wyłączność ustal zapis, ktundefinedry będzie wyjaśniał, co dzieje się w przypadku sprzedaży mieszkania po wygaśnięciu umowy, jeśli kupujący będzie pozyskany w wyniku działań agencji. "Schowanie głowy w piasek" w tym wypadku może doprowadzić do kłopotundefinedw i niepotrzebnych komplikacji.

Na koniec: jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do zapisundefinedw w umowie pośrednictwa sprzedaży, skontaktuj się z prawnikiem. Kilka dni zwłoki przeznaczone na dokładne zbadanie tematu może Ci oszczędzić wielu kłopotundefinedw oraz zapewnić większy zysk ze sprzedaży Twojej nieruchomości.

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - wzundefinedr do pobrania i więcej informacji.

Inne artykuły, ktundefinedre mogą Cię zainteresować:

Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania?

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży - czy remont zawsze zwiększy wartość mieszkania?

Jak dobrze wycenić nieruchomość? 8 najczęściej popełnianych błędundefinedw

Biuro nieruchomości a sprzedaż mieszkania - czy zawsze potrzebujesz pomocy pośrednika w sprzedaży mieszkania?

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania: jakie musisz zgromadzić?

Zaliczka a zadatek - czym się rundefinedżnią?

Jak sprzedać mieszkanie

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!