Umowa pośrednictwa sprzedaży - na co uważać?

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości powinna chronić sprzedającego i zapewnić wynagrodzenie dla agencji. Bywa jednak, że sprzedający podpisują umowy niezgodne z ich interesami. Umowa pośrednictwa - co to jest, na co uważać i kiedy jest nieważna


O czym przeczytasz?

Umowa pośrednictwa na co uważać

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - co to jest?

Sprzedajesz mieszkanie lub dom i zdecydowałeś się na współpracę z agencją. W takim przypadku konieczne jest podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Każde biuro posiada swój własny wzór umowy, jednak nie oznacza to, że “w ciemno” powinieneś go podpisać i nie masz możliwości doprecyzowania warunków współpracy. 

Jak to mówią, diabeł tkwi w szczegółach, a umowy podpisuje się na złe czasy. W końcu dopóki obie strony zadowolone są ze współpracy, umowa może się im wydawać zbędna. Tymczasem sprzedaż mieszkania jest olbrzymią inwestycją czasu - dla sprzedającego i agencji - a dodatkowo w grę wchodzą duże pieniądze. Te dwie zmienne sprawiają, że jest to grunt grząski i konfliktogenny. Chyba, że odpowiednio zadbamy o nasze interesy i podpiszemy umowę (co zresztą jest wymogiem prawnym).

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości zawierana jest między sprzedającym a agencją nieruchomości. Opisuje ona zobowiązania obu stron, określa wysokość prowizji dla agencji oraz warunki jej wypłacenia. Umowa pośrednictwa sprzedaży informuje, jakie działania będzie prowadzić agencja celem sprzedaży nieruchomości oraz czy sprzedający może podpisywać podobne umowy z innymi agencjami. Warto upewnić się, że w umowie nie ma zapisów abuzywnych czyli takich, które ją unieważniają.

Kiedy umowa pośrednictwa sprzedaży jest nieważna?

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jeśli nie zostanie zachowana forma pisemna, tj. umowa nie będzie dokumentem-kartką papieru z odręcznymi podpisami stron lub nie będzie podpisana elektronicznym podpisem certyfikowanym, jej ważność z łatwością da się podważyć. Istotna uwaga: nie każdy podpis elektroniczny jest certyfikowany, a skan umowy z podpisem ma jedynie wartość dokumentacyjną, a nie w sensie prawnym. 

Więcej na temat umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości oraz wzór takiej umowy znajdziesz w artykule mec. Łukasza Jasińskiego. 

O formach zawarcia umowy w prawie cywilnym przeczytasz w artykule tego samego autora.

Innym przypadkiem, kiedy umowa pośrednictwa sprzedaży jest nieważna, może być sytuacja gdy zawiera ona tzw. przepisy abuzywne. Innymi słowy, są to zapisy niedozwolone, które w pełni dyskwalifikują wszystkie postanowienia umowy. W przypadku pośrednictwa sprzedaży najczęściej takimi zapisami są:

  • ustalenie sankcji finansowych za naruszenie warunków umowy jedynie na jedną ze stron 
  • ustalenie zbyt wysokich sankcji finansowych (np. wielokrotnie przekraczających przedmiot umowy, jakim jest ewentualna prowizja)
  • żądanie zapłacenia prowizji agentowi, jeśli do sprzedaży mieszkania dojdzie z inicjatywy sprzedawcy.

Ten ostatni punkt wzbudza szczególnie wiele emocji. Sprzedający zadają sobie pytanie, czy podpisując umowę z agencją mogą sprzedać mieszkanie osobiście. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie brzmi: tak. By w pełni zrozumieć niuanse związane z koniecznością zapłaty prowizji, należy poznać różnice między otwartą umową pośrednictwa sprzedaży i umową pośrednictwa na wyłączność. 

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości bez wyłączności czyli tzw. otwarta - plusy i minusy

Umowa otwarta umożliwia włączenie do procesu sprzedażowego kilku pośredników. Zapłatę w postaci prowizji otrzymuje tylko jeden z nich, który doprowadzi do sprzedaży, czyli znajdzie kupca. 

Jak łatwo się domyślić, zaangażowanie poszczególnych pośredników może być w tym przypadku różne.

Agencje pracujące na umowach otwartych ciężar swoich działań przenoszą raczej na szukanie ofert dla kupujących i mniej skupiają się na wyszukiwaniu kupujących do konkretnych ofert.

Dla Ciebie, jako sprzedającego, to bardzo ważny rozkład sił: ponieważ agentowi bardziej zależy na uzyskaniu prowizji od kupującego ze względu na jej wysokość, będzie bardziej zainteresowany jego interesami niż Twoimi. Dodatkowo, pozyskując zapłatę z obu stron, agent będzie mniej zmobilizowany do utrzymania wysokiej ceny Twojego mieszkania, bo i tak zyska na transakcji. 

Plusem umowy otwartej jest to, że teoretycznie zwiększa się szansa na znalezienie kupca, skoro kilka podmiotów go szuka. W praktyce jednak oferty na wyłączności sprzedawane są kilkukrotnie szybciej niż w przypadku umów otwartych, a uzyskana cena podażowa jest wyższa niż przy sprzedaży bezpośredniej. Dodatkowo dochodzi kwestia Twojego czasu: starając się sprzedać przez kilka agencji, jesteś zobowiązany do odpowiadania na telefony agentów z każdej z nich. To może mocno rozregulować Twój tryb życia i zmusić Cię również do prowadzenia grafiku prezentacji dla poszczególnych pośredników, aby “nie wchodzili sobie w drogę”. 

Umowa pośrednictwa z wyłącznością - plusy i minusy

Umowa na wyłączność czy otwarta

Podstawowym plusem umowy z wyłącznością jest to, że zyskujesz na wstępie zaangażowanie pośrednika w proces sprzedażowy. Ponieważ wie on, że prowizja zostanie wypłacona tylko jemu, jest zmobilizowany do pracy: podobnie jak i Ty, chce uzyskać jak najwyższą cenę i jak najszybciej zbyć nieruchomość.

Agencja, która ściga się z innymi w celu zdobycia palmy pierwszeństwa w sprzedaży (pracująca na umowie otwartej) może wychodzić z założenia, że niższa prowizja jest lepsza od żadnej. Tymczasem agencja na umowie o wyłączności zarabia tym więcej, im więcej zarobisz Ty. 

Agencje współpracujące w ramach umowy o wyłączności dbają o przygotowanie ogłoszenia, które faktycznie będzie atrakcyjne dla odbiorcy i zwiększy zainteresowanie. Dodatkowo skupiają się na promocji ogłoszenia, skorzysta z możliwości jakie daje internet w kwestii celowania reklamy na konkretne grupy odbiorców. 

Dodatkowym plusem jest to, że jako sprzedający kontaktujesz się z jedną agencją, czyli najczęściej tylko jednym pośrednikiem, który sam zawiaduje kalendarzem spotkań z potencjalnymi kupującymi. Twoje mieszkanie ma znacznie lepszy wizerunek na rynku, ponieważ ogłoszenia są ze sobą spójne pod względem merytorycznym i estetycznym. Kupujący - którzy każdego dnia przeglądają setki ofert - nie będą zatem zaskoczeni widząc to samo mieszkanie w różnych “interpretacjach”, sfotografowane i opisane w różny sposób. Taka sytuacja może wpływać na negatywny odbiór oferty - bo w końcu jeśli coś jest tak nachalnie i na różne sposoby prezentowane, to musi być wadliwe, prawda?

Minusem współpracy z pośrednikiem w oparciu o umowę na wyłączność jest to, że jest ona podpisywana najczęściej na czas określony, co wyklucza możliwość skorzystania z usług innej agencji. Jeśli jednak dobrze skonstruujemy umowę, nie powinna pojawić się konieczność zmiany agencji, a przed ewentualnym niewywiązywaniem się przez nią z warunków umowy powinny chronić nas konkretne zapisy. 

Kolejnym minusem jest to, że jeśli znajdziemy kupującego samodzielnie, może nas to nie zwalniać z konieczności wypłacenia agentowi wynagrodzenia. Nie jest to równoznaczne z wypłaceniem mu prowizji! Wynagrodzenie w takim przypadku powinno być dostosowane do wysokości kosztów poniesionych na przygotowanie i promowanie oferty, co koniecznie należy zawrzeć w umowie (jest to forma odszkodowania i wynagrodzenia za faktycznie wykonane działania). 

Umowa pośrednictwa sprzedaży - na co uważać? 

Nim podpiszesz umowę z pośrednikiem koniecznie sprawdź jego reputację oraz doświadczenie. Dodatkowo zastanów się, czy odpowiada Ci forma współpracy przez niego oferowana - tj. umowa otwarta czy na wyłączność. W obu przypadkach sprawdź, czy zakres czynności umowy pośrednictwa jest dla Ciebie zrozumiały i satysfakcjonujący, jeśli chodzi o działania agenta. 

Bardzo istotną kwestią jest nie tylko to, czy agent posiada ubezpieczenie OC (to wymóg prawny, choć nie każdy go przestrzega), a ile wynosi suma ubezpieczenia wykupionego w ramach polisy. To ważne w sytuacji, gdy dojdzie do konieczności wypłacenia Ci świadczeń, dobra ochrona ubezpieczeniowa agenta może znacznie polepszyć ich ściągalność.

Więcej na temat odpowiedzialności agentów nieruchomości i o tym, jak dochodzić od nich roszczeń znajdziesz w artykule mec. Łukasz Jasińskiego.

Dokładnie sprawdź, jak prezentuje się kwestia wynagrodzenia dla agencji jeśli sprzedasz mieszkanie samodzielnie - pamiętaj, że pobieranie wtedy prowizji przez agencję jest niedozwolone prawnie i jest przepisem abuzywnym! Jeśli podpisujesz umowę otwartą z kilkoma agencjami, po sprzedaży mieszkania upewnij się, że wypowiedziałeś umowę ze wszystkimi z nich. Jeżeli współpracujesz z agencją w ramach umowy na wyłączność ustal zapis, który będzie wyjaśniał, co dzieje się w przypadku sprzedaży mieszkania po wygaśnięciu umowy, jeśli kupujący będzie pozyskany w wyniku działań agencji. "Schowanie głowy w piasek" w tym wypadku może doprowadzić do kłopotów i niepotrzebnych komplikacji.

Na koniec: jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do zapisów w umowie pośrednictwa sprzedaży, skontaktuj się z prawnikiem. Kilka dni zwłoki przeznaczone na dokładne zbadanie tematu może Ci oszczędzić wielu kłopotów oraz zapewnić większy zysk ze sprzedaży Twojej nieruchomości.

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - wzór do pobrania i więcej informacji. 

 

Inne artykuły, które mogą Cię zainteresować:

Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania?

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży - czy remont zawsze zwiększy wartość mieszkania?

Jak dobrze wycenić nieruchomość? 8 najczęściej popełnianych błędów

Biuro nieruchomości a sprzedaż mieszkania - czy zawsze potrzebujesz pomocy pośrednika w sprzedaży mieszkania?

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania: jakie musisz zgromadzić?

Zaliczka a zadatek - czym się różnią?

 

Jak sprzedać mieszkanie

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Pachnące pomarańcze z goździkami

Idealny dodatek do herbat, a podczas suszenia może być także naturalnym świątecznym zapachem, który nada naszym mieszkaniom wyjątkowego i magicznego klimatu.

Advertisement