Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną

Jak napisać umowę o zarządzania nieruchomością wspólną? Co powinna zawierać dobra umowa? Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy jej tworzeniu?


O czym przeczytasz?

Jak napisać umowę?Po co ci umowa?

Wiadomo, umowę zawiera się na złe czasy. To stare powiedzenie ma swoją wartość także obecnie. Dopundefinedki wszystko się dobrze układa nie masz potrzeby niczego spisywać (chyba, że prawo wyraźnie tego wymaga). Umowa zawarta w formie pisemnej (spisana) przyda ci się dopiero w przypadku pojawienia się nieporozumień. Ma służyć jako dowundefinedd dla innych - głundefinedwnie dla sądundefinedw, wskazać, że ktundefinedraś ze stron zachowuje się niezgodnie z ustaleniami. Z tego właśnie powodu powinna być napisana językiem prawniczym i zawierać zdefiniowane w prawie określenia. Wundefinedwczas wiele sformułowań jest już precyzyjnych bez potrzeby dodatkowych wyjaśnień. Dobra umowa to taka, ktundefinedra nie pozostawia miejsca na dowolną interpretację. Najlepiej jak jest krundefinedtka, spundefinedjna i merytoryczna. Każdy, kto czyta umowę powinien rozumieć ją tak, jak strony, ktundefinedre ją zawarły.

Konstrukcja umowy

W razie sporu, sąd będzie prundefinedbował dociec co strony danej umowy zamierzały przez nią osiągnąć. Tę zasadę wprowadził art. 65 undefined 2 Kodeksu cywilnego, ktundefinedry mundefinedwi o zgodnym zamiarze stron. I znowu, im dokładniej ten zamiar w umowie opiszesz, tym mniejsze pole do interpretacji. O to właśnie w dobrym opisie wzajemnych zobowiązań chodzi. Użycie terminologii prawniczej powoduje, że przez każdego prawnika będzie rozumiana tak samo (a przynajmniej podobnie). Nie ma zatem większego znaczenia jak daną umowę nazwiesz, bo to treść, a nie nazwa decyduje o rodzaju umowy.

Umowa powinna posiadać przede wszystkim takie elementy:

  • Oznaczenie miejsca i daty zawarcia

Element ten nie jest wymagany prawem, ale ma znaczenie praktyczne. Zdecydowanie ważniejsze jest składanie podpisu razem z datą, ponieważ wtedy właśnie umowa zostaje zawarta.

  • Oznaczenie stron umowy

Inaczej komparycja. Opis stron umowy powinien być jak najszerszy, pozwalający zidentyfikować dany podmiot. Dane dotyczące stanu cywilnego też mają znaczenie.

  • Postanowienia przedmiotowo istotne

Tzw. essentialia negotti. To podstawowe zobowiązania stron, ktundefinedre wskazują na rodzaj zawieranej umowy. Brak ich wykonania oznacza niewykonanie umowy. Np. zobowiązanie zapłaty lub wydania lokalu.

  • Dalsze postanowienia i zabezpieczenia

Tzw. neutralia negotti i accidentalia negotti. Nie są prawnie wymagane, ale są dość istotne z punktu widzenia wykonywania umowy. Służą do określenia zasad wykonywania umowy. Bez ich wykonania umowa jest ważna, ale nienależycie wykonywana. Postanowienia zabezpieczające są wprowadzone undefined jak sama nazwa wskazuje undefined w celu zabezpieczenia postanowień istotnych. Np. warunki eksploatacji i zwrotu lokalu.

  • Postanowienia końcowe

To postanowienia, ktundefinedre nie są obligatoryjne, ale ciężko spotkać umowę bez nich. Są bardzo istotne, ponieważ są wśrundefinedd nich takie, ktundefinedre dotyczą kwestii undefinedtechnicznychundefined danej umowy (np. adresy czy komunikacja stron), ale i takie, ktundefinedre wiążą undefined przy ewentualnym sporze undefined sąd. Np. właściwość sądu, forma zmiany umowy.

  • Podpisy i ewentualne załączniki

Umowa w formie pisemnej jest zawierana w momencie, kiedy ostatnia ze stron złoży podpis. Dlatego spisywanie daty przy podpisie ma istotne prawnie znaczenie. Załącznikami do umowy powinny być dokumenty. Nie ma konieczności wymieniania załącznikundefinedw pod koniec umowy, to bardziej zabieg praktyczny.

Forma umowy

Najbardziej popularną i podstawową formą umundefinedw polskim prawie jest forma pisemna (podpisana prze obie strony). Wykorzystywana w umowach, gdzie nie ma przeniesienia własności nieruchomości (do takich wymagany jest akt notarialny).

Od kilku lat znana i coraz chętniej wykorzystywana jest także forma dokumentowa (postać elektroniczna lub inna cyfrowa), jednak nierekomendowana przy umowach związanych z nieruchomościami. Pozostałe formy, występujące najczęściej w obrocie nieruchomościami to akt notarialny czy forma pisemna z podpisami urzędowo poświadczonymi. Są to formy wymuszone dla zachowania bezpieczeństwa prawnego.

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspundefinedlną - co musisz wiedzieć

Oprundefinedcz wyżej wymienionych elementundefinedw umowy zwrundefinedć uwagę na:

  • Prawo do nieruchomości

Jak we wszystkich umowach w obrocie nieruchomościami zasadnym jest sprawdzenie (i odebranie stosownego oświadczenia) czy strona posiada, a jeśli tak to jakie, prawo do danej nieruchomości. Czy sprzedajesz, bierzesz najem, czy chcesz zamundefinedwić usługę związaną z nieruchomością undefined najważniejszy jest tytuł do niej.

W przypadku prawa własności sprawdź je w aktualnej księdze wieczystej (KW), co można zrobić online. Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W przypadku, gdy podmiot włada nieruchomością, a z KW wynika, że nie jest właścicielem należy sprawdzić jaki jest jego status. Czy jedynie reprezentuje właściciela (wundefinedwczas sprawdź jego pełnomocnictwo) czy posiada jakieś prawo (np. jest najemcą czy użytkownikiem), wtedy pamiętaj o sprawdzeniu umowy dającej takie prawo.

W przypadku, gdy stroną umowy jest wspundefinedlnota mieszkaniowa należy sprawdzić umocowanie osundefinedb działających w jej imieniu. Będzie to pełnomocnictwo wystawione przez zarząd wspundefinedlnoty (wundefinedwczas należy sprawdzić uchwałę o powołaniu tych członkundefinedw oraz ewentualnie uchwałę o zgodzie a zawarcie tejże umowy. Wspundefinedlnota mieszkaniowa to - zgodnie z ustawą o własności lokali - ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

  • Przedmiot umowy

Przez umowę o zarządzanie nieruchomością wspundefinedlną wspundefinedlnota zleca zarządcy wykonywanie usług w zakresie zarządzania nieruchomością na rzecz wspundefinedlnoty. Za usługi zarządzania nieruchomością uznaje się czynności zwykłego zarządu, ale także czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu pod warunkiem zgody wyrażonej przez właścicieli lokali w drodze uchwały.

W powyższym zdaniu są głundefinedwne zobowiązania stron. W przypadku nieruchomości pamiętaj o bardzo szczegundefinedłowym opisaniu tej nieruchomości z podaniem numeru księgi wieczystej, ktundefinedrą ma zarządca się undefinedopiekowaćundefined. Jeszcze bardziej istotny jest zakres usług. Najlepiej stworzyć szczegundefinedłowy katalog czynności oraz sposundefinedb ich wykonywania. Zwrundefinedć uwagę także na sposundefinedb komunikowania się zarządcy zarundefinedwno z zarządem wspundefinedlnoty, jak i z ogundefinedłem mieszkańcundefinedw. Można załączyć wszelkie plany, mapki czy wizualizacje.

  • Wykonanie umowy

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspundefinedlną powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną właściciele lokali mieszkalnych wyodrębnionych mogą określić w umowie o ustanowieniu odrębnej właścicieli lokali, ktundefinedra zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Ustawodawca przewidział rundefinedwnież zawarcie umowy o zarząd nieruchomością w pundefinedźniejszym terminie z zachowaniem wymogu aktu notarialnego. Brak zachowania formy aktu notarialnego umowy o zarząd nieruchomością w pundefinedźniejszym terminie czy umowy o ustanowieniu odrębnej własności powoduje, że zastosowanie będzie mieć art. 58 k.c.

Prundefinedcz zapłaty zarządcy wynagrodzenia w terminie i na warunkach określonych w umowie wspundefinedlnota jest zobowiązana przekazać zarządcy kompletną dokumentację rachunkową, prawną oraz techniczną nieruchomości, a także udzielać zarządcy wszelkich niezbędnych do sprawowania zarządu informacji.

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspundefinedlną - uważaj na

  • Zarządcę jako podmiot (reputacja, zdolności operacyjne, kwalifikacje, doświadczenie)
  • Tytuł do przekazania zarządu nad nieruchomością
  • Stan prawny nieruchomości
  • Forma umowy (w formie aktu notarialnego)
  • Szczegundefinedłowy zakres usług
  • Klauzule kończące wspundefinedłpracę (oddanie obiektu i dokumentacji)

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!