Umowa o pełnienie nadzoru autorskiego. Czy wykonawcą nadzoru musi być zawsze projektant? Wzór umowy w załączeniu.

Jak napisać umowę o pełnienie nadzoru autorskiego? Co powinna zawierać dobra umowa? Na co zwrócić uwagę przy jej tworzeniu lub analizowaniu?


O czym przeczytasz?

Po co ci umowa?

Wiadomo, umowę zawiera się na złe czasy. To stare powiedzenie ma swoją wartość także obecnie. Dopóki wszystko się dobrze układa nie masz potrzeby niczego spisywać (chyba, że prawo wyraźnie tego wymaga). Umowa zawarta w formie pisemnej (spisana) przyda ci się dopiero w przypadku pojawienia się nieporozumień. Ma służyć jako dowód dla innych - głównie dla sądów, wskazać, że któraś ze stron zachowuje się niezgodnie z ustaleniami.

Z tego właśnie powodu powinna być napisana językiem prawniczym i zawierać zdefiniowane w prawie określenia. Wówczas wiele sformułowań jest już precyzyjnych bez potrzeby dodatkowych wyjaśnień. Dobra umowa to taka, która nie pozostawia miejsca na dowolną interpretację. Najlepiej jak jest krótka, spójna i merytoryczna. Każdy, kto czyta umowę powinien rozumieć ją tak, jak strony, które ją zawarły.

Konstrukcja umowy

W razie sporu, sąd będzie próbował dociec co strony danej umowy zamierzały przez nią osiągnąć. Tę zasadę wprowadził art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, który mówi o zgodnym zamiarze stron. I znowu, im dokładniej ten zamiar w umowie opiszesz, tym mniejsze pole do interpretacji. O to właśnie w dobrym opisie wzajemnych zobowiązań chodzi.

Użycie terminologii prawniczej powoduje, że przez każdego prawnika będzie rozumiana tak samo (a przynajmniej podobnie). Nie ma zatem większego znaczenia jak daną umowę nazwiesz, bo to treść, a nie nazwa decyduje o rodzaju umowy.

Umowa powinna posiadać przede wszystkim takie elementy:

  • Oznaczenie miejsca i daty zawarcia

Element ten nie jest wymagany prawem, ale ma znaczenie praktyczne. Zdecydowanie ważniejsze jest składanie podpisu razem z datą, ponieważ wtedy właśnie umowa zostaje zawarta.

  • Oznaczenie stron umowy

Inaczej komparycja. Opis stron umowy powinien być jak najszerszy, pozwalający zidentyfikować dany podmiot. Dane dotyczące stanu cywilnego też mają znaczenie.

  • Postanowienia przedmiotowo istotne

Tzw. essentialia negotti. To podstawowe zobowiązania stron, które wskazują na rodzaj zawieranej umowy. Brak ich wykonania oznacza niewykonanie umowy. Np. zobowiązanie zapłaty lub wydania lokalu.

  • Dalsze postanowienia i zabezpieczenia

Tzw. neutralia negotti i accidentalia negotti. Nie są prawnie wymagane, ale są dość istotne z punktu widzenia wykonywania umowy. Służą do określenia zasad wykonywania umowy. Bez ich wykonania umowa jest ważna, ale nienależycie wykonywana. Postanowienia zabezpieczające są wprowadzone – jak sama nazwa wskazuje – w celu zabezpieczenia postanowień istotnych.  Np. warunki eksploatacji i zwrotu lokalu.

  • Postanowienia końcowe

To postanowienia, które nie są obligatoryjne, ale ciężko spotkać umowę bez nich. Są bardzo istotne, ponieważ są wśród nich takie, które dotyczą kwestii „technicznych” danej umowy (np. adresy czy komunikacja stron), ale i takie, które wiążą – przy ewentualnym sporze – sąd. Np. właściwość sądu, forma zmiany umowy. 

  • Podpisy i ewentualne załączniki

Umowa w formie pisemnej jest zawierana w momencie, kiedy ostatnia ze stron złoży podpis. Dlatego spisywanie daty przy podpisie ma istotne prawnie znaczenie. Załącznikami do umowy powinny być dokumenty. Nie ma konieczności wymieniania załączników pod koniec umowy, to bardziej zabieg praktyczny. 

Forma umowy

Najbardziej popularną i podstawową formą umów polskim prawie jest forma pisemna (podpisana prze obie strony). Wykorzystywana w umowach, gdzie nie ma przeniesienia własności nieruchomości (do takich wymagany jest akt notarialny). Od kilku lat znana i coraz chętniej wykorzystywana jest także forma dokumentowa (postać elektroniczna lub inna cyfrowa), jednak nierekomendowana przy umowach związanych z nieruchomościami.

Pozostałe formy, występujące najczęściej w obrocie nieruchomościami to akt notarialny czy forma pisemna z podpisami urzędowo poświadczonymi. Są to formy wymuszone dla zachowania bezpieczeństwa prawnego.

Umowa o pełnienie nadzoru autorskiego - co musisz wiedzieć

Zwykle jest tak, że zamawiający (inwestor) powierza sprawowanie nadzoru autorskiego projektantowi - autorowi dokumentacji projektowej całej inwestycji. Jednakże w przypadku, gdy zakres umowy o wykonanie projektu nie obejmował sprawowania nadzoru, inwestor i projektant (ten sam albo inny) mogą zawrzeć odrębną umowę.

Oprócz wyżej wymienionych elementów umowy zwróć uwagę na:

  • Odpowiednie kwalifikacje wykonawcy - projektanta
Projektant, jako uczestnik projektu budowlanego, występuje wówczas, kiedy do realizacji określonych robót ustawa wymaga sporządzenia projektu budowlanego.
 
Projektantem jest osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania w danej specjalności. Projektowanie, jak również sprawdzanie projektów architektoniczno-budowlanych i sprawowanie nadzoru autorskiego stanowi samodzielną funkcję techniczną w budownictwie (art. 12 ust. 1 pkt 1 PrBud). Zgodnie z regulacjami prawnymi projektantem może być wyłącznie osoba wpisana na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego architektów bądź inżynierów budownictwa.
 
Sprawowanie nadzoru autorskiego jest obowiązkiem projektanta, od kótrego - co do zasady - nie może się uchylić. W praktyce spotyka się jednak, że w przypadku, gdy autor dokumentacji projektowej nie jest w stanie sprawować nadzoru, inwestor może powierzyć go innemu projektantowi.
 
  • Przedmiot umowy

Umowa o pełnienie nadzoru autorskiego jest umową starannego działania. Jest ona realizacja przepisu art. 21 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlana, który stanowi, że na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej projektant jest zobowiązany do wykonywania nadzoru autorskiego w zakresie:

a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
b) uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

To są główne zobowiązania. Należy pamiętać przy tym o bardzo szczegółowym opisaniu powyższych czynności. To właśnie sprecyzowanie zasad nadzoru jest nie tylko przedmiotem, ale także zasadniczym celem umowy. Można także wspomnieć o opisie zarówno tej nieruchomości, z podaniem metrażu, liczby pomieszczeń oraz kondygnacji (można załączyć wszelkie plany lub mapki), jak i o opisaniu w sposób wyraźny samego projektu.

  • Wykonanie umowy

Projektant zobowiązany jest do wykonania wszystkich prac zgodnie z postanowieniami umowy i w terminach w niej określonych. Powinien także wykonać ewentualne korekty projektu zgodnie z wymaganiami zamawiającego i przepisami prawa, w tym przepisami techniczno-budowlanymi. Umowa powinna przewidywać dokładny sposób zapłaty wynagrodzenia, odnieść się do praw autorskich powstałego w wyniku pracy wykonawcy utworu oraz odpowiedzialność wykonawcy.

Umowa o pełnienie nadzoru autorskiego - uważaj na

  • Wykonawcę - projektanta jako podmiot (reputacja, uprawnienia, doświadczenie);
  • Forma umowy (pisemna – do celów dowodowych oraz z uwagi na prawa autorskie. W innej formie przeniesienie praw byłoby nieważne);
  • Prawa autorskie – przeniesienie na zamawiającego. Powstała w trakcie nadzoru dokumentacja jest utworem w rozumieniu prawa autorskiego;
  • Wyłączenie uprawnień projektanta - umowa o pełnienie nadzoru nie może tego robić;
  • Wynagrodzenie - może mieć charakter ryczałtowy, dobrze jest przewidzieć z góry ewentualność dodatkowego wynagrodzenia, w razie przedłuzenie się nadzoru;
  • Odpowiedzialność projektanta.
Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement