Umowa najmu – zwłoka z zapłatą czynszu. Jakie wyjście ma wynajmujący?

Niepłacący w terminie najemca to zmora wynajmującego. Brak regularnych wpłat czynszu generuje straty, a najemca nadal nieskrępowanie korzysta z lokalu. Czy w takiej sytuacji wynajmujący może podjąć jakieś kroki? A jeśli tak, to jakie?


O czym przeczytasz?

Czym jest najem?

Mianem najmu określa się stosunek prawny, w ktundefinedrym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. Powyższe ma oparcie w definicji zawartej w treści art. 659 K.c.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Przedmiotem najmu może być każda rzecz, dopundefinedki nie wyłączają tego przepisy szczegundefinedlne. Największe znaczenie dla obrotu gospodarczego ma wynajem nieruchomości. Przedmiotem najmu mogą być każdego rodzaju nieruchomości, np. gruntowe, budynkowe, czy lokalowe.

Wynająć można także tylko ich część. To sprawia, że przedmiotem najmu może być fragment działki, część budynku, określona powierzchnia biura, a nawet wyznaczony fragment ściany przeznaczony na cele reklamowe.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu undefined elementy.

Najważniejszymi elementami tej umowy jest więc wydanie lokalu i zapłata czynszu. Umowa najmu powinna być sporządzona w dwundefinedch egzemplarzach, dla każdej ze stron.

Ponadto, w umowie powinny się znaleźć następujące zapisy: miejsce i data zawarcia umowy, określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości), dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie, wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji, czas trwania umowy, warunki wypowiedzenia umowy, prawa i obowiązki stron umowy oraz podpisy stron.

Umowa najmu nie obejmuje jedynie samego lokal, albowiem zalicza się do niej także jego wyposażenie - meble, urządzenia RTV, AGD i inne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokonać dokładnych oględzin lokalu i spisać szczegundefinedłowy protokundefinedł odbioru (najlepiej z dokumentacją fotograficzną).

Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.

Dodatkowe postanowienia umowne

Poza wymienionym powyżej podstawowymi elementami, umowa najmu może (choć nie jest to obowiązkowe) zawierać także inne postanowienia, zgodne z wolą stron. Mimo, iż ich uwzględnienie w umowie nie jest wymagane prawem, warto o nie zadbać, bowiem ich brak może prowadzić do powstawania w przyszłości trudnych do rozwiązania nieporozumień między najemcą, a wynajmującym.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Do najbardziej popularnych dodatkowych zapisundefinedw umowny należą te związane z podnajmem (lub przekazaniem do bezpłatnego użytkowania), kaucją (jej wysokością oraz metodą rozliczenia) oraz waloryzacją.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu

Jednym z podstawowych, a zarazem najważniejszym obowiązkiem każdego najemcy jest uiszczenie czynszu najmu w terminie oraz kwocie ustalonej z wynajmującym. Zarundefinedwno wysokość czynszu, jak i terminy jego płatności powinny zostać ustalone w umowie.

W razie braku postanowień umownych dotyczących terminu uiszczania czynszu, czynsz ten powinien być płacony co miesiąc, z gundefinedry, do 10 dnia każdego miesiąca (dotyczy umundefinedw najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca).

W sytuacji, gdy najemca nie realizuje ciążącego na nim obowiązku, może liczyć się z możliwością wykorzystania przez właściciela prawa wypowiedzenia umowy najmu undefined i to bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia.

Tutaj znajdziesz informacje co ty są drobne nakłady na lokal dokonywane przez najemcę i jak je rozliczać.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

A jak widzi to ustawodawca? Uwaga na najem lokali

Uprawienie wynajmującego do wypowiedzenia stosunku najmu zostało wprost wskazane przez ustawodawcę w art. 672 ustawy Kodeks cywilny, ktundefinedry stanowi, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia.

Należy pamiętać, że powyższy ogundefinedlny zapis dotyczy najmu z wyjątkiem lokali, w tym mieszkalnych. Tutaj ustawodawca przewidział rozszerzone obowiązki po stronie wynajmującego.

Zgodnie z art. 687 K.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

W tym miejscu przeczytasz więcej o zmianie wysokości czynszu. Kiedy można go podwyższyć.

Tutaj znajdziesz informacje o prawie żądania obniżenia czynszu.

Zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności

Zwłoka z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności pojawia się wundefinedwczas, gdy najemca albo nie płaci czynszu za dwa (niekoniecznie kolejne) okresy płatności, albo suma zaległego czynszu przekracza rundefinedwnowartość czynszu za dwa okresy płatności.

W związku z powyższym, jeśli najemca uiszcza czynsz, ale nie w pełnej wysokości, brak jest podstaw do wypowiedzenia umowy w trybie komentowanego artykułu, od razu po dwundefinedch okresach płatności.

Ważne! Zwłoka nie wystąpi w sytuacji, gdy najemca wprawdzie zalega z płatnością czynszu za dwa okresy, jednak zaległość ta wynika z okoliczności, za ktundefinedre nie ponosi odpowiedzialności (np. gdy umowa przewidywała zapłatę do rąk wynajmującego, ten zaś odmawia przyjęcia świadczenia).

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Wolna ręka wynajmującego. Orzecznictwo jest jednoznaczne

Dla zastosowania przez wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu w oparciu o treść art. 672 K.c. nie jest konieczne uprzednie wezwanie najemcy do uregulowania zaległości ani wyznaczanie w tym celu dodatkowego terminu, ale już przy najmie lokalu zrobić to powinien.

Zgodnie z art. 687 KC, wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, przy czym przyjmuje się, że uprzedzenie nie jest czynnością prawną. Znaczy to, że jest to konieczne, ale samo uprzedzenie jest czynnością techniczną.

Brak dochowania tej formy nie wywołuje zamierzonego przez wynajmującego skutku i stosunek najmu nie ulega rozwiązaniu. Podobny skutek następuje, gdy najemca w wyznaczonym mu dodatkowym terminie ureguluje zaległość.

Natomiast wypowiedzenie najmu, jeśli nie jest połączone z uprzedzeniem, nie wymaga dochowania szczegundefinedlnej formy.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyr. z 19.12.2007 r. (V SA/Wa 1848/07) przyjął, że zawarte w art. 687 KC uprzedzenie o zamierzonym wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia nie może być połączone w jednym piśmie z wypowiedzeniem, skoro jego rolą ma być spowodowanie reakcji najemcy, polegającej na zapłacie należności, z jednoczesnym ostrzeżeniem o możliwych następstwach niezastosowania się do treści wezwania o zapłatę.

Złożenie oświadczenia o niezwłocznym wypowiedzeniu umowy najmu lokalu bez dopełnienia obowiązku przewidzianego w art. 687 KC nie jest czynnością prawną nieważną (wyrok Sądu Najwyższego z 17.6.2011 r., II CSK 587/10).

Ważne! Uiszczenie zaległości już po powstaniu zwłoki, ale przed wypowiedzeniem w trybie art. 672 K.c. nie pozbawia wynajmującego tego uprawnienia. Tak samo należy ocenić sytuację, w ktundefinedrej najemca popadł w zwłokę z zapłatą czynszu za pierwszy okres i po terminie uiszcza tę należność, a następnie popada w zwłokę z kolejnym świadczeniem czynszowym, ktundefinedre rundefinedwnież uiszcza po terminie.

Jak wskazuje się w nauce prawa, dobrem chronionym jest terminowe uiszczanie czynszu, a jego zapłata mimo zwłoki najemcy nie może pozbawiać wynajmującego przyznanego mu uprawnienia.

W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu.

Mimo wypowiedzenia, dług pozostał undefined co zrobić?

Sytuacja, w ktundefinedrej z uwagi na brak płatności czynszundefinedw, wynajmujący zmuszony jest do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym zdarza się bardzo często. O wiele częściej jednak można spotkać się ze zjawiskiem, w ktundefinedrym niesłowny najemca mimo wypowiedzenia nie uregulował zaległości czynszowej. Co można wtedy zrobić?

W pierwszej kolejności wynajmujący, ktundefinedry chce odzyskać należności z tytułu zaległości czynszowych powinien skierować do byłego najemcy wezwanie do zapłaty. W przypadku gdy najemcami byli małżonkowie, wezwanie powinno zostać skierowane do ich obojga, nawet wtedy gdy tylko jedno z nich figurowało w umowie najmu jako najemca.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat kaucji w umowie najmu lokalu.

Prawidłowo skonstruowane wezwanie do zapłaty powinno zawierać:

  1. wskazanie osoby dłużnika (najemca, małżonek, osoby pełnoletnie wspundefinedlnie zamieszkujące z najemcą);
  2. okres, za jaki najemca zalegał z płatnością czynszu oraz wskazanie kwoty zaległego czynszu wraz z odsetkami ustawowymi;
  3. wskazanie terminu zapłaty zaległego czynszu (np. w ciągu 7 dni ot odebrania wezwania);
  4. wskazanie numeru rachunku bankowego, na ktundefinedry najemca ma uiścić zaległość.

Ważne! Wezwanie do zapłaty powinno zostać wysłane listem poleconym, najlepiej ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat wezwania do zapłaty.

Sprawa do sądu

Jeżeli najemca pomimo skutecznego wezwania do zapłaty nie uiścił zaległego czynszu, wynajmujący może skierować sprawę do sądu. Dochodząc należności czynszowych najlepiej skierować pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. W przypadku gdy wartość zaległego czynszu nie przekracza 10.000 zł, sąd skieruje sprawę do trybu uproszczonego.

W postępowaniu uproszczonym, wysokość opłaty od pozwu uzależniona jest od dochodzonej kwoty.

Do pozwu należy załączyć dowody potwierdzające, że wynajmujący jest właścicielem lokalu oraz umowę najmu. Dla wykazania, że wynajmujący jest właścicielem lokalu, wystarczy np. odpis z księgi wieczystej lokalu, odpis aktu notarialnego. Następnie do pozwu należy załączyć także skierowane wcześniej wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania lub odbioru listu.

Pozew należy złożyć do sądu w odpowiedniej liczbie egzemplarzy (egzemplarz dla sądu oraz dla każdego pozwanego wraz z załącznikami). Sądem właściwym do rozpoznania sprawy jest Sąd Rejonowy miejsca zamieszkania pozwanego lub miejsca położenia nieruchomości.

Jeżeli pozew spełnia wszystkie wymogi, Sąd wyda nakaz zapłaty w postępowaniu uproszczonym. Jeżeli strona pozwana nie wniesie sprzeciwu od nakazu zapłaty w ciągu dwundefinedch tygodni od doręczenia jej nakazu zapłaty, orzeczenie uprawomocni się undefined a co za tym idzie undefined po nadaniu mu klauzuli wykonalności można nakaz zapłaty skierować do egzekucji komorniczej.

Jeżeli strona pozwana złoży sprzeciw w terminie 2 tygodni o dnia doręczenia, sąd kieruje sprawę na rozprawę czyli to normalnego trybu. Wundefinedwczas strony będą miały możliwość do pełnego przedstawienia swoich dowodundefinedw, a na końcu dojdzie także do przesłuchania ich samych.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!

Advertisement