Umowa najmu. Ulepszenia zwiększające wartość, a ich rozliczenie.

Najemca może dokonywać ulepszeń w przedmiocie najmu, które zwiększają jego wartość. Po zakończeniu najmu powstaje jednak konieczność dokonania rozliczeń tych modyfikacji. Czym są ulepszenia i w jaki sposób można dokonać ich rozliczenia?


O czym przeczytasz?

Umowa najmu – podstawowe kwestie

Podstawę rozważań nad zagadnieniami związanymi z umową najmu stanowią przepisy ustawy Kodeks cywilny (tj. art. 659 – art. 692 k.c.). Powyższe regulacje uzupełniane są ponadto o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z definicją zawartą w treści art. 659 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Przedmiotem najmu może być każda rzecz, dopóki nie wyłączają tego przepisy szczególne. Największe znaczenie dla obrotu gospodarczego ma wynajem nieruchomości. Przedmiotem najmu mogą być każdego rodzaju nieruchomości, np. gruntowe, budynkowe, czy lokalowe.

Wynająć można także tylko ich część. To sprawia, że przedmiotem najmu może być fragment działki, część budynku, określona powierzchnia biura, a nawet wyznaczony fragment ściany przeznaczony na cele reklamowe.

Wzory umów najmu wraz z omówieniami znajdziesz tutaj.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Stan i utrzymanie rzeczy

Zgodnie z art. 662 K.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Co bardzo istotne, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony.

Umowa najmu zawarta na czas określony to umowa, w której wskazany jest konkretny termin zakończenia okresu najmu. Przez cały ten okres najemca ma prawo zajmować wynajęty lokal i musi płacić właścicielowi ustalony w umowie czynsz najmu. Wielu właścicieli bardzo ceni sobie to rozwiązanie, gdyż zawierając umowę najmu na czas określony wie, przez jaki czas będzie otrzymywał regularne przychody. Takie rozwiązanie cenią sobie również najemcy, którzy mają pewność, że właściciel nie wypowie im niespodziewanie najmu, co pozwala im zachować stabilizację życiową i zawodową.

Natomiast umowa najmu na czas nieokreślony to umowa, której podpisanie może wynikać z zamiaru lub niedopatrzenia. Oznacza to, że umową najmu na czas nieokreślony będzie zarówno umowa najmu, w której treści znajduje się sformułowanie, że została ona zawarta na czas nieokreślony, jak i taka, w której nie zostanie podany czas trwania najmu. 

Zgodnie z przepisami staje się ona umową na czas nieokreślony regulowaną przepisami kodeksu cywilnego o najmie.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Ulepszenia wynajętej rzeczy

Z ulepszeniami wynajętej rzeczy można spotkać się znacznie częściej w przypadku najmu na czas nieokreślony, niemniej nie jest to reguła. Nic nie stoi bowiem na przeszkodzie aby najemca, który wynajmuje lokal na czas określony dokonał w nim ulepszeń.

Mianem ulepszeń określa się nakłady w przedmiocie najmu, które służą zwiększeniu jego wartości lub użyteczności.

Przy czym, ulepszeń nie stanowią drobne nakłady (w rozumieniu art. 662 § 2 i art. 681 k.c.) o charakterze konserwacyjnym, związane ze zwykłym używaniem przedmiotu najmu (np. malowanie ścian), jak również nakłady konieczne, bez których lokal nie jest zdatny do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.).

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat drobnych nakładów na przedmiot najmu ponoszonych przez najemcę.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat napraw koniecznych wynikających z umowy najmu.

Sposób rozliczenia ulepszeń

Dokonanie ulepszeń przedmiotu najmu powoduje wzrost wartości wynajętej rzeczy. Po zakończeniu umowy najmu wynajmujący oraz najemca dokonują rozliczeń tych ulepszeń.

Sposób rozliczania ulepszeń reguluje art. 676 k.c., który stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Wybór jakiego dokona w tym zakresie wynajmujący jest dla najemcy wiążący. Ustawowy model nie jest bezwzględnie obowiązujący i strony mogą zdecydować się na inny sposób rozliczania ulepszeń.

Obecnie w nauce prawa wyróżnia się trzy podstawowe modele rozliczeń ulepszeń dokonywanych przez najemcę w czasie trwania umowy:

  • najemca pozostawia wynajmującemu ulepszenia dokonane w lokalu za zapłatą wartości ulepszeń;
  • najemca zobowiązany jest usunąć ulepszenia (w ramach żądania wynajmującego do przywrócenia stanu poprzedniego);
  • najemca pozostawia wynajmującemu ulepszenia w lokalu bez zwrotu ich kosztów (ewentualnie za niewielką zapłatą lub pod warunkiem, że zostały już zamortyzowane).

Rozliczenie nakładów zdaniem sądu

Art. 676 k.c. ma charakter dyspozytywny, a zatem kwestia rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu może być rozstrzygnięta w umowie najmu lub odrębnym porozumieniu zawartym między wynajmującym i najemcą.

Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z takimi nakładami pozostawiony jest zatem w ramach swobody zawierania umów woli stron, które mogą samodzielnie go uregulować, odmiennie niż przewiduje to art. 676 k.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt: I ACa 1611/16).

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

W tym miejscu możesz przeczytać co zrobić z najemcą, który uporczywie unika zapłaty czynszu.

Ulepszenia jako część składowa lokalu

Jak wskazano powyżej, przedstawione formy rozliczeń ulepszeń mają charakter podstawowy, co nie stoi na przeszkodzie aby strony umowy podjęły decyzję o zastosowaniu mieszanych rozwiązań, w których sposób rozliczenia ulepszeń dokonanych przez najemcę uzależniony będzie od określonych czynników towarzyszących stosunkowi najmu.

Jednym z czynników wpływających na zastosowanie mieszanego sposobu rozliczenia ulepszeń jest charakter wprowadzonych ulepszeń. W sytuacji bowiem, gdy wprowadzone przez najemcę ulepszenie stało się częścią lokalu, które nie może zostać usunięte bez uszkodzenia lub istotnej zmiany lokalu (lub samego ulepszenia), to w takim przypadku ulepszenie to należy uznać za część składową lokalu.

Z uwagi na powyższe, coraz częściej można natrafić w umowach najmu na postanowienia, które umożliwiają najemcy na usunięcie jedynie tych ulepszeń przedmiotu najmu, które nie stały się częścią składową lokalu, czy których usunięcie nie będzie wiązało się z jego uszkodzeniem. Wartość pozostałych ulepszeń może być refundowana najemcy bezpośrednio przez wynajmującego lub też strony mogą się umówić, że ulepszenia te pozostaną w lokalu bez konieczności zwrotu ich kosztów.

W tym miejscu przeczytasz o rozliczaniu urządzeń montowanych przez najemcę w lokalu.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat kaucji. Przede wszystkim jak się ją powinno rozliczać.

Ulepszenia a zgoda wynajmującego

Wprowadzone przez najemcę ulepszenia mogą ingerować w substancję lokalu. W umowach najmu coraz częściej wprowadza się zatem postanowienie wskazujące, że dokonywanie zmian (w tym ulepszeń) przez najemcę jest możliwe wyłącznie za zgodą wynajmującego.

Zapis ten ma nierzadko bezpośrednie przełożenie na sposób rozliczania ulepszeń, zwłaszcza w sytuacji gdy strony umowy ustaliły, że koszt ulepszeń zostanie zrefundowany najemcy przy zwrocie lokalu. Zgoda wynajmującego na dokonywanie ulepszeń może wówczas służyć jako sposób na kontrolowanie wysokości końcowych rozliczeń między stronami. Jeżeli bowiem najemca planuje dokonać ulepszeń, wynajmujący będzie mógł odmówić wyrażenia zgody i tym samym uniknąć obowiązku zwrotu ich kosztów w przyszłości.

Ważne! Wprowadzenie ulepszeń w lokalu bez zgody wynajmującego stanowi nierzadko jedną z umownych przesłanek umożliwiających wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego. Wcześniejsze ustanie stosunku najmu, zarówno z winy wynajmującego, jak i najemcy może stanowić okoliczność, która wpłynie na zasady rozliczania dokonanych w lokalu ulepszeń.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

W tym miejscu przeczytasz na co zwrócić uwagę w umowie najmu zawieranej z obcokrajowcem.

Wysokość roszczenia najemcy o zwrot nadkładów

Wysokość roszczenia najemcy o zwrot nakładów ustala się, porównując wartość rzeczy przed ulepszeniami i po ich dokonaniu, biorąc pod uwagę chwilę zwrotu rzeczy wynajmującemu. Nie dokonuje się tego na podstawie sumy dokonanych przez najemcę wydatków. Wartość ulepszenia ustala się według cen rynkowych.

Ważne! Ciężar dowodu co do dokonanych ulepszeń rzeczy, a także dokonania ich w czasie najmu, obciąża najemcę.

Przedawnienie roszczeń

Zgodnie z treścią art. 677 k.c., roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, przez pojęcie „zwrotu” należy rozumieć faktyczny (rzeczywisty) zwrot lokalu wynajmującemu,  a nie datę umówionego zwrotu lokalu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2011 r., sygn. akt: II CSK 488/10).

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Ulepszenia w lokalu mieszkalnym w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego najemca nie może wprowadzać w lokalu ulepszeń bez zgody wynajmującego i pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tytułu wprowadzonych zmian. Stanowi o tym art. 6d oraz art. 6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W tym miejscu przeczytasz czy odcięcie prądu od lokalu zajmowanego przez lokatora jest prawnie uzasadnione?

Zgodnie z art. 6d ww. ustawy, najemca może wprowadzić w lokalu mieszkalnym ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu najmu wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu (art. 6e ust. 2 u.o.p.l.).

Ważne! Przepisy z art. 6d oraz art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów nie znajdują zastosowania do tzw. najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli wynajmujący będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłosił fakt zawarcia umowy najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Pachnące pomarańcze z goździkami

Idealny dodatek do herbat, a podczas suszenia może być także naturalnym świątecznym zapachem, który nada naszym mieszkaniom wyjątkowego i magicznego klimatu.

Advertisement