Pytanie czytelnika
Czy umowę najmu lokalu na czas oznaczony trzeba wypowiadać, a jeśli tak to w jakim terminie?
Czy o niekontynuowaniu umowy najmu lokalu na czas oznaczony trzeba informować najemcę, a jeśli tak to kiedy i w jakiej formie?
Umowa najmu undefined podstawowe kwestie
Podstawę rozważań nad zagadnieniami związanymi z umową najmu stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny (tj. art. 659 undefined art. 692 K.c.). Powyższe regulacje uzupełniane są ponadto o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z definicją zawartą w treści art. 659 K.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Pamiętajmy, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zawarta na piśmie.
Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.
Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.
Najem części nieruchomości
Przedmiotem najmu może być każda rzecz, dopundefinedki nie wyłączają tego przepisy szczegundefinedlne. Największe znaczenie dla obrotu gospodarczego ma wynajem nieruchomości. Przedmiotem najmu mogą być każdego rodzaju nieruchomości, np. gruntowe, budynkowe, czy lokalowe.
Wynająć można także tylko ich część. To sprawia, że przedmiotem najmu może być fragment działki, część budynku, określona powierzchnia biura, a nawet wyznaczony fragment ściany przeznaczony na cele reklamowe.
W tym miejscu przeczytasz na co zwrundefinedcić uwagę w umowie najmu zawieranej z obcokrajowcem.
Obowiązki najemcy
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest oczywiście zapłata czynszu określonego przez strony umowy. Nie jest jednak tak, że skoro najemca nie jest właścicielem lokalu, jego obowiązki kończą się na uiszczeniu opłat, albowiem korzysta z lokalu, używa go i przedmiotundefinedw w nim się znajdujących.
Do podstawowych obowiązkundefinedw najemcy zalicza się utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego.
Można w umowie najmu złożyć zastrzeżenie, że wartość nakładundefinedw poczynionych przez najemcę zostanie zwrundefinedcona przez wynajmującego przez systematyczne potrącanie kwoty z płaconego czynszu.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.
Obowiązki wynajmującego
Tak jak najemca, obowiązany jest do opłaty czynszu, tak wynajmujący powinien przede wszystkim wydać mieszkanie w stanie przydatnym do umundefinedwionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu.
Jeżeli wynajmujący wydałby lokal w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub osundefinedb przebywających w wynajętym mieszkaniu, to wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zaistniałe szkody i niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.
Wynajmujący nie tylko ma za zadanie utrzymać lokal w odpowiednim stanie, ale rundefinedwnież pokrywa koszty związane z naprawami i wymianami wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, naprawami i wymianą instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej, a także wymiany piecundefinedw grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynkundefinedw i podłundefinedg.
Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.
Czy wynajmujący zobowiązany jest do poinformowania najemcy o upływie terminu najmu określonego w umowie?
Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć w terminach określonych w umowie lub w terminach ustawowych. Umowy najmu na czas oznaczony, co do zasady wypowiedzieć się nie da, chyba że strony w umowie przewidziały taką możliwość oraz określiły konkretne przypadki uzasadniające wypowiedzenie.
Jeśli tego nie zrobiły, umowa najmu na czas oznaczony wygasa po upływie okresu na jaki została zawarta. W konsekwencji, wynajmujący nie jest zobowiązany do poinformowania najemcy o tym, że określony w umowie czas najmu upłynął.
W tym miejscu przeczytasz jak można wymeldować byłego najemcę z naszego lokalu.
Czy o niekontynuowaniu umowy najmu zawartej na czas oznaczony należy zawiadomić najemcę?
Uwzględniając fakt, iż umowa najmu na czas określony wygasa po upływie okresu na jaki została zawarta, należy uznać, że wynajmujący nie ma obowiązku zawiadomienia najemcy o niekontynuowaniu umowy najmu. Jednakże, aby uchronić się przed tzw. milczącym przedłużeniem umowy najmu zawartej na czas oznaczony warto poinformować najemcę o decyzji w przedmiocie niekontynuowania umowy najmu.
Ważne, aby wynajmujący zamanifestował swoją wolę w sposundefinedb niebudzący wątpliwości, np. poprzez przedstawienie stosownej informacji w formie pisemnej. Oświadczenie wynajmującego o niekontynuowaniu umowy najmu na czas oznaczony powinno zostać przedstawione najemcy najpundefinedźniej w ostatnim dniu okresu najmu.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.
Milczące przedłużenie umowy najmu
Instytucja milczącego przedłużenia umowy najmu została uregulowana przez ustawodawcę w art. 674 K.c., ktundefinedry stanowi, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Ważne!
Zgoda wynajmującego na używanie nadal rzeczy przez najemcę, stanowiąca niezbędną przesłankę tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu, może zostać wyrażona także w sposundefinedb dorozumiany (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2013 r., sygn. akt: II CSK 351/12).
Przesłanki przedłużenia umowy najmu
Przedłużenie umowy najmu na czas nieoznaczony nastąpi gdy ziszczą się kumulatywnie (czyli muszą wszystkie) następujące przesłanki:
- strony wiązała umowa najmu na czas oznaczony, ktundefinedrej okres obowiązywania upłynął lub umowa wygasła wskutek wypowiedzenia jej przez ktundefinedrąkolwiek ze stron;
- pomimo upływu okresu określonego w umowie lub też pomimo upływu okresu wypowiedzenia najemca nadal użytkuje lokal;
- zarundefinedwno najemca, jak i wynajmujący nie wyrazili braku woli kontynuowania umowy;
- strony nie wyłączyły w umowie możliwości milczącego przedłużenia najmu lub zastrzegły inne konsekwencje w przypadku upływu terminu na jaki umowa została zawarta.
Jeżeli wszystkie powyższe warunki zostały spełnione, a strony nie wyłączyły w umowie zastosowania art. 674 K.c., to można wundefinedwczas mundefinedwić o milczącym przedłużeniu umowy najmu, ktundefinedra zmienia się w umowę zawartą na czas nieoznaczony.
W takiej sytuacji, strony wiązać będą istotne elementy stosunku najmu określone w pierwotnej umowie, tj. przedmiot umowy, wysokość czynszu, sposundefinedb korzystania z przedmiotu najmu, czy określone obowiązki wynajmującego oraz najemcy.
W przypadku milczącego przedłużenia umowa zmienia się w zawartą na czas nieokreślony, a dla jej wypowiedzenia zastosowanie będą miały terminy ustawowe.
W jakich przypadkach reguła milczącego przedłużenia nie znajdzie zastosowania?
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że sam fakt, iż najemca w dalszym ciągu korzysta z przedmiotu najmu nie może przesądzać o milczącym przedłużeniu umowy najmu. Do takiego przedłużenia nie dojdzie w razie wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym lub też w sytuacji gdy strony w umowie najmu same określiły sposundefinedb jej przedłużenia.
Milczące przedłużenie najmu nie nastąpi rundefinedwnież wtedy, gdy w treści umowy najmu strony zawarły stosowną klauzulę wyłączającą zastosowanie przepisu z art. 674 K.c. Przykładowe brzmienie klauzuli może być następujące: undefineddalsze korzystanie przez najemcę z przedmiotu najmu po upływie okresu najmu nie będzie uważane za przedłużenie umowyundefined.
W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.
Manifestacja braku woli kontynuowania
Co ważne, aby nie doszło do milczącego przedłużenia umowy wystarczy, że wynajmujący zamanifestuje brak woli kontynuowania najmu w sposundefinedb niebudzący wątpliwości. Działania w tym zakresie mogą być przy tym podejmowane przez wynajmującego zarundefinedwno przed upływem okresu na jaki umowa została zawarta, jak i po tym terminie.
Jeżeli zatem wynajmujący wezwał najemcę do wydania lokalu, wyznaczył w tym celu miejsce i termin, czy też poinformował najemcę o zamiarze rozdysponowania przedmiotem najmu (o jego wynajęciu, sprzedaży), to w takiej sytuacji z całą pewnością można uznać, iż art. 674 K.c. nie znajdzie zastosowania.
Jednocześnie, pobieranie przez wynajmującego czynszu najmu i niepodejmowanie przez niego żadnych innych działań można interpretować jako dorozumianą zgodę na kontynuację stosunku najmu.
Milcząca zgodzie na przedłużenie umowy najmu jako przepis względnie obowiązujący
Przepis z art. 674 K.c. ma charakter względnie obowiązujący, co oznacza, że znajdzie on zastosowanie tylko wtedy, gdy strony w umowie najmu nie postanowiły inaczej, tj. nie wyłączyły możliwości milczącego przedłużenia lub określiły inne konsekwencje dalszego użytkowania przedmiotu najmu po upływie okresu obowiązywania umowy.
Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
