Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego

Jak napisać umowę najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego? Co powinna zawierać dobra umowa? Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy jej tworzeniu?


O czym przeczytasz?

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu - wzundefinedrPo co ci umowa?

Wiadomo, umowę zawiera się na złe czasy. To stare powiedzenie ma swoją wartość także obecnie. Dopundefinedki wszystko się dobrze układa nie masz potrzeby niczego spisywać (chyba, że prawo wyraźnie tego wymaga). Umowa zawarta w formie pisemnej (spisana) przyda ci się dopiero w przypadku pojawienia się nieporozumień. Ma służyć jako dowundefinedd dla innych - głundefinedwnie dla sądundefinedw, wskazać, że ktundefinedraś ze stron zachowuje się niezgodnie z ustaleniami. Z tego właśnie powodu powinna być napisana językiem prawniczym i zawierać zdefiniowane w prawie określenia. Wundefinedwczas wiele sformułowań jest już precyzyjnych bez potrzeby dodatkowych wyjaśnień. Dobra umowa to taka, ktundefinedra nie pozostawia miejsca na dowolną interpretację. Najlepiej jak jest krundefinedtka, spundefinedjna i merytoryczna. Każdy, kto czyta umowę powinien rozumieć ją tak, jak strony, ktundefinedre ją zawarły.

Konstrukcja umowy

W razie sporu, sąd będzie prundefinedbował dociec co strony danej umowy zamierzały przez nią osiągnąć. Tę zasadę wprowadził art. 65 undefined 2 Kodeksu cywilnego, ktundefinedry mundefinedwi o zgodnym zamiarze stron. I znowu, im dokładniej ten zamiar w umowie opiszesz, tym mniejsze pole do interpretacji. O to właśnie w dobrym opisie wzajemnych zobowiązań chodzi. Użycie terminologii prawniczej powoduje, że przez każdego prawnika będzie rozumiana tak samo (a przynajmniej podobnie). Nie ma zatem większego znaczenia jak daną umowę nazwiesz, bo to treść, a nie nazwa decyduje o rodzaju umowy.

Umowa powinna posiadać przede wszystkim takie elementy:

  • Oznaczenie miejsca i daty zawarcia

Element ten nie jest wymagany prawem, ale ma znaczenie praktyczne. Zdecydowanie ważniejsze jest składanie podpisu razem z datą, ponieważ wtedy właśnie umowa zostaje zawarta.

  • Oznaczenie stron umowy

Inaczej komparycja. Opis stron umowy powinien być jak najszerszy, pozwalający zidentyfikować dany podmiot. Dane dotyczące stanu cywilnego też mają znaczenie.

  • Postanowienia przedmiotowo istotne

Tzw. essentialia negotti. To podstawowe zobowiązania stron, ktundefinedre wskazują na rodzaj zawieranej umowy. Brak ich wykonania oznacza niewykonanie umowy. Np. zobowiązanie zapłaty lub wydania lokalu.

  • Dalsze postanowienia i zabezpieczenia

Tzw. neutralia negotti i accidentalia negotti. Nie są prawnie wymagane, ale są dość istotne z punktu widzenia wykonywania umowy. Służą do określenia zasad wykonywania umowy. Bez ich wykonania umowa jest ważna, ale nienależycie wykonywana. Postanowienia zabezpieczające są wprowadzone undefined jak sama nazwa wskazuje undefined w celu zabezpieczenia postanowień istotnych. Np. warunki eksploatacji i zwrotu lokalu.

  • Postanowienia końcowe

To postanowienia, ktundefinedre nie są obligatoryjne, ale ciężko spotkać umowę bez nich. Są bardzo istotne, ponieważ są wśrundefinedd nich takie, ktundefinedre dotyczą kwestii undefinedtechnicznychundefined danej umowy (np. adresy czy komunikacja stron), ale i takie, ktundefinedre wiążą undefined przy ewentualnym sporze undefined sąd. Np. właściwość sądu, forma zmiany umowy.

  • Podpisy i ewentualne załączniki

Umowa w formie pisemnej jest zawierana w momencie, kiedy ostatnia ze stron złoży podpis. Dlatego spisywanie daty przy podpisie ma istotne prawnie znaczenie. Załącznikami do umowy powinny być dokumenty. Nie ma konieczności wymieniania załącznikundefinedw pod koniec umowy, to bardziej zabieg praktyczny.

Forma umowy

Najbardziej popularną i podstawową formą umundefinedw polskim prawie jest forma pisemna (podpisana prze obie strony). Wykorzystywana w umowach, gdzie nie ma przeniesienia własności nieruchomości (do takich wymagany jest akt notarialny). Od kilku lat znana i coraz chętniej wykorzystywana jest także forma dokumentowa (postać elektroniczna lub inna cyfrowa), jednak nierekomendowana przy umowach związanych z nieruchomościami. Pozostałe formy, występujące najczęściej w obrocie nieruchomościami to akt notarialny czy forma pisemna z podpisami urzędowo poświadczonymi. Są to formy wymuszone dla zachowania bezpieczeństwa prawnego.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu - co musisz wiedzieć

Umowa najmu instytucjonalnego została wprowadzona do obrotu prawnego głundefinedwnie w celu zabezpieczenia interesu osundefinedb dających swoje lokale w najem. Wprowadza ona mechanizmy służące szybszemu usunięciu z lokalu lokatorundefinedw, ktundefinedrzy umowy najmu nie respektują. Nie jest to zatem broń na wszystkich najemcundefinedw, a jedynie na tych nieuczciwych. Umowa najmu instytucjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie i posiadać załączniki jakie przewiduje ustawa. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w ktundefinedrym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do oprundefinedżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Oprundefinedcz wyżej wymienionych elementundefinedw umowy zwrundefinedć uwagę na:

  • Prawo do nieruchomości

Jak we wszystkich umowach w obrocie nieruchomościami zasadnym jest sprawdzenie (i odebranie stosownego oświadczenia) czy strona posiada, a jeśli tak to jakie, prawo do danej nieruchomości. Czy sprzedajesz, bierzesz najem, czy chcesz zamundefinedwić usługę związaną z nieruchomością undefined najważniejszy jest tytuł do niej.

W przypadku prawa własności sprawdź je w aktualnej księdze wieczystej (KW), co można zrobić online. Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W przypadku, gdy podmiot włada nieruchomością, a z KW wynika, że nie jest właścicielem należy sprawdzić jaki jest jego status. Czy jedynie reprezentuje właściciela (wundefinedwczas sprawdź jego pełnomocnictwo) czy posiada jakieś prawo (np. jest najemcą czy użytkownikiem), wtedy pamiętaj o sprawdzeniu umowy dającej takie prawo. W przypadku najmu instytucjonalnego wynajmującym może osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

  • Przedmiot umowy

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. W tym zdaniu są głundefinedwne zobowiązania stron. W przypadku nieruchomości tą rzeczą jest właśnie lokal, budynek czy grunt. Pamiętaj o bardzo szczegundefinedłowym opisaniu tej nieruchomości z podaniem numeru księgi wieczystej, tytułu nabycia. A także metrażu, liczby pomieszczeń oraz kondygnacji oraz undefined jeśli jest przedmiotem umowy - miejsca garażowego i komundefinedrki. Można załączyć wszelkie plany lub mapki. Podobna zasada dotyczy czynszu, opłat dodatkowych i ewentualnej kaucji (Uwaga! kaucja w najmie instytucjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu). Wysokość, częstotliwość oraz sposobu potrąceń i zwrotundefinedw to ważne kwestie.

  • Sposundefinedb korzystania i zwrot nieruchomości

Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem a najemca do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Prundefinedcz podstawowych zobowiązań stron, można zastrzec szereg innych. Sposoby korzystania, zabezpieczenia, a także warunki zwrotu to te najczęściej występujące w obrocie. Zawsze warto wpisać konkretnie na jakie cele lokal zostanie wzięty w najem, mieszkaniowe czy biurowe.

  • Czas trwania umowy i okres wypowiedzenia

Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta jedynie na czas oznaczony, jednakże nie ma limitu ustawowego na ten okres. W umowie zawartej na czas oznaczony należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, pamiętaj o pewnych obostrzeniach ustawowych.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie oprundefinedżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie oprundefinedżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie oprundefinedżnienia lokalu zawiera w szczegundefinedlności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, ktundefinedrego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krundefinedtszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w ktundefinedrym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają oprundefinedżnić lokal.

Wynajmujący może powoływać się tylko na powyższe przyczyny ustania stosunku najmu wskazane w piśmie.

Wszelkie postanowienia umundefinedw mniej korzystne dla najemcundefinedw od powyższych są nieważne.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu - uważaj na

  • Osobę najemcy (dane, zdolność do czynności prawnych, w miarę możliwości undefined wypłacalność)
  • Tytuł wynajmującego do nieruchomości
  • Oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego, w ktundefinedrym Najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do oprundefinedżnienia i wydania Lokalu;
  • Stan techniczny i prawny nieruchomości
  • Ustawowe okresy wypowiedzenia
  • Obligatoryjne zgłoszenie umowy do naczelnika urzędu skarbowego (14 dni)

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!