Wejście w życie nowej ustawy
Zgodnie z art. 81 ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska) wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (co do zasady).
30 czerwca 2021 r. dokonano ogłoszenia tejże ustawy w Dzienniku Ustaw. Zatem ustawa ta wchodzi w życie 1 lipca 2022 r.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska została uregulowana w art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej, zgodnie z ktundefinedrym umowa deweloperska zawiera w szczegundefinedlności:
1) określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;
3) informację o nieruchomości, na ktundefinedrej ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w ktundefinedrym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do ktundefinedrych wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;
8) zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;
9) wysokość, terminy i sposundefinedb dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy
10) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczegundefinedlności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
11) numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, ktundefinedry je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy oraz oznaczenie organu, do ktundefinedrego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;
12) termin rozpoczęcia i zakończenia robundefinedt budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
13) określenie warunkundefinedw odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunkundefinedw zwrotu środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa;
14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały;
15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami;
17) termin i sposundefinedb zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
18) informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia;
19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
20) informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.
Powyżej wskazane elementy stanowią obowiązkowe elementy każdej umowy deweloperskiej zawieranej w trybie nowej ustawy deweloperskiej.
Wyraźne oznaczenie zmian
Zgodnie z art. 35 ust. 2 nowej ustawy w przypadku zmian, ktundefinedre zostały wprowadzone przez dewelopera w treści prospektu informacyjnego lub jego załącznikach w czasie między doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a zawarciem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposundefinedb jednoznaczny i widoczny.
Powyższe jest niezwykle istotne, ponieważ nabywcę wiążą zmiany w treści umowy deweloperskiej tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.
Więcej na temat Deweloperskiego Fundusze Gwarancyjnego przeczytasz tutaj
Dlaczego poszczegundefinedlne elementy umowy deweloperskiej i zmiany są takie ważne?
Jeżeli umowa deweloperska nie spełnia wymogundefinedw określonych w art. 35, nabywcy przysługuje ustawowe prawo odstąpienia.
Nabywca w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej ma prawo od niej odstąpić, jeżeli ta nie zawiera odpowiednio elementundefinedw, o ktundefinedrych mowa w art. 35 tejże ustawy.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych
Niewywiązywanie się przez dewelopera z terminundefinedw wynikających z umowy deweloperskiej
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewiduje, że w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej nabywca może od takiej umowy odstąpić.
Natomiast przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jest uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opundefinedźnienia. Powyższe zostało uregulowane w art. 35 ust. 3 tejże ustawy.
Tak więc żeby nabywca mundefinedgł skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na niego praw wynikających z umowy, musi najpierw wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie tych praw. Niewyznaczenie tego terminu powoduje, że nabywca nie ma jak odstąpić od umowy deweloperskiej w trybie art. 35 ust. 3 tejże ustawy.
Kary umowne
Ustawodawca w art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewidział, że określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały, co stanowi obligatoryjny element umowy deweloperskiej.
Dalej ustawodawca w art. 39 ust. 1 tejże ustawy uregulował, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera i kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy, wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Przepis ten ma na celu wyrundefinedwnanie pozycji prawnej obu stron umowy deweloperskiej.
W tym miejscu warto podkreślić, iż kara umowna występuje tylko wtedy, gdy została przewidziana w umowie deweloperskiej. Brak zapisundefinedw w umowie deweloperskiej w tym zakresie skutkuje, że żadna taka kara umowna nie może zostać nałożona na nabywcę czy dewelopera.
Kara umowna może być zastrzeżona jako świadczenie jednorazowe polegające na naprawieniu szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, ktundefinedrego źrundefineddłem jest umowa deweloperska. Czyli np. kara umowna za niezłożenie oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia nabywcy z działu III księgi wieczystej w sytuacji, gdy deweloper odstąpił od umowy z powodu nieuregulowania przez nabywcę świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
W tym miejscu dowiesz się wszystkiego na temat wpisundefinedw do KW
Wysokość kar umownych lub inna rekompensata
Wysokość kar umownych jest określana w umowie deweloperskiej, przeważnie jako pewna kwota. Kara umowna pełni funkcję odszkodowawczą. Ustawodawca w nowej ustawie wprowadził tzw. rekompensatę.
Zgodnie z art. 39 ust. 2 tejże ustawy, jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opundefinedźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
W tym miejscu pisaliśmy o klauzulach abuzywnych w umowach deweloperskich
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
