Uchwała NSA w sprawie opodatkowania najmu. To bardzo istotne stanowisko z punktu widzenia wynajmującego.

Najnowsza uchwała NSA może mieć szczególnie istotne znaczenie, gdy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych mógł być opodatkowany jedynie najem o charakterze prywatnym. To podatnik zdecyduje o tym, jaki podatek zapłacić.


O czym przeczytasz?

Źródła przychodu

W kontekście przedmiotowej uchwały warto wyjść o podstawy prawnej podatku dochodowego. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są:

  1. stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;
  2. działalność wykonywana osobiście;
  3. pozarolnicza działalność gospodarcza;
  4. działy specjalne produkcji rolnej;
  5. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
  6. kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych;
  7. odpłatne zbycie:
  8. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  9. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  10. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  11. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

  1. działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;
  2. niezrealizowane zyski;
  3. inne źródła.

Przychody z najmu nieruchomości

Zgodnie z przyjętym w prawie stanowiskiem, przychody pochodzące z najmu nieruchomości mogą być zaliczane do jednego z dwóch źródeł przychodów określonych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.:

  • przychodów z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy);
  • przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Do dnia 31 grudnia 2020 r. tylko najem prywatny mógł korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Najem „biznesowy” natomiast podlegał regułom opodatkowania tożsamym do zasad rozliczania dochodów z działalności gospodarczej.

Dotychczasowa rozbieżność stanowisk sądów administracyjnych

Od wielu lat urzędy skarbowe stały na stanowisku, że najem nieruchomości w celach zarobkowych, gdy liczba wynajmowanych nieruchomości jest wyższa niż 1, spełnia kryteria działalności gospodarczej. Tym samym, podatnikom odmawiano prawa do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem.

Sytuacja ta jednak nie była w pełni akceptowana przez wszystkie składy orzekające w NSA, które wyrażały nierzadko rozbieżne poglądy na ten temat. 

Niektóre składy orzekające NSA stały na stanowisku, że dla kwalifikacji przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów - istotny jest zamiar podatnika (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 sierpnia 2019 r. sygn. akt: II FSK 3175/17).

W innych sprawach uznawano jednak, że zamiar podatnika nie ma rozstrzygającego znaczenia, a decydują obiektywne okoliczności, które powinny być ustalone w postępowaniu dowodowym (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 dnia września 2020 r. sygn. akt: II FSK 1361/18).

Przesłanki podjęcia uchwały przez NSA

Z uwagi na istniejące w orzecznictwie rozbieżności co do formy rozliczania wynajmowanych nieruchomości, dnia 8 stycznia 2021 r.

Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców wystąpił do Naczelnego Sądu Administracyjnego z wnioskiem o podjęcie uchwały wyjaśniającej zagadnienie „czy w świetle przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych o zakwalifikowaniu przychodów z najmu składników majątkowych niezwiązanych z działalnością gospodarczą do wymienionego w tym przepisie źródła przychodów decydują kryteria przedmiotowe czy też zamiar (decyzja) podatnika?

Uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt: II FPS 1/21

W oparciu o wniosek Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmioosobowym w dniu 24 maja 2021 r. podjął uchwałę (sygn. akt: II FPS 1/21).

Zgodnie z nią przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Skutki podjęcia uchwały z 24 maja 2021 r.

Naczelny Sąd Administracyjny podejmując uchwałę w przedmiocie kwalifikacji przychodów z najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątkowych niezwiązanych z wykonywaniem działalności gospodarczej do odpowiedniego źródła przychodów PIT jednoznacznie stwierdził, że przychody z tych źródeł powinny być zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu stanowiącego odrębne źródło przychodów od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. 

Nie dotyczy to oczywiści składników majątkowych mienia osoby fizycznej, które zostały przez nią wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Powyższe oznacza, że dopiero gdy podatnik wyraźnie zaliczy nieruchomości do majątku firmowego, np. zaliczając je do środków trwałych, przychody z ich wynajmu mogą być opodatkowane jako przychody z działalności gospodarczej.

Uchwała NSA z 24 maja 2021 r. w praktyce

Podjęta przez Naczelny Sąd Administracyjny uchwała z dnia 24 maja 2021 r. wprowadza istotne rozgraniczenia w zakresie ustalenia czym jest źródło przychodu z tytułu najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątkowych niezwiązanych z wykonywaniem działalności gospodarczej, a czym źródło przychodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, której przedmiotem są nieruchomości.

Uchwała bowiem wprost wskazuje, że aby potraktować przychody z najmu nieruchomości jako przychody z działalności gospodarczej, konieczne jest aby składnik mienia osoby fizycznej został wprowadzony do majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Kwestia wprowadzenia mienia zależy jednak od wyłącznej woli podatnika, który może samodzielnie zdecydować czy wynajmowana nieruchomość należy do jego majątku osobistego czy firmowego.

Przychody z najmu nieruchomości jako przychody z prowadzenia działalności gospodarczej

W oparciu o podjętą przez Naczelny Sąd Administracyjny uchwałę z dnia 24 maja 2021 r. należy uznać, że aby możliwe było zakwalifikowanie przychodów z najmu nieruchomości jako przychodów z działalności gospodarczej, składnik mienia podatnika musi zostać wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Aby tak się stało konieczne jest podjęcie następujących czynności:

  1. wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych firmy (wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych następuje na podstawie aktu notarialnego, w którym nabywca zostaje wymieniony jako przedsiębiorca, bądź w przypadku działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną – na podstawie oświadczenia w sytuacji, gdyby nabycie nastąpiło kilka lat wcześniej poza działalnością gospodarczą lub przed jej założeniem);
  2. określenie przedmiotu działalności gospodarczej jako:
  3. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (PKD – 86.20.Z),
  4. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD – 68.10.Z),
  5. hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD – 55.10.Z),
  6. obiekty noclegowe, turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania (PKD – 55.20.Z);
  7. dokonywanie odpisów amortyzacyjno – umorzeniowych (z wyłączeniem gruntów).

Ważne! W przypadku nieruchomości, które nie są własnością podatnika, musi istnieć inny tytuł prawny, jak np. umowa najmu, dzierżawy, leasingu i zapisane w niej prawo do zawierania dalszych umów najmu, podnajmu, poddzierżawy itd.

Uchwała NSA z 24 maja 2021 r. jako realny wpływ na przyszłe rozstrzygnięcia

Uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r. wprowadza wytyczne w zakresie kwalifikacji przychodów z tytułu najmu nieruchomości dla wszystkich sądów w Polsce.

W konsekwencji, jeśli podatnik odwoła się od decyzji podatkowej, która nakazywałaby wynajmującego uiszczenie podatku od najmu na zasadach określonych dla przedsiębiorców, sąd związany uchwałą NSA uchyli niekorzystną dla wynajmującego decyzję organu podatkowego. 

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement