Trudni najemcy. Niepłacenie czynszu, imprezy czy zniszczenia. Jakie kroki może podjąć wynajmujący?

Wynajmujący powinien mieć świadomość istnienia ryzyka związanego z udostępnieniem lokalu. Jakie kroki podjąć w sytuacji, gdy najemca uchyla się od płacenia czynszu, organizuje w mieszkaniu imprezy lub doprowadza do zniszczeń?


O czym przeczytasz?

Obowiązki najemcy undefined podstawowe kwestie

Do podstawowych obowiązkundefinedw najemcy należy przede wszystkim:

  • płacenie czynszu w terminie i kwocie ustalonej z wynajmującym;
  • eksploatowanie lokalu w taki sposundefinedb, jaki określiła zawarta pomiędzy stronami umowa, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania - w sposundefinedb odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu;
  • utrzymywanie lokalu oraz pomieszczeń, do ktundefinedrych używania jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno - sanitarnym;
  • przestrzeganie porządku domowego.

Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspundefinedlnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypundefinedw, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Jeżeli najemca używa lokalu w sposundefinedb sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i nie przestaje go używać w taki sposundefinedb mimo wezwania wynajmującego, to powinien liczyć się z możliwością wykorzystania przez właściciela prawa wypowiedzenia umowy najmu.

Ubezpiecz mieszkanie od zalania, pożaru, kradzieży i innych zdarzeń losowych. Sprawdź kalkulator ubezpieczeń undefined porundefinedwnaj i kup online.

Najemca nie płaci czynszu

Zgodnie z art. 659 KC, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Uwzględniając powyższą definicję należy zatem wskazać, że podstawowym obowiązkiem ciążącym na najemcy jest płacenie ustalonego z wynajmującym czynszu. Termin płatności czynszu powinien zostać wskazany w umowie. W razie braku takich postanowień czynsz powinien być płacony co miesiąc, z gundefinedry, do 10 dnia każdego miesiąca (dotyczy umundefinedw najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca).

W sytuacji, gdy najemca, mimo ciążącego na nim obowiązku, uchyla się od płacenia czynszu, to wynajmujący w pierwszej kolejności powinien wypowiedzieć umowę najmu. Powyższe uprawienie wynika z treści art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 11 ust. 2 pkt. 2 ww. ustawy, nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediundefinedw lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Mając na uwadze powyższe należy zatem uznać, że konieczny jest upływ trzeciego terminu płatności, następnie miesięcznego terminu od odebrania przez lokatora uprzedzenia bądź ostatniego dnia, w ktundefinedrym mundefinedgł on podjąć korespondencję. Następnie od odebrania przez najemcę wypowiedzenia musi upłynąć co najmniej jeden miesiąc kalendarzowy.

Warto zaznaczyć, że wynajmujący domagając się od najemcy zapłaty zaległych kwot czynszu może od niego żądać dodatkowej zapłaty w postaci odsetek za opundefinedźnienie w zapłacie. Zgodnie bowiem z treścią art. 481 undefined 1 KC., jeżeli dłużnik opundefinedźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opundefinedźnienia, chociażby nie poniundefinedsł żadnej szkody i chociażby opundefinedźnienie było następstwem okoliczności, za ktundefinedre dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Zaległy czynsz wraz z odsetkami może być dochodzony przez wynajmującego przed sądem. Roszczenia te, jeśli nie przekraczają kwoty 20.000,00 zł rozpoznawane są w postępowaniu uproszczonym.

Innym sposobem rozwiązania problemu najemcy zalegającego z czynszem jest także skorzystanie przez wynajmującego z tzw. prawa zastawu. Zgodnie z treścią art. 670 KC, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z ktundefinedrymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Skorzystanie przez wynajmującego z prawa zastawu może okazać się szczegundefinedlnie przydatne w toku postępowanie egzekucyjnego, jeśli najemca okaże się niewypłacalny.

Warto jednak zaznaczyć, że w rzeczywistości skorzystanie przez wynajmującego z prawa zastawu wymaga dużej aktywności z jego strony w zakresie dopilnowania zabezpieczonych rzeczy. W konsekwencji, częstszymi sposobami egzekucji jest zajęcie przysługującego najemcy wynagrodzenia za pracę lub świadczenia emerytalno-rentowego.

Imprezy w wynajmowanym lokalu

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw w sposundefinedb szczegundefinedłowy kształtują możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego umowę najmu zawartą z najemcą. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 ww. ustawy, nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposundefinedb sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkundefinedd, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania przez mieszkańcundefinedw albo wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediundefinedw lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, ktundefinedry wymaga oprundefinedżnienia w związku z koniecznością rozbiundefinedrki lub remontu budynku.

Katalog przyczyn umożliwiających wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego ma charakter zamknięty, a zatem nie jest możliwe wypowiedzenie umowy z przyczyn innych niż wskazane w art. 11 ww. ustawy.

W konsekwencji należy zatem uznać, że ustawa o ochronie praw lokatorundefinedw

nie przewiduje możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z powodu zorganizowania przez najemcę imprezy w wynajmowanym mieszkaniu i to niezależnie od tego, czy ta impreza skończyła się interwencją policji,czy pisemnymi protestami sąsiadundefinedw.

Ważne! Zawarcie w umowie najmu zapisu wskazującego na możliwość wypowiedzenia umowy najmu w przypadku zorganizowania imprezy w wynajmowanym mieszkaniu nie daje możliwości skutecznego wypowiedzenia umowy na tej podstawie. Umowa najmu mieszkania może być wypowiedziana tylko w sytuacji, w ktundefinedrej pozwala na to ustawa o ochronie praw lokatorundefinedw.

Nie wszystko stracone. Zgodnie bowiem z regulacją zawartą w art. 11 ustawy, nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. To właśnie w taki sposundefinedb ustawa umożliwia pozbycie się problematycznych lokatorundefinedw.

Warto także zaznaczyć, że zakłundefinedcanie porządku domowego m.in. poprzez organizowanie imprez jest wykroczeniem. Zgodnie z brzmieniem art. 51 undefined 1 Kodeksu wykroczeń, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłundefinedca spokundefinedj, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Ponadto, jeśli działania te mają charakter chuligański lub sprawca dopuszcza się ich będąc pod wpływem alkoholu, środka odurzającego lub innej podobnie działającej substancji lub środka, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Na marginesie należy także wskazać, że interwencje w zakresie organizowania przez najemcę imprez w wynajmowanym lokalu mogą podjąć także sąsiedzi zamieszkujący w budynku. Art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw wskazuje, że jeżeli lokator wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powundefineddztwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego oprundefinedżnienia.

Zniszczenia w wynajmowanym lokalu undefined co zrobić?

Jednym z podstawowych celundefinedw umundefinedw najmu jest zapewnienie trwałości stosunku najmu łączącego wynajmującego z najemcą, niemniej jednak bardzo często można spotkać się z sytuacją, w ktundefinedrej z uwagi na spowodowanie zniszczeń w wynajmowanym lokalu, wynajmujący zmuszony jest do wypowiedzenia umowy zawartej z najemcą.

Jak wspomniałem wyżej, zgodnie z brzmieniem art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposundefinedb sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkundefinedd, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania przez mieszkańcundefinedw albo wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

[Sprawdź rundefinedwnież] Kalkulator ubezpieczenia domu lub mieszkania - porundefinedwnaj i kup online

W nauce prawa przyjmuje się, że do głundefinedwnych przyczyn wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego w oparciu o treść art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie lokatorundefinedw należą dewastacja lokalu oraz naruszenie porządku domowego.

Powołany powyżej przepis uzależnia skuteczność wypowiedzenia umowy najmu od uprzedniego upomnienia lokatora przez właściciela. Upomnienie w formie pisemnej pod rygorem nieważności musi być złożone lokatorowi w sposundefinedb umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią. Dopiero po upływie czasu koniecznego na dojście upomnienia do lokatora i dostosowanie jego zachowania do stanu zgodnego z treścią upomnienia, właściciel może dokonać skutecznego wypowiedzenia.

Art. 667 KC wskazuje, że jeżeli najemca używa rzeczy w sposundefinedb sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposundefinedb, albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia.

Niemniej pamiętać należy, że przepisy ustawy o ochronie lokatorundefinedw mają charakter przepisundefinedw szczegundefinedlnych wobec regulacji kodeksowych i wyłączają zastosowanie kodeksu w takim zakresie, w jakim kodeks i ustawa się pokrywają.

Zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania

Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Tym bardziej więc nie odpowiada on za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. A contrario najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, ktundefinedre jest następstwem jej nieprawidłowego używania.

Zgodnie z art. 6e ust. 1 ustawy o ochrona praw lokatorundefinedw po zakończeniu najmu lokalu mieszkalnego i oprundefinedżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw.

Ponadto powinien zwrundefinedcić wynajmującemu rundefinedwnowartość następujących zużytych elementundefinedw wyposażenia technicznego, ktundefinedre znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy: trzonundefinedw kuchennych, kuchni i grzejnikundefinedw wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzikundefinedw, mis klozetowych, zlewozmywakundefinedw i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworundefinedw czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w ktundefinedre lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą.

Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektundefinedrych elementundefinedw tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej rundefinedżnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego oprundefinedżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Powyższa zasada nie ma zastosowania do tzw. najmu okazjonalnego.

W swoim wyroku Sąd Najwyższy wskazał bardzo ważną rzecz, mianowicie,

udowodnienie okoliczności, że zużycie (pogorszenie) rzeczy jest następstwem prawidłowego jej używania, obciąża najemcę.

Z reguły sporem objęta jest kwestia ustalenia stopnia zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego używania. Zwrot "prawidłowe używanie" powinien być wyjaśniany przez pryzmat treści umowy najmu. Jeśli strony w umowie tej określiły zasady używania rzeczy, jej przeznaczenie, cel, dla ktundefinedrego rzecz jest wynajmowana, wundefinedwczas postanowienia te powinny mieć pierwszeństwo względem zobiektywizowanych ocen.

Na przykład, jeśli przedmiotem najmu jest lokal w budynku mieszkalnym, ale strony postanawiają, że będzie on przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej wiążącej się z przyjmowaniem znacznej liczby klientundefinedw, to zużycie drewnianej podłogi związane z prawidłowym korzystaniem z lokalu jest istotnie rundefinedżne od tego, gdy lokal jest używany do celundefinedw mieszkalnych.

W wielu przypadkach ustalenie stopnia zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego jej używania jest niemożliwe. Dlatego tak ważne jest sporządzenie dokładnego opisu przedmiotu najmu według stanu z chwili jego wydania najemcy (protokundefinedł przekazania) oraz zawarcie w umowie najistotniejszych dla wynajmującego wytycznych związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu.

Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.

Zgodnie z przeważającym stanowiskiem doktryny prawnej, w braku ustaleń stron czy wytycznych wynajmującego, "prawidłowe używanie" powinno uwzględniać zachowania przeciętnego człowieka postępującego z należytą starannością w pieczy nad rzeczą. Kryterium pomocniczym dla ustalenia, czy rzecz została zwrundefinedcona w stanie odpowiednim, może być możliwość uzyskania przez wynajmującego czynszu najmu w podobnej jak dotychczas wysokości.

Bardzo pomocne może okazać się podejście, jakim wykazał się Sąd Najwyższy w jednym z wyrokundefinedw. Z uzasadnienia czytamy, że jeśli po remoncie wykonanym przez byłego najemcę najęty lokal nie nadaje się do wynajęcia i konieczne jest dokonanie dalszych prac, to za utracony czynsz w okresie koniecznym dla wykonania tych prac odpowiada były najemca (wyr. SN z 17.10.2000 r., IV CKN 111/00).

Dobry stan przedmiotu najmu w momencie wydania - domniemanie

Dla ustalenia zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy ponoszonej w następstwie zwrotu rzeczy najętej w stanie pogorszonym ponad stan zużycia będący następstwem prawidłowego używania istotne znaczenie może mieć ustanowione przepisem art. 675 undefined 3 KC domniemanie prawne, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umundefinedwionego użytku.

Domniemanie to ma charakter wzruszalny, może być zatem obalone poprzez przedstawienie przez najemcę wszelkich środkundefinedw dowodowych świadczących o odmiennym stanie przedmiotu najmu (tak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyr. z 30.5.2017 r. I ACa 346/16)

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!