Teren biologicznie czynny. Co to takiego i dlaczego jest tak ważny?

Teren biologicznie czynny to nieco naukowo brzmiące określenie bardzo ważnego parametru. Szczególnie dla osób mających w planach budowę domu.


O czym przeczytasz?

Teren biologicznie czynny na "gruncie" prawnym

Definicję terenu biologicznie czynnego znajdziemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwane dalej Rozporządzeniem).

Zgodnie z undefined 3 pkt 22 Rozporządzenia przez określenie teren biologicznie czynnym należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposundefinedb zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wundefinedd opadowych, a także 50% powierzchni tarasundefinedw i stropodachundefinedw z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Zabudowa wielorodzinna

Zgodnie z undefined 39 Rozporządzenia na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z undefined 40 ust. 1 w zespole budynkundefinedw wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy, stosownie do potrzeb użytkowych, przewidzieć place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osundefinedb niepełnosprawnych, przy czym co najmniej 30% tej powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

Definicja terenu biologicznie czynnego

Definicję pojęcia terenu biologicznie czynnego znajdziemy w Rozporządzeniu, a dokładniej w undefined 3 pkt 22, w ktundefinedrym ustawodawca wprost wskazał, że przez teren biologicznie czynny należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposundefinedb zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wundefinedd opadowych, a także 50% powierzchni tarasundefinedw i stropodachundefinedw z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Zatem teren biologicznie czynni to taki teren, ktundefinedry zapewnia naturalną wegetacje roślin i retencję wundefinedd opadowych.

Mając na uwadze powyższe, za teren biologicznie czynny uznać można obszar, na ktundefinedrym znajdują się nasadzenia roślin tj. drzewa, krzewy, trawy, kwiaty, ktundefinedre umożliwiają wsiąkanie w gruntu nieruchomości wundefinedd opadowych i roztopowych.

Eko kraty a teren bioligocznie czynny. Ciekawe wyroki sądundefinedw

Jako ciekawostkę wskazać można eko kratę, ktundefinedra także uznawana jest za teren biologicznie czynny. Zgodnie z wyrokiem Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2017 roku w sprawie o sygnaturze akt VII SA/Wa 2390/16 teren wyłożony kratką eko może być uznany za teren umożliwiający naturalną wegetację, jak wymaga tego warunek zawarty w definicji terenu biologicznie czynnego.

Można powiedzieć, że jest to utarta linia orzecznicza, ponieważ taką samą zasadą kierował się ten sąd w innym wyroku ( z dnia 23 lipca 2013 roku w sprawie o sygnaturze akt VII SA/Wa 920/13, ale także Naczelny Sąd Administracyjny w wyrku z dnia 24 października 2014 roku w sprawie o sygnaturze akt II OSK 929/13).

Do przesądzenia kwestii naturalnej wegetacji roślin posadowionych na terenie wyłożonym eko kratą istotne jest więc ustalenie jak ten panel trawnikowy ma być umieszczony na gruncie. W ocenie Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (wyrok z dnia z dnia 31 sierpnia 2017 roku w sprawie o sygnaturze akt VII SA/Wa 2390/16) tylko krata trawnikowa na odpowiednim gruncie może zapewnić naturalną wegetację roślin.

O tym czy dany teren pokryty kratą trawnikową może być zaliczony do terenu biologicznie czynnego przesądza jedynie sposundefinedb urządzenia danej nawierzchni. (zobacz wyrok Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012 roku w sprawie o sygnaturze akt akt II SA/GD 528/12).

Tarasy i stropodachy

Jak wynika z definicji terenu biologicznie czynnego rundefinedwnież tarasy i stropodachy zaliczane są do terenu biologicznie czynnego, zgodnie z undefined 2 pkt 22 Rozporządzenia.

Warunkiem uznania tarasundefinedw i stropodachundefinedw na teren biologicznie czynny jest pokrycie ich rundefinedżnego rodzaju roślinnością, taką jak na przykład trawa. Warto pamiętać, że teren tarasu i stropodachu pokrytego trawą lub inną roślinnością uznaje się za teren biologicznie czynną jedynie w 50%.

Powyższe oznacza to, że taką powierzchnię tarasu czy stropodachu dzielimy przez 2, przy czym powierzchnia taka mus to być nie mniej niż 10 m2.

Dlaczego teren biologicznie czynny jest taki ważny?

Teren biologicznie czynny jest bardzo istotny w punktu widzenia inwestora w jego procesie inwestycyjnym. Wpływa on bowiem na to czy na danej nieruchomości możliwym jest zrealizowanie inwestycji polegającej na budowie budynku.

Powyższe wynika z zapisundefinedw miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego dla obszaru, w ktundefinedrym położona jest dana nieruchomości. W przypadku, gdy dla danego obszaru nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to teren biologicznie czynny określany jest w decyzji o warunkach zabudowy.

Teren biologicznie czynny określony jest procentowo w stosunku do terenu, na ktundefinedrym inwestor planuje zabudowę.

Tutaj sprawdzisz wszystko, co trzeba wiedzieć na temat miejscowych planundefinedw zagospodarowania.

Wskazundefinedwki dla inwestora

W Rozporządzeniu określone zostały wymogi dotyczące terenu biologicznie czynnego. Zgodnie z undefined 39 Rozporządzenia w przypadku zabudowy wielorodzinnej, budynkundefinedw opieki zdrowotnej oraz oświaty i wychowania teren biologicznie czynny musi wynosić przynajmniej 25% powierzchni działki, jeżeli jest to działka przeznaczona pod wyżej wymienioną zabudowę.

W przypadku opieki zdrowotnej wyjątkiem są przychodnie.

Warto w tym miejscu wskazać, że procent terenu biologicznie czynnego może być inaczej ustalony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydanego dla terenu, na ktundefinedrym położona jest nieruchomość, na ktundefinedrej inwestor planuje inwestycję.

W przypadku placu zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych dostępnych dla osundefinedb niepełnosprawnych, teren biologicznie czynny w przypadku zespołundefinedw budynkundefinedw wielorodzinnych objętych pozwolenie na budowę, powinien wynosić co najmniej 30 %. Powyższe wprost wynika z undefined 40 Rozporządzenia.

Osoba zainteresowana zakupem mieszkania w budynku wielorodzinnym czy też wybudowaniem domu powinna mieć na uwadze teren biologicznie czynny oraz wiedzieć, że wysokość terenu biologicznie czynnego określana jest w procentach zarundefinedwno w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, jak i w decyzjach o warunkach zabudowy danej nieruchomości, ktundefinedra położona jest w obszarze, na ktundefinedrym nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

A w jakich sytuachacj decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!