Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zgodnie z treścią art. 172 undefined 1 KC, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Niemniej, undefined 2 cytowanego artykułu wskakuje, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Uwzględniając powyższe można zatem stwierdzić, że przesłankami zasiedzenia nieruchomości są:
- posiadanie samoistne;
- upływ czasu.
Dobra wiara nie jest przesłanką zasiedzenia nieruchomości, a jedynie skraca czas potrzebny do nabycia własności.
Posiadanie nieruchomości w sposundefinedb samoistny oznacza, że określona osoba traktuje siebie jako właściciela nieruchomości i zachowuje się wobec innych osundefinedb tak jak właściciel tej nieruchomości, a zatem daje innym osobom do zrozumienia, że to ona jest właścicielem i to właśnie jej przysługuje pełnia praw do władania konkretną nieruchomością.
Działania te mogą obejmować czynności polegające na obsadzeniu pola, wybudowaniu budynku lub ogrodzenia, płaceniu podatkundefinedw od nieruchomości, czy zamieszkiwanie w określonym lokalu lub zezwalanie innym osobom na zamieszkiwanie w tym lokalu.
Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia musi być nieprzerwane, tj. musi trwać przez cały okres zasiadywania. Przy czym przyjmuje się, że przemijająca przeszkoda w posiadaniu rzeczy nie powoduje jednak przerwania posiadania.
Ważne! Obecne przepisy nie wykluczają możliwości zasiedzenia przez kilku samoistnych posiadaczy działających wspundefinedlnie i w porozumieniu.
Drugą przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Okres posiadania potrzebny do zasiedzenia nieruchomości jest rundefinedżny w zależności od tego, czy posiadacz samoistny działa w dobrej, czy w złej wierze i wynosi w oparciu o treść art. 172 KC odpowiednio:
- 20 lat - w przypadku dobrej wiary;
- 30 lat - w przypadku złej wiary.
Uzasadnieniem dla ustalenia przez ustawodawcę tak długich okresundefinedw jest fakt stosunkowo dużej wartości nieruchomości oraz ich społecznego znaczenia. Dodatkowo tak określone ramy czasowe zasiedzenia mają na celu wyeliminowanie przypadkowości i przechodzenia tak ważnych przedmiotundefinedw undefinedz rąk do rąkundefined.
W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat zasiedzenia nieruchomości.
Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć?
Art. 46 K.c. definiuje pojęcie undefinednieruchomościundefined. Zgodnie z brzmieniem tego artykułu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak rundefinedwnież budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynkundefinedw, jeżeli na mocy przepisundefinedw szczegundefinedlnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe.
O ile nieruchomości gruntowe stanowią poniekąd standardowy typ nieruchomości podlegających zasiedzeniu, tak w przypadku nieruchomości budynkowej i lokalowej możliwości zasiedzenia podlegają pewnym ograniczeniom.
W przypadku nieruchomości budynkowej, zasiedzenie prawa własności budynku jest możliwe tylko w połączeniu z zasiedzeniem prawa własności gruntu. Zasada ta wynika z faktu, że budynek wybudowany na nieruchomości stanowi część składową nieruchomości gruntowej, a nie odrębny przedmiot własności.
Zasiedzenie nieruchomości lokalowej jest możliwe w sytuacji, gdy nieruchomość ta stanowi odrębny przedmiot własności (odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości budynkowej lub na mocy orzeczenia sądu znoszącego wspundefinedłwłasność).
W przypadku lokali niewyodrębnionych, zasiedzeniu może podlegać także udział w prawie wspundefinedłwłasności nieruchomości. Stopień zasiedzenia tego prawa może odpowiadać proporcji powierzchni lokalu do powierzchni budynku, w ktundefinedrym znajduje się dany lokal.
Ważne! O ile możliwe jest zasiedzenie nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej, tak zasiedzenie nie jest możliwe w odniesieniu do określonego pokoju, czy strychu, bowiem nie stanowią one przedmiotu odrębnej własności, a jedynie jego część składową. Ponadto zakazane jest także zasiedzenie nieruchomości wyłączonych z obrotu undefined np. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., sygn. akt: IV CSK 40/10).
Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być także nieruchomości, ktundefinedre są przedmiotem użytku powszechnego lub przeznaczone na szczegundefinedlne cele społeczne (np. place publiczne, parki, skwery, wybrzeża morskie) oraz nieruchomości gruntowe lub jej fizyczne wydzielone części.
W tym miejscu przeczytasz jak wygląda proces zasiedzenia nieruchomości.
Służebność przesyłu
Nowelizacją z 2008 r. wprowadzono obok regulacji dotyczących służebności gruntowych i służebności osobistych, przepisy dotyczące trzeciego rodzaju służebności, jakimi są służebności przesyłu.
Nowowprowadzone przepisy uwzględniły przede wszystkim interes przedsiębiorcundefinedw, ktundefinedrzy od dłuższego czasu poszukiwali odpowiedniej konstrukcji prawnej, ktundefinedra stwarzałaby podstawę dla tytułu prawnego do korzystania z cudzych nieruchomości, na ktundefinedrych już posadowili bądź zamierzali posadowić urządzenia przesyłowe.
Służebność przesyłu spełnia funkcję gospodarczą, gdyż jej podstawowym celem jest zapewnienie przedsiębiorcy dostępu do urządzeń przesyłowych znajdujących się na cudzych nieruchomościach. Istnienie tej służebności zwiększa więc użyteczność przedsiębiorstwa przesyłowego.
W odrundefinedżnieniu od służebności gruntowej, przy służebności przesyłu nie występuje pojęcie nieruchomości władnącej. Występuje natomiast nieruchomość obciążona i uprawniony z tytułu służebności przesyłu przedsiębiorca.
W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat służebności przesyłu.
Treść służebności przesyłu
Treścią służebności przesyłu jest uprawnienie do korzystania przez przedsiębiorcę w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej), w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych.
W praktyce oznacza to możliwość wejścia przez przedsiębiorcę, ktundefinedremu przysługuje służebność (ewentualnie jego pracownikom, podwykonawcom) na cudzy grunt obciążony służebnością, w celu posadowienia tam urządzeń przesyłowych, usunięcia awarii, przeprowadzenia konserwacji, czy modernizacji urządzeń.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat służebności drogi koniecznej.
Tutaj przeczytasz czym jest służebność osobista.
Sporna sprawa dotycząca zasiedzenia ze służebnością w tle
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2022 r. (sygn. akt: III CZP 23/22) jest konsekwencją rozstrzygnięcia skierowanego przez Sąd Okręgowy zagadnienia prawnego w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia. Zagadnienie to zrodziło się w następującym stanie faktycznym.
Małżonkowie Małgorzata i Andrzej K. byli wspundefinedłwłaścicielami nieruchomości położonej w wojewundefineddztwie warmińsko-mazurskim. Przez jedną z działek należącą do państwa K. przechodzi, wybudowana w latach 1988undefined90, linia energetyczna średniego napięcia, ktundefinedrej obecnym właścicielem jest spundefinedłka energetyczna.
We wrześniu 2011 r. pełnomocnik małżonkundefinedw skierował do spundefinedłki żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W odpowiedzi spundefinedłka zaproponowała ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem w kwocie niespełna 4,1 tys. zł. Właściciele nie zgodzili się na takie warunki i skierowali do sądu wniosek o ustanowienie, za wynagrodzeniem, służebności przesyłu. W toku postępowania, wniosek ten został oddalony.
Po oddaleniu wniosku przez sąd, spundefinedłka wystąpiła z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia służebności w dobrej wierze, tj. od 2010 r. (po 20 latach użytkowania linii energetycznej). Jednak i ten wniosek został oddalony.
Sąd I instancji stwierdził, że nie jest związany pierwotnym rozstrzygnięciem dotyczącym wniosku małżonkundefinedw o ustanowienie służebności. Ponadto z racji braku zgody właścicieli na posadowienie linii energetycznej na ich terenie, nie ma mowy o zasiedzeniu służebności w dobrej wierze.
Postępowanie przed Sądem II instancji
Apelację złożyła spundefinedłka. Rozpoznający sprawę Sąd Okręgowy uznał, że wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia. Powagą rzeczy osądzonej objęta jest zatem zasadniczo jedynie sentencja orzeczenia. Jeżeli jednak konieczne i niezbędne do doprecyzowania treści rozstrzygnięcia jest posłużenie się jego motywami, to powagą rzeczy osądzonej objęte są także te motywy.
Nie można bowiem wprost zrundefinedwnywać powagi rzeczy osądzonej z granicami mocy wiążącej wydanego w innej sprawie orzeczenia, gdyż art. 365 par. 1 k.p.c. nie odnosi się do przedmiotu rozstrzygnięcia, lecz do zakresu ustaleń dokonanych w innej sprawie (a w rozpoznawanej sprawie także skutkundefinedw tych ustaleń), ktundefinedre miałyby być wiążące w następnej sprawie.
Sąd drugiej instancji wskazał na orzeczenia Sądu Najwyższego, w ktundefinedrych podkreślono doniosłość motywundefinedw rozstrzygnięcia zawartych w uzasadnieniu orzeczenia, szczegundefinedlnie na ustalenia prejudycjalne prowadzące do oddalenia powundefineddztwa lub wniosku. Wedle Sądu Okręgowego, takim istotnym i doniosłym zagadnieniem, przesądzającym ostateczne rozstrzygnięcie, było ustalenie w sprawie ziszczenia się przesłanek nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu, ktundefinedre skutkowało oddaleniem wniosku o ustanowienie służebności.
W postanowieniu z 21 kwietnia 2017 r. Sąd Najwyższy zaznaczył, że moc wiążącą, uzyskują ustalenia, ktundefinedre wypełniały podstawę sporu i zdecydowały o wydaniu rozstrzygnięcia oznaczonej treści, a więc w kolejnym postępowaniu miałyby prejudycjalne znaczenie.
Sąd okręgowy i pat
W konsekwencji powyższych rozważań, Sąd Okręgowy dostrzegł w sprawie istotne zagadnienie prawne: czy sąd orzekający w sprawie o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu jest związany ustaleniami i oceną prawną, ktundefinedre zdecydowały o wydaniu rozstrzygnięcia przez sąd orzekający w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu pomiędzy tymi samymi uczestnikami, w ktundefinedrym to postępowaniu wniosek właścicieli nieruchomości mającej być obciążoną, został prawomocnie oddalony z uwagi na uwzględnienie zarzutu zasiedzenia tej służebności?
Takie zagadnienie prawne przekazał do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Uchwała Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy, po rozstrzygnięciu w dniu 20 stycznia 2022 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy uznał, że w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu sąd nie jest związany ustaleniami i oceną prawną, ktundefinedre zadecydowały o prawomocnym oddaleniu wniosku o ustanowienie tej służebności w sprawie między tymi samymi uczestnikami z uwagi na uwzględnienie zarzutu jej zasiedzenia (uchwała z dnia 20 stycznia 2022 r., sygn. akt: III CZP 23/22).
Skutki podjęcia uchwały przez Sąd Najwyższy
Uwzględniając stanowisko zaprezentowane przez Sąd Najwyższy należy uznać, że kolejna sprawa dotycząca zasiedzenia służebności między tymi samymi stronami może być procedowana całkowicie od nowa, nawet z pominięciem wcześniejszych ustaleń w poprzednim postępowaniu.
Wynika to z art. 366 KPC, regulującego zakres powagi rzeczy osądzonej undefined zgodnie z tym przepisem: wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami.
W tym wypadku zarzut w poprzednim postępowaniu (zasiedzenie) może mieć znaczenie także w rozstrzyganiu kolejnej sprawy, gdzie ustala się stan faktyczny, ktundefinedrego elementem jest kwestia zasiedzenia.
