Ustawa deweloperska a sprzedaż mieszkań. Dlaczego tak łatwo obejść prawo?

Ustawa deweloperska miała dawać bezpieczeństwo kupującym mieszkania. Prawo jednak można obejść, a niestety zdarza się to nawet uznanym firmom. Co grozi za to deweloperowi? Na co powinien zwrócić uwagę nabywca?


O czym przeczytasz?

Obecna ustawa deweloperska

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej ustawa deweloperska) ustawa ta regulowała zasady ochrony praw nabywcy, wobec ktundefinedrego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Ustawa deweloperska ma zastosowanie do umundefinedw deweloperskich, w ramach ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.

Powyższe oznacza, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dla przedsięwzięcia deweloperskiego, deweloper nie zawiera już z nabywcami umundefinedw deweloperskich.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera

Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę

Głundefinedwny cel umowy deweloperskiej

Zgodnie z ustawą deweloperską przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynkundefinedw mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegundefinedłowo w niej określonego.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy, a zatem deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje.

Bez prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku deweloper nie będzie mundefinedgł zawrzeć umowy ustanowienia odrębnej własność lokalu i przenieść tego prawa na nabywcę.

Jest to pewne zabezpieczenie prawne interesu kupującego mieszkanie na okres, w ktundefinedrym do jego odbioru lub choćby do osiągnięcia przez budynek stanu surowego budynku, została jeszcze do wykonania znaczna część prac.

Deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie zawiera już z nabywcami umundefinedw deweloperskich.

W tym miejscu pisaliśmy o nowych instytucjach prawnych, ktundefinedre nowa ustawa deweloperska wprowadzi

Obligatoryjna (minimalna) treść umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej każda umowa deweloperska powinna zawierać w szczegundefinedlności:

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  • cenę ustaloną przez strony;
  • informację o nieruchomości, na ktundefinedrej przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie. Ta informacja musi zawierać dane o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w ktundefinedrym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do ktundefinedrych wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  • informacje dotyczące:
    • mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczegundefinedlności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    • gwarancji bankowej, a w szczegundefinedlności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    • gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczegundefinedlności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  • numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, ktundefinedry je wydał oraz informację, czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • określenie warunkundefinedw odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunkundefinedw zwrotu środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, dotyczącymi dewelopera oraz danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • termin i sposundefinedb zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W tym miejscu pisaliśmy o nowych instytucjach prawnych, ktundefinedre nowa ustawa deweloperska wprowadzi

Prospekt informacyjny

Zgodnie z art. 17 ustawy deweloperskiej deweloper, ktundefinedry rozpoczyna sprzedaż, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.

Ustawodawca w art. 20 ustawy deweloperskiej wskazał poszczegundefinedlne elementy prospektu deweloperskiego.

Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegundefinedłowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, ktundefinedrego wzundefinedr określa załącznik do ustawy.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Mając na uwadze powyższe, trzeba podkreślić, że prospekty informacyjny przedsięwzięcia deweloperskiego musi być zgodny z prospektem informacyjnym wskazanym w ustawie deweloperskiej.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prospektu informacyjnego w umowie deweloperskiej

Przedsięwzięcie deweloperskie, deweloper, nabywca

Czym właściwie jest przedsięwzięcie deweloperskie? Zgodnie z ustawą deweloperską to jest proces, w wyniku realizacji ktundefinedrego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo do nieruchomości oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania.

W szczegundefinedlności chodzi tu o nabycie praw do nieruchomości, na ktundefinedrej realizowana ma być budowa. Ponadto przedsięwzięcie deweloperskie to także przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałundefinedw budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.

Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynkundefinedw, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Deweloperem jest przedsiębiorca, ktundefinedry w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę.

Deweloper powinien być wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego Rejestru Przedsiębiorcundefinedw (KRS), gdy prowadzi działalność w ramach spundefinedłki prawa handlowego, a do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), gdy prowadzi tzw. działalność gospodarczą.

Deweloper w umowie deweloperskiej oraz prospekcie informacyjnym, ktundefinedry jest załącznikiem i stanowi jej integralną część, zobowiązany jest do podania danych identyfikacyjnych, tj. numer KRS, NIP, REGON czy adres siedziby. Rejestr KRS i CEIDG są rejestrami ogundefinedlnodostępnymi. Każdy ma do nich bezpłatny dostęp.

Ważne, żeby przed zawarciem umowy deweloperskiej sprawdzić, czy deweloper wpisany jest w rejestrze KRS lub CEIDG. Trzeba też się upewnić, czy podane dane w umowie, jak i prospekcie są prawdziwe oraz czy nie ogłoszono likwidacji lub upadłości.

W tym miejscu dowiesz się, co to znaczy dobry deweloper

Nabywca to osoba fizyczna, ktundefinedra na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności powstałej nieruchomości, a nadto zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Ustawa deweloperska wprowadziła mieszkaniowe rachunki powiernicze. Deweloperzy zobligowani są do ich stosowania.

Zgodnie z art. 4 ustawy deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środkundefinedw ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty rachunek powierniczy.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze prowadzone są przez banki na koszt dewelopera. Deweloper ponosi wszystkie koszty związane z prowadzeniem takich rachunkundefinedw, jak i kontroli, jakie przeprowadzają banki przed dokonaniem wypłaty znajdujących się środkundefinedw na takim rachunku bankowym.

Zatem wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku obciążają dewelopera.

Deweloper dla każdego prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego zobowiązany jest zawrzeć z bankiem indywidualną umowę w przedmiocie prowadzenia jednego z tych mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych.

W tym miejscu dowiesz się więcej na temat upadłości dewelopera

Środki wypłacane są deweloperowi dopiero po pozytywnej kontroli przeprowadzonej przez bank. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla ktundefinedrej prowadzony jest dany mieszkaniowych rachunek powierniczy.

Bank weryfikuje postępy budowy prowadzonej przez dewelopera na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W zakresie kontroli bank uzyskuje prawo wglądu do rachunkundefinedw bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji. Koszty takiej kontroli ponosi deweloper.

Powyższe stanowi zabezpieczenie środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w ramach umowy deweloperskiej. I dlatego, gdy deweloper nie przejdzie pozytywnie kontroli banku, środki pieniężne zgromadzone na danym rachunku powierniczym nie zostaną mu wypłacone. Nabywca zatem może być pewien, że jego środki pieniężne będą wydatkowane przez dewelopera na inwestycję będącą przedmiotem umowy deweloperskiej.

Umowa mieszkaniowego powierniczego rachunku może zostać wypowiedziana jedynie przez bank i to z ważnych powodundefinedw. Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego może ulec zmianie jedynie za zgodą nabywcy, z wyjątkiem postanowień dotyczących oprocentowania środkundefinedw pieniężnych gromadzonych na tym rachunku bankowym.

W przypadku wypowiedzenia takiej umowy deweloper ma obowiązek w ciągu 60 dni od wypowiedzenia umowy założyć nowy rachunek powierniczy. Następnie, na podstawie dyspozycji złożonej przez dewelopera, środki zgromadzone na likwidowanym rachunku powierniczym przekazywane są przez bank dotychczasowy na rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.

W przypadku niedochowania terminu 60 dni na założenie nowego rachunku powierniczego, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zwracane są nabywcom.

Przy zamkniętym rachunku środki wypłacane są deweloperowi jednorazowo, po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego obejmującego zawartą przez dewelopera z nabywcą umowy przyrzeczonej, czyli przenoszącej własność wyodrębnionego lokalu wraz z prawami z nim związanymi na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osundefinedb trzecich, za wyjątkiem obciążeń, na ktundefinedre nabywca wyraził zgodę.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki wypłacane są sukcesywnie, po stwierdzeniu zakończenia poszczegundefinedlnych etapundefinedw realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i po pozytywnym przejściu kontroli bankowej, o ktundefinedrej mowa była powyżej.

Reasumując, środki pieniężne z mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłacane są deweloperowi przez bank w dwojaki sposundefinedb. Albo jednorazowo, po jego całkowitym wywiązaniu się z umowy deweloperskiej, albo sukcesywnie, stosownie do wywiązywania się przez dewelopera z realizacji poszczegundefinedlnych etapundefinedw przedsięwzięcia deweloperskiego, ktundefinedre to etapy określone zostają w umowie deweloperskiej, jak i w prospekcie informacyjnym.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych

Zastosowanie ustawy deweloperskiej

Dlaczego przepis 4 tejże ustawy jest taki ważny? Art. 37 i 38 regulują stosowanie tego przepisu prawa. Zgodnie z art. 37 undefinedPrzepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do ktundefinedrych rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.undefined

Natomiast zgodnie z art. 38 undefinedW przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do ktundefinedrych rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposundefinedb widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środkundefinedw ochrony, o ktundefinedrych mowa w art. 4.undefined A czym jest rozpoczęcie sprzedaży?

Rozpoczęcie sprzedaży to podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domundefinedw jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Od wejścia w życie ustawy deweloper powinien wykonywać w stosunku do potencjalnych nabywcundefinedw obowiązki przedkontraktowe, jakie wynikają z art. 17undefined21 tejże ustawy. W przypadku, gdy rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło 29 kwietnia 2012 r. lub pundefinedźniej, deweloper ma obowiązek stosować co najmniej jeden ze środkundefinedw ochrony nabywcy, jakie określono w art. 4 tejże ustawy, czy mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Przepisy karne

Ustawa deweloperska wprowadziła rundefinedwnież przepisy karne dotyczące stosowania zapisundefinedw w umowach deweloperskich dotyczących mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych oraz przepisy karne dotyczące informacji przedstawianych w prospektach informacyjnych.

Zgodnie z art. 34 tejże ustawy kto, wbrew przepisom ustawy, wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Powyższe przepis prawa ma na celu zabezpieczenie środkundefinedw pieniężnych nabywcundefinedw, ktundefinedrzy wpłacają je w ramach zawartych umundefinedw deweloperskich na wskazane mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Odpowiedzialność karna dewelopera za niesporządzenie prospektu informacyjnego

Zgodnie z art. 32 ustawy kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny.

Natomiast w art. 33 ustawy deweloperskiej jest wskazane, że kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Reasumując, nabywca powinien pamiętać, by wzundefinedr umowy deweloperskiej był zgodny z ustawą, a ponadto w jego treści, jak i w prospekcie informacyjnym znajdowała się informacja o mieszkaniowym rachunku powierniczym. Deweloper natomiast, omijając z jakiegoś powodu (zwykle finansowego) zobowiązania wynikające z ustawy deweloperskiej, naraża się na odpowiedzialność karną. O reputacji nie wspominając.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Wyjątkowo o byciu w Domu - Zuzanna Ziomecka i Jacek Santorski

Zapraszamy do obejrzenia wyjątkowej rozmowy redaktor naczelnej mieszkanie.pl, Zuzanny Ziomeckiej z Partnerem zarządzającym ds. integralności biznesu HRE Investments, Jackiem Santorskim. Na podstawie modelu Billa George'a, profesora z Harvardu opowiadają o etapach życia i pojawiających się w nim wzlotach i upadkach, a następnie odnoszą to do etapów bycia w Domu. Na pewno każdy z Państwa odnajdzie w tym modelu część siebie i swojego życia.

Advertisement