Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność lokalu

Przeglądając ogłoszenia sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, często można spotkać oferty ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Czym to prawo różni się od odrębnej własności lokalu i czy możliwe jest jego przekształcenie?


O czym przeczytasz?

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność lokalu undefined podstawowe kwestie

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, co umożliwia korzystanie z lokalu spundefinedłdzielczego, jednak posiadacz lokalu nie jest jego właścicielem. Właściciel takiego lokalu może czerpać korzyści materialne z jego najmu czy dzierżawy lokalu bez konieczności informowania o takim fakcie spundefinedłdzielni. Wyjątkiem jest sytuacja, w ktundefinedrej wynajęcie lokalu miałoby inne niż do tej pory przeznaczenie lub sposundefinedb użytkowania.

Podstawową rundefinedżnicę miedzy spundefinedłdzielczym własnościowym prawem do lokalu a prawem odrębnej własności stanowi prawo do korzystania z nieruchomości. Jak zostało już wskazane powyżej, spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, co w rzeczywistości oznacza, że to spundefinedłdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym bądź właścicielem gruntu pod budynkiem, a ten, komu przysługuje spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu, posiada jedynie ograniczone prawo.

Prawo zbywalne?

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest to prawo zbywalne, może być dziedziczone (przechodzi na spadkobiercundefinedw), podlega egzekucji i można dla takiej nieruchomości założyć księgę wieczystą. Własnościowe spundefinedłdzielcze prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogundefinedlnych. Spadkobiercą jest osoba powołana do spadku w drodze testamentu bądź na podstawie ustawy.

Jeśli w lokalu mieszkają osoby spokrewnione ze spadkodawcą, mogą zgodnie z prawem mieszkać w nim jeszcze przez maksymalnie 3 miesiące undefined po tym czasie spadkobierca ma prawo żądać wydania mu lokalu. Jeżeli natomiast spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspundefinedlnie małżonkom, to w razie śmierci jednego z nich dziedziczeniu podlega przypadająca zmarłemu część tego prawa.

Odrębną własność lokalu możemy uzyskać, nabywając lokal nowo wybudowany, wykupując lokal od gminy/miasta lub przekształcając spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną nieruchomość. Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu uzyskujemy w wyniku przekształcenia spundefinedłdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, nabywając takie prawo na wolnym rynku, zawierając umowę ze spundefinedłdzielnią o wybudowanie lub nabywając tzw. ekspektatywę (to inaczej oczekiwanie prawne, czyli sytuacja, w ktundefinedrej niektundefinedre wymogi prawne dotyczące powstania wierzytelności lub innego prawa podmiotowego zostały częściowo spełnione).

Warto wskazać, że od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanowienia takie prawa rzeczowego. Jednakże wszystkie spundefinedłdzielcze własnościowe prawa do lokali, ktundefinedre ustanowiły spundefinedłdzielnie mieszkaniowe przed tą datą, w dalszym ciągu obowiązują i mają moc prawną. Zdarzają się sytuacje, że tego typu mieszkania zostają obciążone hipoteką na poczet długundefinedw spundefinedłdzielni, lecz tylko w skrajnych, rzadkich przypadkach dochodzi do ogłoszenia przez spundefinedłdzielnię bankructwa.

W tym miejscu przeczytasz, czym jest spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Przekształcenie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Prawo to umożliwia korzystanie z mieszkania, ale nie przyznaje prawa własności lokalu. Aby możliwe było przekształcenie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, trzeba złożyć pisemny wniosek skierowany do zarządu spundefinedłdzielni o zawarcie umowy o przekształcenie własnościowego spundefinedłdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność.

Aby możliwe było przekształcenie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, należy spełnić trzy warunki:

  1. działka pod budynkiem musi mieć uregulowaną sytuację prawną (tj. spundefinedłdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem gruntu, ktundefinedry nie jest obciążony roszczeniami byłych właścicieli);
  2. lokal objęty przekształceniem nie ma zaległości czynszowych;
  3. wnioskodawca musi mieć stabilną pozycję finansową, umożliwiającą mu spłatę kredytundefinedw, ktundefinedre spundefinedłdzielnia mieszkaniowa zaciągnęła na sfinansowanie budowy danego lokalu wraz z odsetkami.

Spundefinedłdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Ustanowić odrębną własność lokalu można wyłącznie w drodze czynności prawnej przed notariuszem:

  • w formie umowy undefined w sytuacji, gdy właściciel gruntu i budynku ustanawia odrębną własność lokalu i zbywa go na rzecz osundefinedb trzecich albo wspundefinedłwłaściciele znoszą wspundefinedłwłasność;
  • w formie jednostronnej czynności prawnej undefined w sytuacji, gdy właściciel gruntu i budynku ustanawia odrębną własność lokali dla siebie;
  • na mocy orzeczenia sądu undefined przy znoszeniu wspundefinedłwłasności nieruchomości lub dziale spadku.

Ważne! Nie można doprowadzić do wyodrębnienia lokalu przez zasiedzenie.

Z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży nabywcy lokalu przysługuje tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokali jako prawo, ktundefinedre może być przedmiotem obrotu i dziedziczenia.

Tutaj znajdziesz wszystko o spundefinedłdzielczym lokatorskim prawie do lokalu

Koszty przekształcenia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność

Koszty przekształcenia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność obejmują taksę notarialną, podatek VAT oraz opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpis własności.

Sama taksa notarialna to wydatek około 1000 zł undefined to undefined minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku oraz 23% VAT. Dodając do wynagrodzenia notariusza niezbędne opłaty sądowe, opłaty za wypisy aktu notarialnego i inne należności koszt przekształcenia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność wyniesie około 1800 zł.

Obowiązki właściciela lokalu

W przypadku prawa własności do odrębnego lokalu to posiadaczowi przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz udział we wspundefinedłwłasności gruntu. O ile własność daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spundefinedłdzielni.

Właściciel, ktundefinedremu przysługuje prawo odrębnej własności lokali, rundefinedwnież zobowiązany jest do przestrzegania ściśle określonych zasad. Na przykład właściciel, ktundefinedry posiada prawo odrębnej własności lokali, zobowiązany jest, na żądanie zarządcy nieruchomości, zezwolić na wstęp do lokalu osobom trzecim w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspundefinedlnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Posiadanie prawa odrębnej własności lokalu wiąże się rundefinedwnież z koniecznością ponoszenia kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną, w ktundefinedrej znajduje się lokal stanowiący odrębną własność. Na koszty składają się w szczegundefinedlności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspundefinedlnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczegundefinedlnych lokali;
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości.

Na pokrycie kosztundefinedw zarządu nieruchomością właściciele lokali każdego miesiąca uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z gundefinedry do 10. dnia każdego miesiąca.

Rundefinedżnice podatkowe

Odrębna własność lokalu i spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu doznaje rundefinedwnież rundefinedżnic na gruncie prawa podatkowego.

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu amortyzuje się stawką 2,5% wartości rocznie, a nieruchomości stanowiące odrębną własność można zamortyzować podwyższoną stawką w wysokości nawet 10%.

Odrębna własność lokalu a spundefinedłdzielnia mieszkaniowa

Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku stanowiącym własność spundefinedłdzielni nie wpływa na byt prawny spundefinedłdzielni mieszkaniowej. Istotne znaczenie ma wyodrębnienie własności wszystkich lokali znajdujących się w danym budynku.

Zgodnie z treścią art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych, jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (powstaje wspundefinedlnota mieszkaniowa).

W takiej sytuacji spundefinedłdzielnia pozostaje zarządcą budynku lub budynkundefinedw do czasu powołania przez właścicieli lokali zarządu zgodnie z ustawą o własności lokali.

Zarząd budynkami wielorodzinnymi z odrębną własnością lokali

W ramach zarządu budynkami wielorodzinnymi z odrębną własnością lokali wyrundefinedżnia się:

  • zarząd przez wspundefinedlnotę mieszkaniową;
  • zarząd przez spundefinedłdzielnię mieszkaniową;
  • zarząd przez osoby fizyczne lub prawne.

W sytuacji gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Zarząd lub poszczegundefinedlni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Zarząd kieruje sprawami wspundefinedlnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali.

Zarząd budynkiem przez wspundefinedlnotę mieszkaniową występuje w przypadku budynkundefinedw wielorodzinnych, w ktundefinedrych wyodrębnione zostały lokale mieszkalne. Możliwa jest rundefinedwnież sytuacja, w ktundefinedrej budynkiem zarządza utworzona wspundefinedlnota, ale zarząd faktycznie zostaje powierzony spundefinedłdzielni mieszkaniowej.

W takim przypadku właściciele lokali nadal mają realny wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, natomiast spundefinedłdzielnia otrzymuje wynagrodzenie za zarząd nieruchomością.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!