Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wszystko, co trzeba wiedzieć.

Nabycie nieruchomości to ogromne przedsięwzięcie finansowe. Jednakże istnieją także inne formy prawne dające prawo do mieszkania. Rozwiązania znane rynkowi nieruchomości od lat. Jednym z nich jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.


O czym przeczytasz?

Czym jest spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostało opisane w ustawie o Spundefinedłdzielniach mieszkaniowych. Jest ono jedną z form posiadania przez członka spundefinedłdzielni mieszkaniowej prawa do mieszkania, jednakże bez prawa własności do lokalu.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o Spundefinedłdzielniach mieszkaniowych, przez umowę o ustanowienie spundefinedłdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spundefinedłdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz ktundefinedrej ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spundefinedłdzielni.
Spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spundefinedłdzielni albo członka spundefinedłdzielni i jego małżonka.

Spundefinedłdzielcze lokatorskie, własnościowe i prawo własności

W odrundefinedżnieniu od spundefinedłdzielczego, ale własnościowego prawa do lokalu, spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest formą ograniczonego prawa rzeczowego, lecz formą prawną na cudzej rzeczy. Z uwagi na swoją formę, prawo do bardziej przypomina najem aniżeli formy własności.

Podstawową rundefinedżnicę miedzy spundefinedłdzielczym własnościowym prawem do lokalu a prawem własności stanowi prawo do korzystania z nieruchomości.

Jak zostało już wskazane powyżej, spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, co w rzeczywistości oznacza, że to spundefinedłdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym, bądź właścicielem gruntu pod budynkiem, a ten komu przysługuje spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada jedynie ograniczone prawo.

W przypadku prawa własności do odrębnego lokalu to posiadaczowi przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz udział we wspundefinedłwłasności gruntu.

Co bardzo istotne w bieżącym życiu mieszkańcundefinedw danej nieruchomości, o ile własność daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spundefinedłdzielcze własnościowe oraz lokatorskie prawo do lokalu nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spundefinedłdzielni.

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu a spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

W przypadku lokatorskiego prawa, najemca lokalu ma prawo do używania nieruchomości, jednak nie może go w żaden sposundefinedb zbywać, nie podlega rundefinedwnież dziedziczeniu.

W rzeczywistości spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypomina najem, jednak daje rozszerzone prawa. Na przykład w przypadku śmierci jednego z małżonkundefinedw jest ono przenoszone na drugiego z nich, może rundefinedwnież występować o ochronę w przypadku naruszenia prawa korzystania z lokalu.

Spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego można przekształcić w mieszkanie spundefinedłdzielcze własnościowe lub uzyskać własność odrębną.

Jak można nabyć prawo spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Przede wszystkim, jak sama nazwa wskazuje, aby mundefinedc w ogundefinedle myśleć o spundefinedłdzielczym lokatorskim prawie do lokalu, trzeba należeć do spundefinedłdzielni. Jest to elementarny i konieczny warunek.

Członkostwo w spundefinedłdzielni powstaje w momencie zawarcia umowy nabycia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wniesienia stosownego wkładu mieszkaniowego.

Tak więc, obowiązkiem spundefinedłdzielni jest oddanie lokalu mieszkalnego do używania, natomiast osoba zawierająca umowę, zobligowana jest wnieść odpowiedni wkład oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie spundefinedłdzielni.

W praktyce osoba, ktundefinedra ubiega się o prawo wynosi 30% ceny mieszkania, a nie jak w przypadku własnościowego prawa 100% wartości lokalu.

Pomimo, że zainteresowany wpłaca określoną kwotę, to nadal spundefinedłdzielnia pozostaje zarządcą i faktycznym właścicielem budynku.

Przynależność spundefinedłdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu do majątku wspundefinedlnego małżonkundefinedw

Zgodnie z treścią art. 31 undefined 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspundefinedlność majątkowa, ktundefinedra obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonkundefinedw lub przez jednego z nich.

Zgodnie zaś z art. 33 KRIO, do majątku osobistego każdego z małżonkundefinedw należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspundefinedlności ustawowej. O przynależności przedmiotu majątkowego nabytego w trakcie trwania związku małżeńskiego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej są oboje małżonkowie czy też jedno z nich.

Uwzględniając powyższe należy zatem stwierdzić, że spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wejdzie do majątku wspundefinedlnego małżonkundefinedw nawet wundefinedwczas kiedy umowę o ustanowienie tego prawa zawrze ze spundefinedłdzielnią tylko jeden z małżonkundefinedw lub gdy przydział został dokonany na rzecz jednego z małżonkundefinedw.

Spundefinedłdzielcze lprawo do lokalu mieszkalnego wejdzie w skład majątku wspundefinedlnego małżeńskiego, chociażby wkład budowlany pochodził w całości lub w części z majątku osobistego jednego z małżonkundefinedw undefined w takiej sytuacji pozostają do rozliczenia nakłady poczynione z majątku osobistego jednego z małżonkundefinedw na majątek wspundefinedlny.

Więcej na temat wspundefinedlności majątkowej małżeńskiej oraz majątku osobistego małżonkundefinedw przeczytasz w tym miejscu.

Ważne orzeczenia Sądu Najwyższego

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (uchw. z 22.4.2015 r., III CZP 13/15) prawo odrębnej własności lokalu nabyte na podstawie ustawy przez pozostającego w małżeńskiej wspundefinedlności ustawowej członka spundefinedłdzielni, ktundefinedremu przysługiwało stanowiące jego majątek osobisty spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, należy do majątku osobistego tego członka (art. 33 pkt 10 KRO).
W innej sprawie Sąd Najwyższy wyraził stanwisko, że spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą śmierci uprawnionego i nie wchodzi w skład spadku. Nabyte w czasie trwania małżeństwa wchodzi w skład majątku wspundefinedlnego, mimo że uprzednio takie samo prawo przysługiwało spadkodawcy jednego z małżonkundefinedw (post. z 23.3.2000 r., II CKN 796/98).
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego (post. z 22.4.1999 r., II CKN 300/98, Legalis) ustalenie, że w skład majątku wspundefinedlnego wchodzi spundefinedłdzielcze prawo do lokalu, może oznaczać tylko to, że przedmiotem majątku wspundefinedlnego jest spundefinedłdzielcze prawo do lokalu wraz z nierozerwalnie z nim związanym wkładem mieszkaniowym. Sądowy podział majątku wspundefinedlnego nie jest czynnością prawną małżonkundefinedw (byłych małżonkundefinedw), lecz samodzielną czynnością sądu i nie można sądowi zarzucić, iż dokonując jej, naruszył art. 5 KC. Wkład do spundefinedłdzielni mieszkaniowej jest objęty wspundefinedlnością majątkową małżeńską rundefinedwnież w tej części, ktundefinedra pochodzi z funduszundefinedw uzyskanych przez jednego z małżonkundefinedw tytułem bezzwrotnej pomocy od zakładu pracy.

Czy spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu można przekształcić na formę własności?

Zgodnie z art. 12 ustawy, na pisemny wniosek członka spundefinedłdzielni, spundefinedłdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu przez niego dwundefinedch warunkundefinedw:

  • po pierwsze członek spundefinedłdzielni zobowiązany jest uiścić zapłatę przypadającą na ten lokal części zobowiązań spundefinedłdzielni związanych z budową,
  • należy spłacić zadłużenia z tytułu opłat (związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ten właśnie lokal).

Po spełnieniu tych warunkundefinedw, spundefinedłdzielnia w ciągu 6 miesięcy zawiera z wnioskodawcą umowę, chyba, że nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego (np. poprzez brak księgi wieczystej), co w konsekwencji uniemożliwia ustalenie kręgu osundefinedb uprawnionych do nieruchomości albo, gdy spundefinedłdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na ktundefinedrym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zakupu mieszkania bez księgi wieczystej.

Co można zrobić ze spundefinedłdzielczym lokatorskim prawem do lokalu?

Wiemy już w jaki sposundefinedb można zawszeć umowę o spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Kiedy już nam się to uda, to jak to w życiu bywa, mogą zdarzyć się rundefinedżne sytuację i na przykład nie będziemy mogli przez jakiś czas korzystać z lokalu. Pytanie brzmi czy w jakiś sposundefinedb lokalem takim może rozporządzać? Czy w ogundefinedle można coś zrobić?

Przede wszystkim należy zwrundefinedcić uwagę, że spundefinedłdzielcze prawo do lokalu może być przedmiotem wynajmu albo może być oddane w bezpłatne używanie. Warunkiem jednak jest, aby undefinednowy najemcaundefined zachował dotychczasowy sposundefinedb korzystania z mieszkania, albowiem każda zmiana sposobu korzystania z mieszkania wymaga zgody spundefinedłdzielni.

Istotne jest, że gdyby wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spundefinedłdzielni, członek spundefinedłdzielni, ktundefinedry chce z tego prawa skorzystać zobowiązany jest do pisemnego powiadomienia spundefinedłdzielni.

Mimo, że spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może być przedmiotem podnajmu lub bezpłatnego używania, to jednak nie może być przedmiotem sprzedaży, darowizny czy podziału.

Jak zostało wspomniane powyżej prawo to nie podlega dziedziczeniu, jednakże przecież użytkownik wpłaca te 30% ceny mieszkania. Czy zatem po jego śmierci pieniądze te przepadają?

Otundefinedż nie. To jest właśnie ta cześć, ktundefinedra podlega zwrotowi dla spadkobiercy. Nieco inna sytuacja występuje, gdy to oboje małżonkowie posiadają spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wundefinedwczas, po śmierci jednego z nich, prawo nie wygasa, lecz przechodzi na małżonka żyjącego. Jeśli małżonek nie był członkiem spundefinedłdzielni, przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członkundefinedw spundefinedłdzielni.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zakupu mieszkania bez księgi wieczystej.

Małżonkowie posiadają prawo do lokalu wspundefinedlnie, oboje żyją, ale postanawiają się rozstać

Ponieważ prawo to nie może być ani sprzedane ani ani podzielone, to w przypadku rozpadu pożycia mieszkanie, prawo, ktundefinedre jest częścią majątku wspundefinedlnego małżonkundefinedw nie może zostać podzielone za pomocą podstawowych mechanizmundefinedw podziału majątku.

Konieczne będzie zatem przeniesienie prawa na jednego z małżonkundefinedw, np. w drodze postępowania o podział majątku.

Czy można utracić spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Poza przypadkami wprost wymienionymi w ustawie tj. z chwilą utraty członkostwa w spundefinedłdzielni, prawo to wygasa gdy osoba dopuszcza się zaległości w opłatach za okres przynamniej 6 miesięcy związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnych, eksploatacją oraz utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spundefinedłdzielni albo gdy w osoba w sposundefinedb rażący wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi budynku, zachowuje się w sposundefinedb naganny co utrudnia życie innym lokatorom.

W takich sytuacjach spundefinedłdzielnia może wystąpić do sądu żądając orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spundefinedłdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Ważne!

Jednakże, jeśli podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spundefinedłdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zaleganie z zapłatą opłat, orzeczenie o wygaśnięciu spundefinedłdzielczego lokatorskiego prawa nie może nastąpić przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację przed sądem drugiej instancji, jeśli członek spundefinedłdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!