Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wszystko, co trzeba wiedzieć.

Nabycie nieruchomości to ogromne przedsięwzięcie finansowe. Jednakże istnieją także inne formy prawne dające prawo do mieszkania. Rozwiązania znane rynkowi nieruchomości od lat. Jednym z nich jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.


O czym przeczytasz?

Czym jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostało opisane w ustawie o Spółdzielniach mieszkaniowych. Jest ono jedną z form posiadania przez członka spółdzielni mieszkaniowej prawa do mieszkania, jednakże bez prawa własności do lokalu.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych, przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
 
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.

Spółdzielcze lokatorskie, własnościowe i prawo własności 

W odróżnieniu od spółdzielczego, ale własnościowego prawa do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest formą ograniczonego prawa rzeczowego, lecz formą prawną na cudzej rzeczy. Z uwagi na swoją formę, prawo do bardziej przypomina najem aniżeli formy własności.

Podstawową różnicę miedzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a prawem własności stanowi prawo do korzystania z nieruchomości.

Jak zostało już wskazane powyżej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, co w rzeczywistości oznacza, że to spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym, bądź właścicielem gruntu pod budynkiem, a ten komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada jedynie ograniczone prawo.

W przypadku prawa własności do odrębnego lokalu to posiadaczowi przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz udział we współwłasności gruntu.

Co bardzo istotne w bieżącym życiu mieszkańców danej nieruchomości, o ile własność daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze własnościowe oraz lokatorskie prawo do lokalu nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

W przypadku lokatorskiego prawa, najemca lokalu ma prawo do używania nieruchomości, jednak nie może go w żaden sposób zbywać, nie podlega również dziedziczeniu.

W rzeczywistości spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypomina najem, jednak daje rozszerzone prawa. Na przykład w przypadku śmierci jednego z małżonków jest ono przenoszone na drugiego z nich, może również występować o ochronę w przypadku naruszenia prawa korzystania z lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego można przekształcić w mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub uzyskać własność odrębną.

Jak można nabyć prawo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Przede wszystkim, jak sama nazwa wskazuje, aby móc w ogóle myśleć o spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu, trzeba należeć do spółdzielni. Jest to elementarny i konieczny warunek.

Członkostwo w spółdzielni powstaje w momencie zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wniesienia stosownego wkładu mieszkaniowego.

Tak więc, obowiązkiem spółdzielni jest oddanie lokalu mieszkalnego do używania, natomiast osoba zawierająca umowę, zobligowana jest wnieść odpowiedni wkład oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie spółdzielni.

W praktyce osoba, która ubiega się o prawo wynosi 30% ceny mieszkania, a nie jak w przypadku własnościowego prawa 100% wartości lokalu.

Pomimo, że zainteresowany wpłaca określoną kwotę, to nadal spółdzielnia pozostaje zarządcą i faktycznym właścicielem budynku.

Przynależność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu do majątku wspólnego małżonków

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Zgodnie zaś z art. 33 KRIO, do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. O przynależności przedmiotu majątkowego nabytego w trakcie trwania związku małżeńskiego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej są oboje małżonkowie czy też jedno z nich.

Uwzględniając powyższe należy zatem stwierdzić, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wejdzie do majątku wspólnego małżonków nawet wówczas kiedy umowę o ustanowienie tego prawa zawrze ze spółdzielnią tylko jeden z małżonków lub gdy przydział został dokonany na rzecz jednego z małżonków.

Spółdzielcze lprawo do lokalu mieszkalnego wejdzie w skład majątku wspólnego małżeńskiego, chociażby wkład budowlany pochodził w całości lub w części z majątku osobistego jednego z małżonków – w takiej sytuacji pozostają do rozliczenia nakłady poczynione z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek wspólny.

Więcej na temat wspólności majątkowej małżeńskiej oraz majątku osobistego małżonków przeczytasz w tym miejscu.

Ważne orzeczenia Sądu Najwyższego

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (uchw. z 22.4.2015 r., III CZP 13/15) prawo odrębnej własności lokalu nabyte na podstawie ustawy przez pozostającego w małżeńskiej wspólności ustawowej członka spółdzielni, któremu przysługiwało stanowiące jego majątek osobisty spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, należy do majątku osobistego tego członka (art. 33 pkt 10 KRO).
 
W innej sprawie Sąd Najwyższy wyraził stanwisko, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą śmierci uprawnionego i nie wchodzi w skład spadku. Nabyte w czasie trwania małżeństwa wchodzi w skład majątku wspólnego, mimo że uprzednio takie samo prawo przysługiwało spadkodawcy jednego z małżonków (post. z 23.3.2000 r., II CKN 796/98).
 
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego (post. z 22.4.1999 r., II CKN 300/98, Legalis) ustalenie, że w skład majątku wspólnego wchodzi spółdzielcze prawo do lokalu, może oznaczać tylko to, że przedmiotem majątku wspólnego jest spółdzielcze prawo do lokalu wraz z nierozerwalnie z nim związanym wkładem mieszkaniowym. Sądowy podział majątku wspólnego nie jest czynnością prawną małżonków (byłych małżonków), lecz samodzielną czynnością sądu i nie można sądowi zarzucić, iż dokonując jej, naruszył art. 5 KC. Wkład do spółdzielni mieszkaniowej jest objęty wspólnością majątkową małżeńską również w tej części, która pochodzi z funduszów uzyskanych przez jednego z małżonków tytułem bezzwrotnej pomocy od zakładu pracy.

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu można przekształcić na formę własności?

Zgodnie z art. 12 ustawy, na pisemny wniosek członka spółdzielni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu przez niego dwóch warunków:

  • po pierwsze członek spółdzielni zobowiązany jest uiścić zapłatę przypadającą na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową,
  • należy spłacić  zadłużenia z tytułu opłat (związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ten właśnie lokal).

Po spełnieniu tych warunków, spółdzielnia w ciągu 6 miesięcy zawiera z wnioskodawcą umowę, chyba, że nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego (np. poprzez brak księgi wieczystej), co w konsekwencji uniemożliwia ustalenie kręgu osób uprawnionych do nieruchomości albo, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zakupu mieszkania bez księgi wieczystej.

Co można zrobić ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu?

Wiemy już w jaki sposób można zawszeć umowę o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Kiedy już nam się to uda, to jak to w życiu bywa, mogą zdarzyć się różne sytuację i na przykład nie będziemy mogli przez jakiś czas korzystać z lokalu. Pytanie brzmi czy w jakiś sposób lokalem takim może rozporządzać? Czy w ogóle można coś zrobić?

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że spółdzielcze prawo do lokalu może być przedmiotem wynajmu albo może być oddane w bezpłatne używanie. Warunkiem jednak jest, aby „nowy najemca” zachował dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania, albowiem każda zmiana sposobu korzystania z mieszkania wymaga zgody spółdzielni.

Istotne jest, że gdyby wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek spółdzielni, który chce z tego prawa skorzystać zobowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni.

Mimo, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może być przedmiotem podnajmu lub bezpłatnego używania, to jednak nie może być przedmiotem sprzedaży, darowizny czy podziału.

Jak zostało wspomniane powyżej prawo to nie podlega dziedziczeniu, jednakże przecież użytkownik wpłaca te 30% ceny mieszkania. Czy zatem po jego śmierci pieniądze te przepadają?

Otóż nie. To jest właśnie ta cześć, która podlega zwrotowi dla spadkobiercy. Nieco inna sytuacja występuje, gdy to oboje małżonkowie posiadają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wówczas, po śmierci jednego z nich, prawo nie wygasa, lecz przechodzi na małżonka żyjącego. Jeśli małżonek nie był członkiem spółdzielni, przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zakupu mieszkania bez księgi wieczystej.

Małżonkowie posiadają prawo do lokalu wspólnie, oboje żyją, ale postanawiają się rozstać

Ponieważ prawo to nie może być ani sprzedane ani ani podzielone, to w przypadku rozpadu pożycia mieszkanie, prawo, które jest częścią majątku wspólnego małżonków nie może zostać podzielone za pomocą podstawowych mechanizmów podziału majątku.

Konieczne będzie zatem przeniesienie prawa na jednego z małżonków, np. w drodze postępowania o podział majątku.

Czy można utracić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Poza przypadkami wprost wymienionymi w ustawie tj. z chwilą utraty członkostwa w spółdzielni, prawo to wygasa gdy osoba dopuszcza się zaległości w opłatach za okres przynamniej 6 miesięcy związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją  oraz utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni albo gdy w osoba w sposób rażący wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi budynku, zachowuje się w sposób naganny co utrudnia życie innym lokatorom.

W takich sytuacjach spółdzielnia może wystąpić do sądu żądając orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Ważne!

Jednakże, jeśli podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zaleganie z zapłatą opłat, orzeczenie o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa nie może nastąpić przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację przed sądem drugiej instancji, jeśli członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement