Składka na fundusz remontowy. Jak powinna być wyliczana?

Opłacana przez członków wspólnot mieszkaniowych składka to zagadnienie budzące niemałe emocje. Pomijając spory co do jej wysokość, warto wiedzieć na jakiej podstawie ją wyliczać. W tej kwestii wypowiedział się nawet sąd.


O czym przeczytasz?

Wspundefinedlnota mieszkaniowa

Zgodnie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową.

Użytego przez ustawodawcę określenia undefinedtworzyundefined nie należy jednak interpretować w ten sposundefinedb, że powstanie wspundefinedlnoty mieszkaniowej wymaga działań założycielskich, ponieważ jest to niezależne od woli właścicieli.

Wspundefinedlnotę mieszkaniową tworzą właściciele wszystkich lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

W tym miejscu dowiesz się czy można nie należeć do wspundefinedlnoty mieszkaniowej.

Członkostwo we wspundefinedlnocie mieszkaniowej

Członkostwo we wspundefinedlnocie mieszkaniowej ma charakter pochodny względem prawa własności lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości, w tym prawa wspundefinedłwłasności lokalu w częściach ułamkowych.

Nie można do wspundefinedlnoty wstąpić czy z niej wystąpić. Skutki te mogą zaistnieć tylko jako następstwo nabycia i utraty własności (udziału we wspundefinedłwłasności) takiego lokalu.

Tym samym, członkiem wspundefinedlnoty uprawnionym i obowiązanym do zarządzania nieruchomością wspundefinedlną (głosowania nad uchwałami) może być tylko właściciel i wspundefinedłwłaściciel nieruchomości.

W szczegundefinedlności w skład wspundefinedlnoty nie wchodzą najemcy samodzielnych lokali i są oni pozbawieni prawnego wpływu na funkcjonowanie wspundefinedlnoty. Nie ma jednak przeszkundefinedd, aby statut wspundefinedlnoty, jeśli taki uchwalono, zezwalał najemcom na udział w zebraniach właścicieli i na wyrażanie ich opinii co do rozstrzyganych spraw.

Tutaj dowiesz się jak wspundefinedlnoty mogą egzekwować czynsz od nie płacących.

Nieruchomość wspundefinedlna

W budynkach wielolokalowych, prundefinedcz wyodrębnionej własności poszczegundefinedlnych lokali, istnieją także miejsca stanowiące tzw. wspundefinedlne części nieruchomości.

Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wobec powyższego, nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

Połączenie dwundefinedch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.

Zarząd nieruchomością wspundefinedlną

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspundefinedlnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali.

W małej wspundefinedlnocie mieszkaniowej nie ma zarządu ani innych form organizacyjnych. Jednakże możemy spotkać się z zarządcą, ktundefinedry wybierany jest za zgodą wszystkich właścicieli. Do takich wspundefinedlnot zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o wspundefinedłwłasności.

W takich wspundefinedlnotach nie ma obowiązku zwoływania zebrań ani nie są podejmowane uchwały. W myśl przepisundefinedw Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości wspundefinedłwłaścicieli a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.

Jeśli chodzi o duże wspundefinedlnoty mieszkaniowe, w ktundefinedrych liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o powołaniu jedno lub kilkuosobowego zarządu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Głundefinedwne obowiązki właściciela lokalu

Prawa i obowiązki właściciela lokalu zostały uregulowane rozdziale 3 wspomnianej ustawy. Przede wszystkim właściciel ma prawo do wspundefinedłkorzystania z nieruchomości wspundefinedlnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspundefinedlnej służą pokrywaniu wydatkundefinedw związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałundefinedw.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Poza częścią wspundefinedlną, właściciel obowiązany jest dbać rundefinedwnież o stan swojego lokalu, przestrzegać porządku domowego oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej, korzystając z niej w sposundefinedb nieutrudniający używania przez innych wspundefinedłwłaścicieli.

W tym miejscu dowiesz się czym jest porządek domowy.

Koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną

Jasnym jest, że oprundefinedcz koniecznych napraw, ktundefinedre właściciel ponosi w mieszkaniu, czasem konieczne jest wykonanie remontundefinedw czy prac na części wspundefinedlnej. Ma to miejsce szczegundefinedlnie w przypadku awarii lub po prostu z biegiem lat, z uwagi na korzystanie z nieruchomości.

Aby nie undefinedzaskakiwaćundefined członkundefinedw wspundefinedlnoty nagłymi wydatkami, na pokrycie kosztundefinedw zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z gundefinedry.

Na koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną, wymienione w ustawie składają się w szczegundefinedlności:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspundefinedlnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczegundefinedlnych lokali;
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
  • wynagrodzenie członkundefinedw zarządu lub zarządcy.

To właśnie z zaliczek wykonywane są prace opisane powyżej.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty.

Uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosundefinedw właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałundefinedw, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 tej ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia potrzebna jest większość głosundefinedw właścicieli poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (usługowych) tworzących wspundefinedlnotę mieszkaniową. Właścicielom lokali niemieszkalnych (usługowych) przysługują takie same prawa i obowiązki co właścicielom lokali mieszkalnych.

W związku z czym w przypadku podejmowania uchwał udział w głosowaniu biorą wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli właściciele poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli znajdują się w takim budynki mieszkalnym wielorodzinnym.

Składka na fundusz remontowy

W aspekcie składki na fundusz remontowy przywołać należy art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspundefinedlnej służą pokrywaniu wydatkundefinedw związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałundefinedw.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zatem właścicieli lokali tworzących wspundefinedlnoty mieszkaniowe ponoszą wydatki związane z utrzymaniem części wspundefinedlnej.

Fundusz remontowy zdaniem sądu

W ostatnim czasie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia z dnia 6 lipca 2021 roku w sprawie o sygnaturze akt V ACa 355/21, wskazał ideę i funkcjonowanie funduszu remontowego we wspundefinedlnocie mieszkaniowej.

W uzasadnieniu tego wyroku wskazano, że praktyka firm zarządzających i wspundefinedlnot jest rundefinedżna - ale z reguły zaliczka na fundusz remontowy jest jasno określona w kalkulacji zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspundefinedlnej i obliczona jako odrębna pozycja (iloczyn stawki wynikającej z uchwały wspundefinedlnoty mieszkaniowej oraz udziałundefinedw dla poszczegundefinedlnych lokali - art. 12 ust. 2 u.w.l.).

Zachowania formy uchwały wymagają wszystkie czynności podejmowane w ramach funduszu remontowego:

  1. decyzja o utworzeniu funduszu remontowego,
  2. ustalenie wysokości zaliczki na fundusz remontowy,
  3. uchwalenie planu gospodarczego nieruchomości (w tym planu remontowego nieruchomości).

Co istotne, wymundefinedg formy podejmowania decyzji (uchwała) nie ogranicza się tylko do etapu planowania, lecz także realizacji remontundefinedw i modernizacji:

  1. uchwala wspundefinedlnoty o wykonaniu (zleceniu) prac budowlanych,
  2. uchwała wspundefinedlnoty o wyborze wykonawcy i zaakceptowaniu kosztorysu,
  3. uchwała wspundefinedlnoty o rozliczeniu prac budowlanych.

Głundefinedwną ideą funduszu remontowego jest zmniejszenie obciążeń finansowych właścicieli poszczegundefinedlnych lokali, dzięki ponoszeniu przez nich comiesięcznych zaliczek. Jest to rodzaj przedpłaty, zabezpieczenia na wypadek nagłej konieczności wyłożenia znacznej sumy pieniędzy na remont. (undefined)

Wspundefinedlnota mieszkaniowa nie może w żadnym zakresie naruszać majątkowych interesundefinedw właścicieli lokali, ktundefinedrzy powinni być obciążani kosztami utrzymania części wspundefinedlnej nieruchomości i jej remontami proporcjonalnie do ich udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej, stosownie do art. 12 ust. 2 u.w.l. Zastosowanie innych wskaźnikundefinedw albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić będzie do naruszenia interesundefinedw właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w ktundefinedrych udziały w części wspundefinedlnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni.

Zatem składka na fundusz remontowy powinna być wyliczana proporcjonalnie do udziałundefinedw właścicieli lokali w nieruchomości wspundefinedlnej, a nie jak to często robią wspundefinedlnoty mieszkaniowe od powierzchni użytkowej lokali.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!