Rozwiązanie umowy deweloperskiej z powodu złej sytuacji nabywcy. Odpowiadamy na pytanie.

Wyjście z umowy deweloperskiej, niezależnie od przyczyny rezygnacji z lokalu mieszkalnego czy domu, nie jest sytuacją rzadką. Czasami jest to zmiana zdania nabywcy co do lokalu, a innym razem są to sytuacje wyjątkowe, jak np. utrata pracy.


O czym przeczytasz?

Pytanie czytelniczki

Podpisałam wraz z mężem  umowę deweloperską na wybudowanie mieszkania i czekałam 4 miesiące na decyzję kredytową. Decyzja z banku jest pozytywna, natomiast międzyczasie okazało się że mamy problemy zdrowotne i nie jesteśmy pewni czy będziemy w stanie spłacać kredyt przez 10 lat. Ja mam 50 lat, mąż 53. Mamy troje dzieci: 22, 18 i 16. Pracę mamy ciężka i mam możliwość przejścia na wcześniejszą emeryturę.

Może być taka sytuacja, że będę zmuszona przejść na wcześniejszą emeryturę i dochody wtedy będziemy mieli niższe. Czy biorąc pod uwagę te okoliczności, które wynikły po podpisaniu umowy deweloperskie możemy bez kosztowo od niej odstąpić? Na dzień dzisiejszy deweloperowi nie wpłaciliśmy żadnej kwoty, decyzja kredytowa też nie została przez nas podpisana.”

W tym miejscu przeczytasz o gwarancji ceny jaką daje deweloper w umowie deweloperskiej.

Umowa deweloperska. Jaki jest jej cel?

Umowa deweloperska uregulowana została w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawie deweloperskiej.

Ustawodawca w art. 22 ww ustawy w sposób bardzo dokładny i konkretny określa cel oraz treść umowy deweloperskiej, a także sposób jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę.

Ustawa ta dokładnie określa także prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej.

Zgodnie z ustawą deweloperską przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegółowo w niej określonego.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy, a zatem deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper nie zawiera już z nabywcami umów deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz na temat klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich.

Sposoby wyjścia z umowy deweloperskiej

Na wstępie wskazać należy, że ustawa deweloperska szczegółowo opisała przesłanki ustawowego prawa odstąpienia od zawartej przez nabywcę umowy deweloperskiej. Odpowiadając na pytanie w jaki sposób można wyjść z zawartej umowy deweloperskiej, w pierwszej kolejności należy zweryfikować zapisy takiej konkretnej umowy deweloperskiej. Dlaczego?

Mianowicie dlatego, że poza ustawowym prawem odstąpienia od umowy deweloperskiej, o którym mowa w Ustawie deweloperskiej, możliwe jest, że w umowie deweloperskiej znajdują się inne zapisy dotyczące wyjścia przez nabywcę w umowy deweloperskiej. Każdy deweloper indywidualnie sporządza umowę deweloperską dla przedsięwzięcia deweloperskiej.

Ważne jest to, że każda umowa deweloperska musi spełniać warunki określone w Ustawie deweloperskiej. Poza tym w umowie deweloperskiej mogą znaleźć się zapisy umowne, nieuregulowane w ustawie czyli np. umowne prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. Z takich zapisów powinno jasno wynikać, kiedy nabywca i w jakich warunkach może skorzystać z takiego umownego prawa odstąpienia.

Niezależnie od powodów jakimi kieruje się nabywca, który chce wyjść z zawartej umowy deweloperskiej, należy pamiętać, że umowa deweloperska – jak każda inna umowa - może być również rozwiązana za porozumieniem obu stron. Warunki takiego rozwiązana zależą od woli obu stron czyli nabywcy i dewelopera. Ustawa deweloperska w żaden sposób nie reguluje kwestii obustronnego - ugodowego rozwiązania umowy deweloperskiej. Zatem wszystko zależy od woli stron.

Ustawowe prawo odstąpienia

Ustawodawca już w art. 22 Ustawy deweloperskiej, w którym uregulował obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej wymienił w nich prawa odstąpienia. Mianowicie w ust. 1 pkt 12) tego przepisu ustawodawca wskazał, że elementem każdej umowy deweloperskiej jest określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tegoż prawa odstąpienia.

Pamiętać należy, że każda umowa deweloperska powinna regulować ustawowe prawo odstąpienia od umowy. Warunki ustawowego odstąpienia od umowy deweloperskiej wskazywane są takie w prospekcie informacyjnym dla przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowa deweloperska i prospekt informacyjny musza być ze sobą zgodne, a przede wszystkim muszą być powinny być zgodne z treścią art. 29 Ustawy deweloperskiej, w którym ustawodawca uregulował ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz czym jest prospekt informacyjny i wszystko co się z nim wiąże.

Zgodnie z art. 29 ustawy deweloperskiej każdemu nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli:

  1. umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów wymienionych
    w ustawie deweloperskiej;
  2. informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, z wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku
    w czasie pomiędzy doręczeniem nabywcy prospektu informacyjnego wraz
    z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, wówczas w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny;
  3. deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz
    z załącznikami;
  4. informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisywania umowy deweloperskiej;
  5. prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej;
  6. deweloper nie przeniesie na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Terminy odstąpienia od umowy deweloperskiej

Prawo odstąpienia nie przysługuje nabywcy w nieskończoność. W przypadkach, o których mowa w punktach a) – e) powyżej, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia zawarcia takiej umowy.

Ustawowe prawo odstąpienia obarczone jest terminem, który skutkuje tym, że po upływie tych 30 dni, nabywca nie ma jak skutecznie powołać się na w/w przypadki określone w punktach a) -e), gdyby chciał odstąpić od umowy deweloperskiej. Zatem każdy nabywca pamiętać musi, że po upływie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadkach, o których mowa w punktach a) – e) powyżej wygasa.

Wobec powyższego, po upływie wyżej wymienionych 30 dni nabywca nie będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej, nawet gdyby zaistniały sytuacje, o których mowa w punktach a) - e), czyli na przykład, kiedy umowa deweloperska nie zawierałaby wszystkich elementów wymienionych w ustawie deweloperskiej, a mianowicie w art. 22 Ustawy deweloperskiej.

W przypadku nieprzeniesienia w terminie prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (przypadek opisany w punkcie f) powyżej) sytuacja wygląda inaczej, gdyż nabywca, aby nabyć uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej musi najpierw wyznaczyć deweloperowi termin 120 dni na przeniesienie tego prawa. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu 120 dni nabywca nabywa uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, gdy deweloper nie przeniesie na niego prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ważne!

Każdy nabywca musi mieć świadomość tego, że niewyznaczenie deweloperowi 120 dni na przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w sytuacji, gdy deweloper nie przenosi na nabywcę własności lokalu, skutkuje tym, że nabywca nie ma możliwości skorzystania z prawa odstąpienia, gdyż warunkiem skorzystania z tego prawa odstąpienia jest bezskuteczny upływ terminu 120 dni, jaki nabywca wyznacza deweloperowi na przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera

W tym miejscu zauważyć należy, iż ustawodawca przyznaje również deweloperowi ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w ściśle określonych sytuacjach, które uregulowane zostały w art. 29 ust. 4 i 5 Ustawy deweloperskiej.

Deweloperowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy nabywca nie płaci deweloperowi umówionej ceny. Wysokość ceny jest jednym z obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej. Także znana jest ona nabywcy.

Zanim deweloper odstąpi od umowy deweloperskiej musi wyznaczyć nabywcy termin 30 dni na uregulowanie należności. Zatem w pierwszej kolejności nabywca otrzyma od dewelopera wezwanie do zapłaty nieuregulowanej części ceny (oczywiście wezwanie takie wysyłane jest po upływie terminu płatności każdej z rat) w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu wezwania. Wezwanie do zapłaty zawierać powinno pouczenie, że po bezskutecznym upływie 30 dni i nieuregulowaniu należności deweloperowi przysługiwać będzie uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej. 

Istotne z punktu widzenia nabywcy jest to, że brak takiego wezwania skutkuje niemożliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera w sytuacji, gdy nabywca nie płaci umówionej ceny za zakup lokalu mieszkalnego.

Warto zauważyć, że deweloper nie może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Drugim przypadkiem, kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej jest niestawienie się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

Również w przypadku tegoż ustawowego prawa odstąpienia ustawodawca przewidział, że deweloper nie może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej

Nabywca chcący skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej musi złożyć oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 31 Ustawy deweloperskiej oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, gdy zawiera zgodę nabywcy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym w przedmiocie wyrażenia zgody na wykreślenie jego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Zatem aby odstąpienie od umowy było skuteczne to musi zawierać zgodę wyrażoną w formie z podpisem notarialnie poświadczonym na wykreślenie z księgi wieczystej jego roszczenia. Brak takiej zgody powoduje, że oświadczenie o odstąpienie jest nieskuteczne. Ale co to właściwie oznacza? Powyższe oznacza to, że umowa deweloperska nadal obowiązuje nabywcę i dewelopera, i każdy z nich musi wywiązywać się ze swoich zobowiązań wynikających z zawartej umowy deweloperskiej.

Jeśli prawo odstąpienia obarczone jest terminem, to oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno być złożone w takim samym terminie. Złożenie oświadczenia o odstąpieniu po terminie powoduje, że oświadczenie takie jest nieskuteczne, a co za tym idzie umowa deweloperska nadal obowiązuje nabywcę i dewelopera.

Nie może ujść uwadze nabywcy to, że zgoda na wykreślenie jego roszczenia o przeniesienie własności musi zostać złożona w samym terminie co oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Niedochowanie terminu powoduje, że umowa deweloperska nadal będzie obowiązywać strony, a oświadczenie nabywcy o odstąpieniu będzie wywoływać żadnych skutków prawnych, czyli będzie bezskuteczne.

Zgoda na wykreślenie roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości

Dlaczego ta zgoda jest taka ważna?

Zgoda na wykreślenie roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości z działu III księgi wieczystej jest tak ważna, gdyż wniosek o wpis roszczenia nabywcy o przeniesienie własności składany jest w każdym akcie notarialnym, którego przedmiotem jest umowa deweloperska.

Deweloper bez zgody nabywcy nie wykreśli roszczenia nabywcy z działu III księgi wieczystej nieruchomości.

Wiecej na temat tego czym jest księga wieczysta i jak należy ją czytać znajdziesz w tym miejscu.

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 30 ustawy deweloperskiej, w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej umowa taka uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

Skoro umowa uważana jest za niezawartą, to strony zwracają wszelkie świadczenia jakie sobie złożyły w ramach uprzednio zawarte umowy deweloperskiej, czyli nabywca składa oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie jego roszczenia przeniesienie własności nieruchomości w formie z podpisem notarialnie poświadczonym, a bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy wypłaca nabywcy wpłacone przez niego środki pieniężne na poczet ceny zakupu nieruchomości, które to środki znajdują się na rachunku bankowym.

Jeśli zaś środki bądź ich część została już wypłacona deweloperowi, to deweloper wypłaca nabywcy wpłacone przez niego środki pieniężne na poczet zakupu mieszkania u dewelopera.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement