Rozstanie konkubentów – służebność mieszkania, a rozliczenie nakładów.

Do Sądu Najwyższego wpłynęło zapytanie dotyczące rozliczenia pomiędzy byłymi konkubentami nakładów na nieruchomość. Czy trzeba uwzględniać ustanowienie przez jednego na rzecz drugiego służebności osobistej mieszkania?


O czym przeczytasz?

Rozstanie i co dalej? Wątpliwości Sądu Okręgowego

Sąd Najwyższy zajmie się rozpoznaniem pytania prawnego skierowanego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku. Ten drugi rozpoznając powundefineddztwo o rozliczenie nakładundefinedw i zapłatę powziął wątpliwości w kwestii ewentualnego wpływu ustanowienia przez jednego z byłych konkubentundefinedw (właściciela nieruchomości) na rzecz drugiego służebności osobistej mieszkania.

Dotyczy to budynku wybudowanego na tej nieruchomości. Jaki taka służebność będzie miała wpływ na rozliczenie nakładundefinedw między konkubentami. Powstała okoliczność nie została dotychczas przez wymiar sprawiedliwości zbadana.

W tym miejscu dowiesz się czym jest służebność osobista.

Czym jest służebność osobista?

Służebność osobista, podobnie jak zastaw i hipoteka, jest ograniczonym prawem rzeczowym, ktundefinedre obciąża nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Treść tego prawa odpowiada treści służebności gruntowej (art. 296 K.c.).

Funkcja służebności osobistych sprowadza się przede wszystkim do sfery alimentacyjnej. Służebności osobiste rundefinedżnią się od służebności gruntowych przede wszystkim tym, że uprawnionym z tytułu służebności osobistej nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości, lecz imiennie oznaczona osoba fizyczna.

Ponadto zadaniem i celem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego, ewentualnie jego bliskich, a nie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości.

Cechy służebności osobistej

Służebności osobiste, podobnie jak służebności gruntowe, mogą mieć charakter służebności czynnych lub biernych, przy czym częściej występują jako te pierwsze (np. służebność drogi koniecznej, ustanowiona jako służebność osobista na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości władnącej).

Istotne cechy służebności osobistej:

  • przysługuje ona oznaczonej osobie fizycznej i ma na celu zaspokojenie jej potrzeb;
  • jej zakres i sposundefinedb wykonywania określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad wspundefinedłżycia społecznego i zwyczajundefinedw miejscowych;
  • powstaje najczęściej na podstawie umowy, ktundefinedry określa jej zakres;
  • jest niezbywalna, nie można rundefinedwnież przenieść uprawnienia do jej wykonywania;
  • nie można jej nabyć przez zasiedzenie;
  • w określonych przypadkach może być zmieniona na rentę;
  • wygasa najpundefinedźniej wraz ze śmiercią uprawnionego.

Służebność mieszkania jako rodzaj służebności osobistej

Służebność mieszkania stanowi służebność osobistą, ktundefinedra polega na tym, że uprawniona osoba fizyczna mająca taką służebność może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do użytku mieszkańcundefinedw budynku, poprzez samodzielne ich zajmowanie, bądź zajmowanie ich wspundefinedlnie z właścicielem budynku lub jego domownikami.

Treścią służebności mieszkania jest zapewnienie oznaczonym osobom dożywotniego prawa do korzystania z określonego lokalu. W praktyce nie ma przeciwwskazań, aby uprawnionymi była większa liczba osundefinedb.

Powstanie służebności mieszkania

Powstanie służebności mieszkania uzależnione jest od zawarcia odpowiedniej umowy lub uzyskania stosownego orzeczenia sądowego. W tym pierwszym przypadku służebność powstaje wskutek porozumienia zainteresowanych stron undefined właściciela obciążanego mieszkania oraz osoby, na ktundefinedrej rzecz ustanowione zostanie ograniczone prawo rzeczowe.

Druga opcja ma zastosowanie najczęściej na skutek postępowania działowego undefined w ramach podziału majątku wspundefinedlnego (np. po rozwodzie) lub działu spadku.

W tym miejscu dowiesz się na temat stwierdzenia nabycia spadku oraz notarialnego poświadczenia dziedziczenia w kontekście mieszkania.

Niezależnie jednak czy powstanie służebności mieszkania jest wynikiem zawartej między stronami umowy, czy też wydaniem orzeczenia sądowego, w każdym przypadku pomiędzy osobą mająca służebność mieszkania, a jego właścicielem powstaje stosunek prawny.

Zgodnie z art. 302 undefined 2 K.c., do wzajemnych stosunkundefinedw między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Stanowisko sędziego sprawozdawcy w problematycznej sprawie

Sędzia sprawozdawca rozpoznający sprawę z powundefineddztwa byłego konkubenta wskazał, że w przepisie z art. 302 undefined 2 K.c. (cytowany wyżej) odzwierciedlenie znalazło treściowe oraz funkcjonalne podobieństwo użytkowania i służebności mieszkania.

Kodeks cywilny nie wskazuje jednak wyraźnie, ktundefinedre z przepisundefinedw o użytkowaniu należy stosować do służebności mieszkania. Ustawodawca posłużył się jedynie ogundefinedlnym odesłaniem do odpowiedniego stosowania undefinedprzepisundefinedw o użytkowaniu przez osoby fizyczneundefined.

W doktrynie nie ma zgodności stanowisk co do ustalenia kręgu przepisundefinedw o użytkowaniu, ktundefinedre znajdą zastosowanie do służebności mieszkania. Kwestia rozliczenia nakładundefinedw w stosunkach między użytkownikiem, a właścicielem nieruchomości została natomiast uregulowana w ten sposundefinedb, że jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do ktundefinedrych nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 260 undefined 2 k.c.).

W tym miejscu dowiesz się jak rozlicza się nakłady poczynione na nieruchomość przy zniesieniu wspundefinedłwłasności.

Sąd widzi wątpliwości

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku, nawet zestawiając obie te regulacje razem i przyjmując, że art. 260 undefined 2 k.c. jest objęty odesłaniem z art. 302 undefined 2 k.c., nie usuwa to wątpliwości objętych zapytaniem skierowanym do Sądu Najwyższego.

Z art. 260 undefined 2 k.c. w zw. z art. 302 undefined 2 k.c. wynika bowiem jedynie, że mający służebność dokonując nakładundefinedw, powinien działać z korzyścią dla właściciela i zgodnie z jego prawdopodobną wolą, przy zachowaniu należytej staranności, a nakłady powinny być uzasadnione z punktu widzenia właściciela.

Źrundefineddłem powstania służebności osobistej jest umowa, ktundefinedra może być zastąpiona orzeczeniem sądu tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy, albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie takiej służebności przez sąd.

Zakres uprawnień osoby posiadającej służebność mieszkania powinien być określony przez zawartą miedzy stronami umowę, przy czym gdyby strony umowy tego nie dokonały, wyznaczają go, jak i sposundefinedb wykonywania, osobiste potrzeby uprawnionego, charakter służebności, zasady wspundefinedłżycia społecznego oraz miejscowe zwyczaje. Kryteria te są jednak uzależnione od okoliczności faktycznych występujących w sprawie.

Prawo własności pod ochroną

Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi nieruchomości. Sąd Apelacyjny w Gdańsku kierując zapytanie prawne do Sądu Najwyższego wskazał, że służebność mieszkania wiąże się z uprawnieniem do władania nieruchomością w oznaczonym zakresie, a zatem może on być pozbawiony tego władztwa, a jego prawo może być w inny sposundefinedb naruszone.

Odpowiednie stosowanie przepisundefinedw o ochronie własności umożliwia mu skorzystanie z ochrony przewidzianej w art. 222 w związku z art. 251 k.c. Korzystanie z cudzej nieruchomości w ramach tego prawa posiada obiektywną i wymierną wartość ekonomiczną. Nie ma przy tym znaczenia dla określenia jego istoty nieodpłatność ustanowienia służebności mieszkania, jak i brak obowiązku zapłaty za jej wykonywanie.

Nieistotna jest także jej niezbywalność. Wynika to z faktu, że roszczenia związane z ustanowioną służebnością mieszkania mają majątkowy charakter. Dlatego, że taki charakter ma to ograniczone prawo rzeczowe, a jego realizacja wpływa bezpośrednio na stosunki majątkowe stron.

Wstępne stanowisko Sądu ustalone w oczekiwaniu na rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

Jak wskazał Sąd Apelacyjny, powiązanie pomiędzy wartością nakładundefinedw poczynionych przez jednego z byłych konkubentundefinedw, przy jednoczesnym ustanowieniu służebności osobistej mieszkania może mieć wpływ na końcowy wynik tego rozliczenia.

Można zatem przyjąć, że przy rozliczeniu takich nakładundefinedw nie można abstrahować od wartości całej nieruchomości uwzględniającej służebność mieszkania. Za błędne zatem należałoby uznać twierdzenie, że służebność pozostaje bez wpływu na rozliczenie poczynionych nakładundefinedw na nieruchomość stanowiącą własność drugiego z byłych konkubentundefinedw.

Tak zaprezentowane stanowisko nie dość, że nie uwzględniałoby wzajemnych relacji prawnych i finansowych byłych konkubentundefinedw, ale przyczyniałoby się rundefinedwnież do naruszenia zasad sprawiedliwości.

W konsekwencji, Sąd Apelacyjny w Gdańsku wystąpił do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym, czy na rozliczenie nakładundefinedw pomiędzy byłymi konkubentami ma wpływ ustanowienie na rzecz jednego z nich przez drugiego służebności osobistej mieszkania co do budynku, ktundefinedry zostanie wybudowany na tej nieruchomości w tym rundefinedwnie prawo swobodnego korzystania ze wszystkich budynkundefinedw, ktundefinedre zostaną wybudowane i prawo do przyjmowania gości?

Wydaje się, że tu Sąd Najwyższy będzie musiał dokonać całkiem dużej gimnastyki intelektualnej. A byli konkubenci nadal nie rozliczeni...

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl . Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!