Rola zadatku w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości.

Czym jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości? Czym jest zadatek oraz jakie są skutki jego zapłaty? Zadatek wynika z umowy. O czym trzeba pamiętać gdy mamy z taką umową do czynienia?


O czym przeczytasz?

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości

Przedwstępna umowa sprzedaży uregulowana została w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku undefined Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 undefined 1 tejże ustawy umowa przedwstępna to umowa, przez ktundefinedrą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Planujesz sprzedaż nieruchomości? Sfinalizuj transakcję w szybki i prosty sposundefinedb! Dodaj ogłoszenie na mieszkanie.pl

Przedmiot umowy przedwstępnej

W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości strony tej umowy zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Zatem strony przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości "przyrzekają" sobie, że zawrą w przyszłości umowę sprzedaży nieruchomości.

W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości strony określają warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 389 undefined 1 wyżej wymienionej ustawy przedwstępna umowa sprzedaży powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Ale co do właściwie znaczy?

Powyższe oznacza to, że strony w przedwstępnej umowie sprzedaży powinni zawierać elementy przedmiotowe, bez ktundefinedrych umowa sprzedaży nie może być zawarta. Ponadto przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może zawierać dodatkowe postanowienia, ktundefinedrych zamieszczenie w umowie wynika z woli stron, a nie z obowiązkowych elementundefinedw umowy sprzedaży, ktundefinedre określone zostały w przepisach prawa.

W tym miejscu znajdziesz informacje o przedwstępnej umowie sprzedaży działki.

Jakie są ważne elementy umowy sprzedaży ważne dla umowy przedwstępnej?

Zgodnie z art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że przedwstępna umowa sprzedaży powinna określać przedmiotem tej umowy, czyli nieruchomości oraz dane identyfikujące taką nieruchomość, jak adres lokalu mieszkalnego wraz ze wskazaniem księgi wieczystej.

W przypadku przedwstępnych umundefinedw sprzedaży zawieranych z deweloperem umowa taka powinna zawierać dane dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego, zrealizowanego przez dewelopera.

Uwaga! Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od ktundefinedrych zależy ważność umowy przyrzeczonej, druga strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli zatem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wundefinedwczas możliwe jest przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży, a nie tylko żądanie odszkodowania.

W tym miejscu przeczytasz o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem.

Zadatek undefined podstawa prawna

Zgodnie z art. 394 ustawy Kodeks cywilny w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, ktundefinedra go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrundefinedcony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za ktundefinedre żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za ktundefinedre ponoszą odpowiedzialność obie strony.undefined

Wysokość zadatku. Sąd Najwyższy mundefinedwi jak jest

Zadatek w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości to pewna suma pieniężna dana przy zawarciu takiej umowy. W tym miejscy należy zwrundefinedcić uwagę, iż suma pieniężna dana kontrahentowi po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie może być uznana za kwotę uiszczoną tytułem zadatku co do zasady. Chyba, że co innego wynika z postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 08 lutego 2008 roku w sprawie o sygnaturze akt I CSK 328/07, OSNC 2009/4, poz. 60 uznał, że undefinedZadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez stronyundefined

Zastanawiasz się jaka jest wartość Twojej nieruchomości? Skorzystaj ze sprawdzonych kalkulatorundefinedw Urban.One lub SonarHome. Wyceń mieszkanie online nawet w 1 minutę!

Żaden przepis prawa nie określa jakiej wysokości powinien być zadatek. Zatem wysokość zadatku zależy od woli stron zawierających przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Praktyka pokazuje, że zadatek to przeważnie niewielki ułamek świadczenia pieniężnego należnego z umowy. W tym miejscu zauważyć należy, iż wysokie zadatki mogą być określone wolą stron umowy, a ich dopuszczalność wyznacza granica swobody kontraktowej określona w art. 3531 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z wyrokiem z dnia 31 maja 2019 roku Sądu Najwyższego w sprawie o sygnaturze akt IV CSK 163/18 undefinedZadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wzmacniającym więź zobowiązaniową między stronami i pełniącym funkcje mobilizującą, dyscyplinującą oraz zabezpieczającą.undefined

Skutki zapłaty zadatku

W przypadku niewykonania umowy z powodu okoliczności, za ktundefinedre dłużnik ponosi odpowiedzialność, wierzyciel może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sam go dał, to może żądać sumy dwukrotnie wyższej i to bez względu na to czy poniundefinedsł szkodę i w jakiej wysokości.

Jako ciekawostkę można powołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 marca 2019 roku o sygnaturze akt I ACa 795/18, w ktundefinedrym wskazano, że undefinedNiewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 undefined 1 k.c. może polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości. Tym niemniej winien to być brak jakościowy powodujący, że świadczenie tak daleko odbiega od kryteriundefinedw określających wykonanie zobowiązania (art. 354 k.c.), że zachodzi sytuacja niewykonania umowy.undefined

Jeśli przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie wykonana to znaczy strony zawrą umowę przyrzeczoną to kwota wpłacona tytułem zadatku zaliczana jest na poczet ceny.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej a zadatek

Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zależy od woli obu stron, albowiem jak każde rozwiązanie umowy rozwiązanie takie stanowi porozumienie stron i zgodna wola rozwiązana zawartej umowy.

Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości powoduje, że zastrzeżenia co do zadatku wygasają. Zgodnie z art. 394 undefined 3 Kodeksu cywilnego w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrundefinedcony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za ktundefinedre żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za ktundefinedre ponoszą odpowiedzialność obie strony.undefined W przepisie tym uregulowana także aspekt niewykonania umowy wskutek okoliczności za ktundefinedre żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiedzialność ponoszą obie strony. Wundefinedwczas rundefinedwnież zastosowanie ma obowiązek zwrotu zadatku.

Ciekawe orzeczenia związane z zadatkiem

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 czerwca 2009 roku w sprawie o sygnaturze akt III CZP 39/09, OSNC 2010/2, poz. 25 uznał, że undefinedW razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, ktundefinedry nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogundefinedlnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwundefinedjnej wysokościundefined.

Natomiast w wyroku z dnia 15 października 2008 roku w sprawie o sygnaturze akt I CSK 101/08 Sąd Najwyższy uznał, że undefinedJeżeli wierzyciel odstąpił od umowy na podstawie art. 394 undefined 1, to nie może domagać się naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie art. 471 i n.undefined

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!