Banki w nowej ustawie deweloperskiej. Czy staną się rewizorami nowych przedsięwzięć?

Obecna ustawa deweloperska i jej zakres

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej ustawa deweloperska) ustawa ta regulowała zasady ochrony praw nabywcy, wobec ktundefinedrego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Dotychczasowa ustawa deweloperska miała zastosowanie do umundefinedw deweloperskiej w ramach, ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.

Powyższe oznacza to, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dla przedsięwzięcia deweloperskiego, deweloper nie zawiera już z nabywcami umundefinedw deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę.

Katalog umundefinedw do ktundefinedry nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie

Zanim o bankach, to najpierw należy przypomnieć, że rozszerzeniu uległ katalog umundefinedw do ktundefinedrych nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie.

Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej nowa ustawa deweloperska) przepisy ustawy stosuje się do umundefinedw zawartych między nabywcą a deweloperem, w ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do:

1. wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
2. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
3. przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
4. zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
5. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Przepisy ustawy stosuje się rundefinedwnież do umundefinedw zawartych między nabywcą a deweloperem, w ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do:

1. wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
2. przeniesienia własności lokalu użytkowego,
3. wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
4. przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego

- w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umundefinedw, o ktundefinedrych mowa w pkt. 1, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Z powyższego wynika, że nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie do:

• umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi (czyli umowa deweloperska),
• umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
• umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.

W ty miejscu pisaliśmy o nowych instytucjach prawnych, ktundefinedre nowa ustawa deweloperska wprowadzi.

A lokale użytkowe?

Ustawodawca rozszerzył nową ustawę deweloperską na lokal użytkowe w przypadku, gdy umowy te zawierane są wraz z jedną z umundefinedw, o ktundefinedrych mowa powyżej i dotyczy tego samego przedsięwzięcia deweloperskie lub zadanie inwestycyjnego.

Aby nowa ustawa deweloperska miała zastosowanie do lokali użytkowych musi zachodzić jedność stron, czasu i miejsca zawarcia umowy. Jeżeli taka jedność nie zachodzi, to wundefinedwczas nowa ustawa deweloperska nie będzie miała zastosowania.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat zakupu lokalu użytkowego od dewelopera.

Kontrola przedsięwzięcia deweloperskiego przez bank

Co do zasady bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na mieszkaniowe rachunki powiernicze po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.

Wszystko na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych przeczytasz w tym miejscu.

O zasadach wypłat z poszczegundefinedlnych funduszy napiszę kiedy indziej, natomiast w niniejszym artykule przybliżę temat związany z kontrolami jakie banki będą przeprowadzać w ramach nowej ustawy deweloperskiej.

Zacznę od tego, że w ramach nowej ustawy deweloperskiej bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapundefinedw przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środkundefinedw pieniężnych. Deweloper ponosi koszty kontroli.

W tym miejscu dowiesz się na co zwrundefinedcić uwagę przy odbiorze mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie.

Czym tak właściwie jest kontrola banku?

W trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunkundefinedw bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Czym jest sama kontrola banku znajduje się w art. 17 nowej ustawy deweloperskiej. Zgodnie z nim bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapundefinedw przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środkundefinedw pieniężnych.

Więcej na temat tego czym jest prospekt informacyjny w umowie deweloperskiej przeczytasz w tym miejscu.

Co obejmuje kontrola?

Kontrola banku obejmuje:

• sprawdzenie, czy:
  1. deweloper posiada tytuł własności albo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na ktundefinedrej jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, albo zgodę właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na wpis roszczeń nabywcy, o ktundefinedrych mowa w art. 38 ust. 2, w przypadku gdy deweloper nie jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości,
  2. wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe, przez weryfikację wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz informacji zawartych w Krajowym Rejestrze Zadłużonych,
  3. deweloper posiada pozwolenie na budowę albo dokonał zgłoszenia budowy, o ktundefinedrej mowa w 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, do ktundefinedrego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniundefinedsł sprzeciwu,
  4. planowane przez dewelopera przeznaczenie środkundefinedw, ktundefinedre będą wypłacone z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jest zgodne ze sposobem wydatkowania środkundefinedw określonym w art. 13,
  5. wydatkowanie środkundefinedw wypłaconych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest zgodne ze sposobem wydatkowania środkundefinedw określonym w art. 13,
  6. deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne,
  7. deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawcundefinedw lub podwykonawcundefinedw,
  8. deweloper dokonał wpłaty składki, o ktundefinedrej mowa w art. 49, w należnej wysokości,
  9. deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywcundefinedw, ktundefinedrzy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego odstąpili od umowy na podstawie art. 43 ust. 1-6,
  10. deweloper nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ze zobowiązaniem wynikającym z realizacji przez ten fundusz zwrotu wpłat nabywcy w sytuacji, o ktundefinedrej mowa w art. 48 ust. 1 pkt 6;
• ustalenie przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, polegające w szczegundefinedlności na sprawdzeniu:
  1. wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy,
  2. udokumentowania faktycznego zaawansowania robundefinedt budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu,
  3. uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy - w przypadku zakończenia robundefinedt budowlanych.

Czynności kontrolne, o ktundefinedrych mowa wyżej są wykonywane na podstawie oświadczeń dewelopera.

W tym miejscu pisaliśmy o restrukturyzacji dewelopera i jej konsekwencjach dla kupujących.

Weryfikacja dewelopera

Przed dokonaniem wypłaty środkundefinedw pieniężnych bank przeprowadza czynności kontrolne oraz przeprowadza weryfikację posiadania przez dewelopera:

• decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, do ktundefinedrego organ nadzoru budowlanego nie wniundefinedsł sprzeciwu, oraz
• zaświadczenia o samodzielności lokalu - w przypadku umowy,

W przypadku:

• negatywnej oceny jednego z elementundefinedw,
• braku oświadczeń dewelopera, na podstawie ktundefinedrych są wykonywane czynności kontrolne,
• wszczęcia wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego,

- bank wstrzymuje wypłatę środkundefinedw pieniężnych i wyznacza deweloperowi termin na usunięcie nieprawidłowości.

Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wyłącznie po usunięciu nieprawidłowości.

Bank może dokonać kontroli zakończenia każdego z etapundefinedw przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środkundefinedw pieniężnych, jeżeli wynika to z umowy zawartej z deweloperem.

W tym miejscu pisaliśmy o tym, czym jest bankructwo dewelopera i co oznacza dla kupującego.

Kontrola banku - podsumowanie

Mając na uwadze powyższe kontrola banku w zasadzie sprowadza się do weryfikacji m.in.:

• czy deweloper posiada tytułu prawnego do nieruchomości, na ktundefinedrej prowadzona jest inwestycja,
• czy wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe,
• czy deweloper posiada pozwolenie na budowę lub czy dokonał odpowiedniego zgłoszenia,
• czy środki wypłacane z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego przeznaczone są na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego,
• czy deweloper nie zalega z podatkami lub składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne,
• czy deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawcundefinedw lub podwykonawcundefinedw,
• czy deweloper nie zalega z płatnościami składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• czy wypłacono środki nabywcom, ktundefinedrzy odstąpili od umundefinedw deweloperskich.

W tym miejscu dowiesz się czy bezpieczny jest zakup mieszkania na etapie undefineddziury w ziemiundefined.

Cel w jakim deweloper dysponuje środkami wypłaconymi z rachunku powierniczego

Deweloper dysponuje środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla ktundefinedrego jest prowadzony ten rachunek.

Jeżeli deweloper nie przejdzie pozytywnie kontroli banku, to bank taki może wstrzymać wypłaty do czasu usunięcia nieprawidłowości.

W tym miejscu znajdziesz odpowiedź na pytanie czy bezpieczne jest kupowanie mieszkania, jeśli przedsięwzięcie deweloperskie powstaje na gruncie z prawem użytkowania wieczystego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.