Rodzaje budynków a odległość od granicy działki. Czy istnieje zależność między tymi parametrami?

Czy ustalenie odległości budynku od granicy działki jest uzależnione od rodzaju budynku, który został na niej posadowiony?


O czym przeczytasz?

Czym jest „granica działki” i w jaki sposób ją wyznaczyć?

W celu ustalenia odległości budynku od granicy działki koniecznym jest ustalenie parametrów działki i przebiegającej przez nią linii granicznej. Informacje to można odszukać w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) prowadzonej przez wydział geodezyjny właściwego miejscowo starostwa.

Dane zawarte w EGiB obejmują informacje dotyczące m.in. gruntów, w tym miejsc ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów.

Granica działki powinna być wyznaczona w terenie znakami granicznymi (tzw. granicznikami).

Ważne! Nie w każdym przypadku granice działki wyznacza zamontowane na niej ogrodzenie – może ono znaleźć na granicy tylko wtedy, gdy wszyscy zainteresowani sąsiedzi się na to zgadzają. Jeśli brak zgody - ogrodzenie może stać tylko na terenie właściciela działki.

Obecnie bez znaczenia dla ustalenia punktu od którego należy mierzyć minimalną odległość działki, jest fakt czy działka jest działką budowlaną czy też nie. Od 2018 r. punktem od którego mierzy się minimalną odległość, jest granica działki, na której będzie znajdować się planowany na niej budynek.

Ważne! Nawet w sytuacji gdy działka w sąsiedztwie jest objęta zakazem budowy lub jej wielkość uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję, wciąż należy stosować się do przepisów.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat minimalnej odległości budynku od granicy działki.

Odległość domu jednorodzinnego od granicy działki

Treść § 3 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje, iż przez pojęcie budynku mieszkalnego należy rozumieć obok budynku mieszkalnego wielorodzinnego także budynek mieszkalny jednorodzinny.

Zgodnie z brzmieniem § 12 ust. 4 ww. rozporządzenia, w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się:

  1. budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub
    w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m - na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
  2. nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację (w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi);
  3. budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

Warto także pamiętać, że w przypadku domu jednorodzinnego minimalna odległość od granicy działki takich elementów domu, jak okap i gzyms, balkon, daszek nad wejściem, taras, schody zewnętrzne, rampy lub pochylnie domu może być mniejsza niż 1,5 m.

Ważne! Nie ustala się minimalnej odległości w przypadku podziemnej części budynku i budowli podziemnej spełniającej użytkowe funkcje budynku.

Odległość domu wielorodzinnego od granicy działki

Uwzględniając fakt, iż prawodawca nie wyodrębnia szczególnych warunków określających odległość posadowienia budynku mieszkalnego wielorodzinnego od granicy działki (tak jak ma to miejsce w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych) należy przyjąć, że stosuje się do niego ogólne zasady wyrażone w treści § 12 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Mając na uwadze powyższe należy zatem uznać, że decydując się na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego koniecznym jest zachowanie minimum 4 m od granicy sąsiedniej działki - jeśli stawiany budynek jest zwrócony otworem drzwiowym lub okiennym w jej kierunku lub 3 m - jeżeli ściana budynku zwrócona w kierunku sąsiedniej działki jest otworów drzwiowych i okiennych pozbawiona.

Prawodawca przewiduje także możliwość posadowienia budynku mieszkalnego wielorodzinnego w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrócony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

Ważne: Wskazane przez prawodawcę odległości 4 m i 3 m dotyczą jedynie ścian budynku. Niektóre elementy budynku mieszkalnego wielorodzinnego (np. okap dachu budynku, schody, zadaszenia nad wejściem, a także ułatwiających wejście rampy i pochylnie) mogą być ulokowane nawet w odległości 1,5 m od granicy działki sąsiada. Kwestia zachowania odległości nie obowiązuje podziemnych kondygnacji, piwnica pod budynkiem może sięgać bliżej niż 1,5 m w kierunku sąsiedniej działki.

Odległość wiaty od granicy działki

Uwzględniając fakt, iż wiata nie jest kwalifikowana jako budynek a jako obiekt budowlany, to przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie znajdą w tym przypadku zastosowania, a zatem nie istnieje prawny obowiązek dostosowywania wiaty do minimalnych odległości budynku od granicy działki. Niemniej jednak pamiętać należy, że jeżeli wiata została postawiona w celu parkowania aut to traci status obiektu budowlanego i staje się zadaszonym miejscem postojowym dla samochodu. W konsekwencji wiata ta będzie musiała czynić zadość wymogom wskazanym w treści § 19 ust. 2 ww. rozporządzenia. Zgodnie z brzmieniem powołanego artykułu, stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

  1. dla samochodów osobowych:
  2. 3 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
  3. 6 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
  4. 16 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
  5. dla samochodów innych niż samochody osobowe:
  6. 6 m - w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
  7. 16 m - w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk

Ponadto jeśli w wiacie magazynowane będzie drewno to wiata ta nabiera statusu drewutni. Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 07 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, w obiektach oraz na terenach przyległych do nich zabronione jest składowanie poza budynkami w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki sąsiedniej materiałów palnych, w tym pozostałości roślinnych, gałęzi i chrustu.

Odległość budynku gospodarczego od granicy działki

Zgodnie z definicją zawartą w treści § 3 ust. 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez budynek gospodarczy należy rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych.

Mając na uwadze fakt, że zgodnie z ww. rozporządzeniem, budynek gospodarski jest uznawany za budynek w pełnym tego słowa znaczeniu, to w zakresie ustalenia jego usytuowania w odpowiedniej odległości od granicy działki znajdą zastosowanie przepisy § 12 przedmiotowego rozporządzenia.

W konsekwencji, decydując się na postawienie budynku gospodarskiego koniecznym jest zachowanie minimum 4 m od granicy sąsiedniej działki - jeśli stawiany budynek jest zwrócony otworem drzwiowym lub okiennym w jej kierunku lub 3 m - jeżeli ściana budynku zwrócona w kierunku sąsiedniej działki jest otworów drzwiowych i okiennych pozbawiona.

Niemniej jednak, umiejscowienie budynku gospodarczego w odległości nie mniejszej niż 1,5 m (ściana bez okien i drzwi) od granicy sąsiedniej działki jest możliwe, o ile teren, na którym zamierzamy budować, charakteryzuje się szerokością mniejszą niż 16 m lub na podobną odległość zezwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wyjątkiem jest także sytuacja w której budynek gospodarczy jest mniejszych rozmiarów niż 5,5 m długości i 3 m wysokości – w takim przypadku możliwe jest zbliżenie budynku gospodarczego do sąsiedniej działki na odległość nie mniejsza niż 1,5 m o ile zwrócona w kierunku granicy działki ściana będzie pozbawiona otworów okiennych i drzwiowych.

Wskazane przez prawodawcę odległości 4 m i 3 m dotyczą jedynie ścian budynku. Niektóre elementy budynku gospodarczego (np. okap dachu budynku, schody, zadaszenia nad wejściem, a także ułatwiających wejście rampy i pochylnie) mogą być ulokowane nawet w odległości 1,5 m od granicy działki sąsiada. Kwestia zachowania odległości nie obowiązuje podziemnych kondygnacji, piwnica pod budynkiem może sięgać bliżej niż 1,5 m w kierunku sąsiedniej działki.

Ważne! Wraz z uchyleniem w dniu 01 stycznia 2018 r. przepisu § 2 ust. 6 ww. rozporządzenia nie obowiązuje już zasada, że do budynków wielorodzinnych zawierających dwa mieszkania stosuje się, przepisy rozporządzenia odnoszące się do budynków jednorodzinnych.

Odległość budynku drewnianego od granicy działki

Prawodawca nie wprowadza w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie żadnych szczególnych zasad dotyczących odległości jakie należy zachować od granicy działki.

W związku z powyższym należy zatem uznać, że decydując się na budowę ww. domu koniecznym jest zachowanie minimum 4 m od granicy sąsiedniej działki - jeśli stawiany budynek jest zwrócony otworem drzwiowym lub okiennym w jej kierunku lub 3 m - jeżeli ściana budynku zwrócona w kierunku sąsiedniej działki jest otworów drzwiowych i okiennych pozbawiona.

Prawodawca przewiduje jednak możliwość posadowienia budynku drewnianego w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrócony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

Wskazane przez prawodawcę odległości 4 m i 3 m dotyczą jedynie ścian budynku. Niektóre elementy budynku drewnianego (np. okap dachu budynku, schody, zadaszenia nad wejściem, a także ułatwiających wejście rampy i pochylnie) mogą być ulokowane nawet w odległości 1,5 m od granicy działki sąsiada. Kwestia zachowania odległości nie obowiązuje podziemnych kondygnacji, piwnica pod budynkiem może sięgać bliżej niż 1,5 m w kierunku sąsiedniej działki.

Ważne! W przypadku budowy domu drewnianego (budynku mogącego rozprzestrzeniać ogień) obok domu już istniejącego konieczne jest zachowanie między nimi minimalnych odległości. Odległość murowanego domu od znajdującego się w sąsiedztwie drewnianego budynku mogącego rozprzestrzeniać ogień powinna wynosić minimum 12 m, natomiast w przypadku zabudowy drewnianej odległość należy zwiększyć do 16 m.

Odległość budynku gospodarczego od granicy działki rolnej

Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy lub 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

W cytowanym przepisie mowa jest jedynie o odległości budynku od „sąsiedniej działki budowlanej". Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2011 r., II OSK 1145/10, wskazanie, że odległość od granicy dotyczy jedynie sytuacji graniczenia z działką budowlaną jest jednoznaczne i nie budzi wątpliwości.

Ocena tego, czy działka sąsiednia jest działką budowlaną jest kwestią ustaleń faktycznych. W przypadku, gdy teren sąsiadujący z nieruchomością uznawany jest za działkę rolną, a nie budowlaną obowiązek zachowania wskazanych w § 12 ust. 1 rozporządzenia minimalnych odległości budynku od granicy działki nie znajdzie zastosowania.

Ważne! O ile w przypadku działki rolnej wymogi zawarte w art.  § 12 ust. 1 rozporządzenia nie występują, tak należy pamiętać, że za jego zastosowanie mogą przemawiać okoliczności sprawy lub uwarunkowania w indywidualnym, konkretnym przypadku.

Więcej na temat gruntów rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat