Restrukturyzacja dewelopera. Podstawy i przebieg. Czy nabywcy mogą spać spokojnie?

Podstawa prawa postępowania restrukturyzacyjnego dewelopera

Restrukturyzacja dewelopera uregulowana została w ustawie z dnia 15 maja 2015 roku undefined Prawo restrukturyzacyjne. Na wstępie wyjaśnić należy, że ustawodawca wprowadził nią do systemu prawnego cztery rodzaje postępowań, ktundefinedre przeznaczone są dla podmiotundefinedw niewypłacalnych, jak i dla tych, ktundefinedrym grozi niewypłacalność, a mianowicie:

• postępowanie o zatwierdzenie układu,
• przyspieszone postępowanie układowe,
• postępowanie układowe,
• postępowanie sanacyjne.

Cel postępowania restrukturyzacyjnego dewelopera

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy celem postępowania restrukturyzacyjnego jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami. W przypadku postępowania sanacyjnego także przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli.

Ustawodawca uregulował postępowanie restrukturyzacyjne w tytule IV dziale I ustawy, ktundefinedre przeznaczone jest tylko dla deweloperundefinedw w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Zatem celem wprowadzenia tych przepisundefinedw jest także uniknięcie ogłoszenia upadłości dewelopera.

Głundefinedwnym celem postępowania restrukturyzacyjnego dewelopera jest doprowadzenie do zaspokojenia nabywcundefinedw w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą.

Każdy nabywca powinien wiedzieć, że ustawodawca w art. 355 Ustawy przewidział, że nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywcundefinedw w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez dłużnika mogą zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego.

Powyższe oznacza, że gdy w ogundefinedle nabywcundefinedw znajdzie się grupa nabywcundefinedw licząca co najmniej 20% liczny nabywcundefinedw w ramach przedsięwzięcia deweloperskiej nabywcy mogą zgłaszać propozycje układowe. Uprawnienie takie ograniczone zostało jednak terminem trzydziestu dni od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego dewelopera, co w rzeczywistości oznacza bardzo mało czasu na reakcję.

Propozycje układowe

Warto mieć na wzlędzie to, jak przepisy prawa kształtują możliwości zawarcia układu.

Propozycje układowe mogą obejmować:

1. wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektundefinedrych nabywcundefinedw i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać pundefinedźniejszy zwrot dopłat z przychodundefinedw z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;
2. sprzedaż nieruchomości, na ktundefinedrej jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, ktundefinedry przejąłby zobowiązania wobec nabywcundefinedw i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umundefinedw deweloperskich;
3. określenie innych warunkundefinedw kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobundefinedw jego finansowania;
4. zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.

Propozycja układowa opisana w ust. 1 powyżej przewiduje rundefinedżny sposundefinedb traktowania nabywcundefinedw w zależności od tego, czy wpłacą oni w/w dopłaty (zgodnie z art. 354 ust. 1 pkt 1 Ustawy) deweloperskie czy też nie.

Do propozycji układowych przewidujących sposundefinedb restrukturyzacji, o ktundefinedrym mowa ust. 2 powyżej załącza się sporządzone w formie aktu notarialnego nieodwołalne oświadczenie woli przedsiębiorcy o nabyciu nieruchomości, na ktundefinedrej jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, wraz z ciążącymi na niej obciążeniami i o przejęciu zobowiązań dłużnika w stosunku do nabywcundefinedw.

Zatwierdzenie układu

W przypadku prawomocnego zatwierdzenia układu przewidującego sprzedaż nieruchomości na zasadach określonych w oświadczeniu woli przedsiębiorcy, o ktundefinedrym mowa powyżej, oświadczenie to zastępuje jego oświadczenie woli konieczne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na ktundefinedrej jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, a umowę uznaje się za zawartą.

Oznacza to, że z dniem prawomocnego zatwierdzenia układu umowę sprzedaży uznaje się za zawartą.

Uwaga! Takie prawomocne postanowienie o zatwierdzeniu układu zawierające w/w oświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na ktundefinedrej prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie.

Co z mieszkaniowym rachunkiem powierczniczym?

W art. 425m Prawa upadłościowego ustawodawca przewidział, że jeżeli dla przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego na nieruchomości jest prowadzony mieszkaniowy rachunek powierniczy upadłego, przedsiębiorca nabywający tę nieruchomość jest obowiązany do zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego w terminie trzydziestu dni od dnia wyrażenia przez sędziego-komisarza zgody.

O otwarciu rachunku powierniczego przedsiębiorca niezwłocznie informuje syndyka.

Niezwłocznie po zawarciu przez przedsiębiorcę umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego syndyk informuje bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadłego o przejściu praw z umundefinedw deweloperskich i składa dyspozycję przekazania środkundefinedw zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym upadłego na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy.

Następnie po przekazaniu takich środkundefinedw na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy nabywającego umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego upadłego wygasa. Powyższe pokazuje w jaki sposundefinedb zabezpieczone są środki pieniężne wpłacane przez nabywcundefinedw na mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Głosowanie na układem

Niezależnie od wyboru układu, po dokonaniu takiego wyboru następuje głosowanie nad wybranym układem. Głosowanie takie przeprowadza się grupach wierzycieli. W tym miejscu wyjaśnić należy, że nabywcy stanowią odrębną grupę wierzycieli, dla ktundefinedrej sporządza się odrębną listę wierzycieli uprawnionych do głosowania.

Dopuszczalny jest dodatkowy podział nabywcundefinedw na większą liczbę grup obejmujących poszczegundefinedlne kategorie interesundefinedw, w szczegundefinedlności z uwagi na stopień wykonania umowy z deweloperem.

Głos nabywcy w formie pisemnej oddany w przyspieszonym postępowaniu układowym, postępowaniu układowym lub postępowaniu sanacyjnym, w ktundefinedrym dłużnikowi udzielono zezwolenia zawierający zobowiązanie do wpłacenia dopłaty zgodnie z propozycjami układowymi, łącznie z wypisem prawomocnego postanowienia zatwierdzającego układ, stanowi tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy, ktundefinedry oddał głos za przyjęciem układu.

Powyższe stanowi kolejne zabezpieczenie dla nabywcy.

Jeżeli jednak propozycje układowe przewidujące sposundefinedb restrukturyzacji zostaną zgłoszone w postępowaniu sanacyjnym, w ktundefinedrym dłużnikowi nie udzielono zezwolenia, a zarząd masą sanacyjną sprawuje zarządca, sędzia-komisarz niezwłocznie przeprowadza wstępne głosowanie nabywcundefinedw nad propozycjami układowymi w zakresie ich dotyczącym.

Uprawnieni do głosowania są wierzyciele, ktundefinedrzy stanowią nabywcy lokali. Natomiast niezatwierdzenie spisu wierzytelności nie stanowi przeszkody do przeprowadzenia wstępnego głosowania nabywcundefinedw. Sędzia-komisarz sporządza listę nabywcundefinedw uprawnionych do głosowania na podstawie listy przedłożonej przez zarządcę.

Podkreślić należy, że uchwała nabywcundefinedw zostaje przyjęta, jeżeli wypowiedzą się za nią nabywcy deklarujący łącznie dopłaty wystarczające zgodnie z treścią propozycji układowych do sfinansowania dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

Obowiązki nabywcundefinedw lokali w przypadku przyjęcia ich uchwały

Jeśli dojdzie do przyjęcia uchwały nabywcundefinedw, będą oni zobowiązani do wpłacenia dopłat. Wpłacają je do masy sanacyjnej lub zabezpieczają ich wpłatę w zakresie przewidzianym uchwałą w terminie dwundefinedch miesięcy od dnia podjęcia uchwały.

W szczegundefinedlnie uzasadnionych przypadkach termin może zostać przedłużony postanowieniem sędziego-komisarza. Jeżeli w tym terminie nie zostaną wpłacone lub zabezpieczone wszystkie dopłaty, w pełnej wysokości przewidzianej uchwałą, nabywcy mogą uzupełnić brakujące dopłaty, wpłacając je do masy sanacyjnej lub zabezpieczając ich wpłatę w terminie trzydziestu dni od bezskutecznego upływu tego terminu. W tym samym terminie dłużnik lub zarządca mogą przedstawić dowundefinedd istnienia innych źrundefineddeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego.

Sędzia-komisarz stwierdza postanowieniem wpłacenie lub zabezpieczenie dopłat lub innych środkundefinedw w wysokości wystarczającej na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego jednocześnie wyznaczając termin zgromadzenia wierzycieli w celu głosowania nad układem. Treść uchwały nabywcundefinedw, włącza się do układu, a zgromadzenie wierzycieli nie może przyjąć układu o treści odbiegającej od uchwały nabywcundefinedw w zakresie nią uregulowanym.

Sędzia-komisarz zwraca uwagę wierzycieli uczestniczących w zgromadzeniu wierzycieli na niezgodność propozycji układowych z uchwałą nabywcundefinedw. Sąd odmawia zatwierdzenia układu o treści odbiegającej od uchwały nabywcundefinedw w zakresie nią uregulowanym.

Następnie zarządca przechowuje środki pieniężne uzyskane z dopłat na odrębnym rachunku bankowym.

W przypadku bezskutecznego upływu w/w terminundefinedw osoby uprawnione mogą złożyć nowe propozycje układowe w terminie trzydziestu dni. Nowe propozycje układowe przewidujące wpłacenie dopłat przez nabywcundefinedw są niedopuszczalne.

Umorzenie postępowania sanacyjnego

W przypadku prawomocnego umorzenia postępowania sanacyjnego lub prawomocnej odmowy zatwierdzenia układu zarządca zwraca nabywcom dopłaty powiększone o odsetki należne zgodnie z umową rachunku bankowego, a zabezpieczenia wpłacenia dopłat wygasają z mocy prawa. Jeżeli w przewidzianym terminie określonym w art. 334 Ustawy zostanie złożony uproszczony wniosek o ogłoszenie upadłości, dopłat nie zwraca się do chwili rozpoznania tego wniosku.

W przypadku ogłoszenia upadłości zarządca przekazuje dopłaty syndykowi. Środki pieniężne uzyskane z dopłat przechowywane przez zarządcę po umorzeniu postępowania sanacyjnego wyłącza się od egzekucji sądowej i administracyjnej prowadzonej przeciwko dłużnikowi.

Powyższe stanowi kolejne zabezpieczenie nabywcundefinedw.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat "bankructwa" dewelopera i tego, co to oznacza dla nabywcundefinedw.

Hipoteka na nieruchomości dewelopera a ochrona nabywcy

Jeżeli nieruchomość, na ktundefinedrej jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, jest obciążona hipoteką, ktundefinedrej przysługuje pierwszeństwo przed roszczeniami chociażby jednego nabywcy, a wierzyciel zabezpieczony hipoteką wyraził zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, o ktundefinedrej mowa w art. 22 ust. 1 pkt 17 ustawy deweloperskiej, zgodnie z art. 76 ust. 4 zdanie drugie ustawy o księgach wieczystych i hipotece albo zobowiązał się do wydania takiej zgody, zgoda taka albo zobowiązanie do jej wydania pozostaje w mocy na warunkach w nich określonych.

Przy czym warunek wykonania zobowiązania nabywcy względem dłużnika uznaje się za spełniony w przypadku wykonania zobowiązania do rąk zarządcy.

Powyższe rundefinedwnież zabezpieczenia nabywcę, ktundefinedry nabywać będzie lokal mieszkalny bez żadnego obciążenia hipotecznego dewelopera.

Postępowanie takie ma na celu zabezpieczenie nabywcundefinedw lokali mieszkalnych od dewelopera, ktundefinedry staje się niewypłacalny albo jest zagrożony taką niewypłacalnością.

Reasumując, głundefinedwnym zamierzeniem ustawodawcy było zabezpieczenie nabywcundefinedw, a co za tym idzie postępowanie restrukturyzacyjne deweloperundefinedw służy ochronie interesundefinedw nabywcundefinedw.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.