Czym jest renta planistyczna?
Renta planistyczna stanowi jednorazową opłatę, ktundefinedrą pobiera wundefinedjt, burmistrz lub prezydent miasta od właściciela lub użytkownika wieczystego zbywającego nieruchomość, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość tej nieruchomości wzrosła.
Renta planistyczna ustalana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stanowi obligatoryjny element uchwały wprowadzającej nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uchwały zmieniającej plan obowiązujący.
Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem
Przesłanki ustalenia rety planistycznej
Ogundefinedlna definicja renty planistycznej umożliwia określenie, jakimi przesłankami kieruje się organ administracji przy jej ustaleniu.
Do przesłanek ustalenia renty planistycznej zalicza się przede wszystkim:
- wejście w życie planu miejscowego;
- wzrost wartości nieruchomości objętej planem miejscowym;
- związek wzrostu wartości nieruchomości z faktem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego;
- zbycie ww. nieruchomości.
Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy
Najważniejszy operat szacunkowy
Postępowanie o ustalenie renty planistycznej nierozerwalnie wiąże się z koniecznością przeprowadzenia oceny wartości nieruchomości i jej ewentualnego wzrostu. Ocena ta obowiązkowo musi być dokonana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, ktundefinedry sporządza tzw. operat szacunkowy.
Jak wskazuje się w orzecznictwie, opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy jest jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej, bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości (wyrok Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 9 sierpnia 2018 roku, sygn. akt: II SA/Sz 237/18).
Operat jako dokument urzędowy
Operat szacunkowy to dokument sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, w ktundefinedrym określa się wartość nieruchomości. Należy odrundefinedżnić jednak operat od zwykłej wyceny, albowiem posiada on walor dokumentu urzędowego.
Wycena mieszkania czy działki uzależniona jest od wielu czynnikundefinedw. Rzeczoznawca sporządzając dokument, bierze pod uwagę informację na temat przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz takie elementy jak:
- lokalizację,
- uśrednione ceny podobnych nieruchomości w okolicy (aktualne i historyczne),
- stan nieruchomości,
- jej przewidywany wzrost wartości.
To w jaki sposundefinedb powinien być sporządzony operat, opisane jest w Rozporządzeniu Rady Ministrundefinedw z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca
Operat ma walor dokumentu urzędowego, a to oznacza, że osoba, ktundefinedra się pod nim podpisuje, odpowiada prawnie za treść sporządzonego opracowania.
Rzeczoznawca sporządzający operat musi legitymować się doświadczeniem, kwalifikacjami i odpowiedzą oraz tytułem przyznawanym na podstawie przepisundefinedw prawa. Konieczne jest do tego zdanie egzaminu państwowego.
Pamiętajmy, że tytuł undefinedrzeczoznawca majątkowyundefined podlega ochronie prawnej, a dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby mundefinedc wyceniać nieruchomości, trzeba najpierw uzyskać undefined po spełnieniu odpowiednich wymagań undefined specjalne uprawnienia nadawane przez ministra infrastruktury i rozwoju.
Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest prawnie zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.
Ważność operatu szacunkowego
Sporządzony operat szacunkowy ważny jest maksymalnie 12 miesięcy od momentu sporządzenia. Jeśli w tym czasie nie zostanie on wykorzystany, powinna nastąpić aktualizacja operatu, należy rundefinedwnież mieć na uwadze, że okoliczności wyceny mogą się w tym czasie zmienić i wycena rzeczoznawcy może stać się nieaktualna.
Warunkowo ważność operatu może zostać wydłużona, lecz jego aktualność musi potwierdzić rzeczoznawca, ktundefinedry go wystawił. Brak aktualizacji operatu, a w zasadzie jego potwierdzenia, sprawia, że staje się on nieaktualny i traci moc prawną.
Należy zaznaczyć, że w rozumieniu przepisundefinedw prawa aktualizacja operatu nie jest nową opinią i może nastąpić tylko wtedy, gdy żadne czynniki istotne z punktu widzenia operatu się nie zmieniły, ma ona bowiem potwierdzić, że dana nieruchomość ma wartość taką samą jak w dniu sporządzenia operatu.
W tym miejscu dowiesz się więcej na temat operatu szacunkowego.
Cel ustalenia renty planistycznej
Uchwalenie przez gminę nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana obowiązującego planu może przynieść rundefinedżne konsekwencje dla nieruchomości objętych tym planem. W szczegundefinedlności zmiana przeznaczenia nieruchomości może spowodować wzrost lub obniżenie jej wartości.
W literaturze wskazuje się, że pobieranie renty planistycznej przez gminę ma jej zrekompensować wydatki, jakie poniosła przy uchwalaniu planu miejscowego oraz wydatkundefinedw związanych z wprowadzanymi zmianami na jej obszarze.
W tym miejscu pisaliśmy o błędach w MPZP.
Wysokość renty planistycznej
Wysokość renty planistycznej określana jest przez gminę w uchwalanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednakże nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W postępowaniu o ustalenie renty planistycznej ocenia się wartość nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu oraz po uchwaleniu. W tym celu wykorzystuje się operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę.
Dzięki temu ocena wzrostu wartości nieruchomości spowodowana uchwaleniem planu miejscowego będzie obiektywna. Warto zatem mieć na uwadze, że przy ustalaniu wysokości renty planistycznej nie ma znaczenia cena sprzedaży nieruchomości.
Ważne! Jeżeli forum rady gminy, przyjmując plan zagospodarowania przestrzennego, nie ustali wysokości opłaty i nie jest ona wpisana do uchwały, gmina nie może jej naliczać. W takim przypadku podstawa prawna obarczona jest nieważnością.
W tym miejscu dowiesz się czym jest opłata adiacencka.
Brak renty planistycznej
Poza tym istnieje jeszcze kilka wyjątkundefinedw od obowiązku zapłaty. Zmiany w planowaniu przestrzennym nie zawsze wiążą się ze wzrostem wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy może uznać, że wzrost nie nastąpił.
Podstawa prawna wskazuje, że gmina nie może żądać opłaty, jeżeli przeznaczenie nieruchomości jest takie samo jak w poprzednim planowaniu przestrzennym. Pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie dotyczy także przypadkundefinedw, gdy nieruchomość ta zostaje zbyta nieodpłatnie bliskiej osobie, np. rolnik przepisujący gospodarstwo na cundefinedrkę. Podstawą prawną jest w tym przypadku ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolnikundefinedw.
Więcej na temat gruntundefinedw rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.
Uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego a obniżenie wartości nieruchomości
Uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego może być przyczyną obniżenia wartości nieruchomości. W takiej sytuacji poszkodowanemu przysługuje prawo do ubiegania się o odszkodowanie, wykupienie przez gminę części lub całej nieruchomości.
Jeżeli właściciel zbywa nieruchomość, ktundefinedra straciła na wartości z powodu zmian w planowaniu, wtedy rundefinedwnież może żądać od gminy odszkodowania w wysokości obniżenia wartości.
W tym miejscu dowiesz się czym jest podział geodezyjny nieruchomości.
Renta planistyczna undefined istotna dla obu stron transakcji
Obowiązek zapłaty ustalonej renty planistycznej spoczywa na sprzedającym nieruchomość, ktundefinedrej wartość wzrosła wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście ma to wpływ rundefinedwnież na kupującego, bowiem świadomy zbywca może chcieć uwzględnić opłatę w cenie sprzedaży nieruchomości.
Kwestia ta niekiedy jest poruszana właśnie na etapie negocjowania ceny sprzedaży nieruchomości. Strony umowy mogą ustalić między sobą, czy koszt renty planistycznej poniesie sam zbywca, czy może sam nabywca nieruchomości, bądź też czy koszt ten poniosą obie strony wspundefinedlnie.
Ponadto o tej regulacji powinny pamiętać także osoby, ktundefinedre kupują nieruchomość przed uchwaleniem planu miejscowego i zamierzają ją sprzedać już po wejściu w życie uchwalonego planu.
W jakich sytuacjach decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć, przeczytasz w tym miejscu
Zbycie części nieruchomości a renta planistyczna
Warto wskazać, że rundefinedwnież w przypadku zbycia części nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego wundefinedjt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera tę opłatę, jeżeli na skutek uchwalenia nowego lub zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła.
Należy przyjąć, opierając się na wykładni funkcjonalnej, że nieruchomością w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest także część gruntu, stanowiąca przedmiot własności tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, ktundefinedra po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być, w rezultacie tego przeznaczenia, samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego.
Jaki jest termin na dochodzenie zapłaty renty planistycznej? Stanowisko NSA
Gmina ma prawo obciążyć rentą planistyczną właściciela nieruchomości, ktundefinedrej wartość wzrosła w związku z wejściem w życie planu miejscowego. Co jednak w przypadku, gdy gmina nie podejmuje żadnej aktywności w tym zakresie, pomimo zaistnienia przesłanek? Jak długo można obawiać się wszczęcia przez gminę postępowania w sprawie?
Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 maja 2018 r., undefinedwundefinedjt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w ktundefinedrym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć (z urzędu) postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Termin 5 lat (od dnia, w ktundefinedrym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), (undefined)należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w ktundefinedrym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawieundefined.
W tym miejscu dowiesz się, czym jest decyzja administracyjna
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
