Wspundefinedlnota mieszkaniowa undefined zasady przeprowadzania remontu
Analizę kwestii związanych z możliwością przeprowadzenia remontu w lokalu należy rozpocząć od pytania, czy podjęcie prac remontowych obwarowane jest koniecznością uzyskania zgody od wspundefinedlnoty mieszkaniowej na ich przeprowadzenie.
Przyjmuje się, że jeśli prace remontowe mają być wykonywane wewnątrz lokalu, nie naruszając tym samym części wspundefinedlnych nieruchomości (np. klatki schodowej, ścian nośnych, pionundefinedw kanalizacyjnych czy ciepłowniczych, elewacji, stropundefinedw), zgoda wspundefinedlnoty mieszkaniowej nie jest wymagana.
Jeśli jednak remont wpływałby np. na wygląd klatki schodowej, konieczne jest uzyskanie uprzedniej zgody wspundefinedlnoty na przeprowadzenie remontu.
Ważne! W odniesieniu do przewodundefinedw i instalacji w mieszkaniu undefined elementy te można wymieniać bez zgody wspundefinedlnoty, jednakże jedynie do miejsca, w ktundefinedrym znajduje się zawundefinedr od pionu. Można zatem wymienić wszystkie rury w łazience, czy grzejniki bez zgody wspundefinedlnoty, ale pionundefinedw już nie.
Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.
Remont a prawo budowlane
Prawidłowe przeprowadzenie remontu w lokalu wymaga poszanowania przepisundefinedw zawartych ustawie Prawo budowlane.
Ustawa ta wprowadza 3, poniższe rodzaje prac.
1. Bieżąca konserwacja, tj. czynności wykonywane w celu zapobieżenia pogarszaniu się stanu technicznego mieszkania.
Czynności te mają na celu zapewnienie bezpiecznego i zgodnego z przeznaczeniem użytkowania lokalu (np. malowanie, modernizacja łazienki, wymiana instalacji grzewczej). Czynności stanowiące bieżącą konserwację nie wymagają zgody wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
2. Remont to roboty budowane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiące bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobundefinedw budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (np. wymiana okien).
Do podjęcia czynności stanowiących remont niewystarczające jest zawiadomienie lub uzyskanie zgody wspundefinedlnoty mieszkaniowej. Konieczne jest także zgłoszenie prac w starostwie powiatowym.
3. Przebudowa oznacze roboty budowlane, w wyniku ktundefinedrych następuje zmiana parametrundefinedw użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrundefinedw, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (np. zmiana wielkości okien).
Podobnie jak przy remoncie, w przypadku przebudowy mieszkaniakonieczne jest poinformowanie wspundefinedlnoty mieszkaniowej o planowanej przebudowie, a także uzyskanie pozwolenia na budowę z właściwego starostwa powiatowego.
Regulamin wewnętrzny wspundefinedlnoty mieszkaniowej
Prace polegające na bieżącej konserwacji, remoncie, czy przebudowie mogą w znacznej mierze przyczyniać się do powstawania hałasu, zakłundefinedcania porządku, czy też m.in. rozpylania pyłundefinedw, a nawet uciążliwych dla innych mieszkańcundefinedw zapachundefinedw.
W celu ochrony przed tymi niedogodnościami, wiele wspundefinedlnot mieszkaniowych decyduje się na podjęcie regulaminundefinedw wewnętrznych, tj. regulaminy porządku domowego, ktundefinedre zawierają prawa i obowiązku mieszkańcundefinedw, w tym te związane z możliwością przeprowadzania prac w lokalach.
Możliwość utworzenia regulaminu wewnętrznego wspundefinedlnoty mieszkaniowej wynika z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ktundefinedry wskazuje na regulamin jako narzędzie pozwalające na określenie zasad korzystania z nieruchomości wspundefinedlnej. Regulaminy umieszczane są w miejscach ogundefinedlnodostępnych, zazwyczaj na tablicach ogłoszeń na klatkach schodowych.
Przepisundefinedw regulaminu porządku domowego muszą przestrzegać właściciele mieszkań, osoby wynajmujące lokale oraz domownicy. W treści regulaminu zawiera się najczęściej przepisy dotyczące ustalenia godzin ciszy nocnej. Ponadto wspundefinedlnota mieszkaniowa może w regulaminie kształtować także kwestie związane z zabezpieczeniem praw innych osundefinedb. W rzeczywistości jednak, mimo prundefinedśb ze strony sąsiadundefinedw, zdarzają się sytuację, w ktundefinedrych remonty przeprowadzane są o rundefinedżnych porach, w tym porach nocnych.
Regulamin a przepisy obowiązującego prawa
Warto zaznaczyć, że niezależnie od faktu, że w obrocie prawnym nie funkcjonuje definicja legalna pojęcia undefinedciszy nocnejundefined, a jej istnienie wynika z wprowadzonych w danej wspundefinedlnocie regulacji, nic nie stoi na przeszkodzie, aby w sytuacji, gdy mamy do czynienia z przeprowadzaniem remontu w godzinach ciszy nocnej, skorzystać z odwołania do przepisundefinedw prawa.
W takiej sytuacji możliwe jest bowiem zastosowanie art. 51 Kodeksu wykroczeń, ktundefinedry kształtuje zasady odpowiedzialności za zakłundefinedcanie spokoju i porządku publicznego.
Zgodnie z powołanym artykułem, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłundefinedca spokundefinedj, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
Za zakłundefinedcanie porządku funkcjonariusze mogą wypisać mandat nawet do 500,00 zł. Jeśli sąsiad odmundefinedwi przyjęcia mandatu, wundefinedwczas policjant może wystąpić do sądu, ktundefinedry z kolei ma prawo ukarać sąsiada grzywną.
Cisza nocna w orzecznictwie
O ile w prawie brak jest definicji legalnej undefinedciszy nocnejundefined, tak powoływanie się przez sąsiada zakłundefinedcającego porę nocną na ten fakt należy uznać za akt czystej demagogii. Zgodnie bowiem z powszechnym stanowiskiem sądundefinedw, ustalenie godzin ciszy nocnej w regulaminie porządku domowego jest działaniem pożądanym i jako takie powinno być respektowane.
Jak słusznie bowiem wskazał Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z dnia 22 września 2017 r. (sygn. akt: I C 1896/16), zapisy dotyczące ciszy nocnej pozwalają uregulować wzajemne relacje sąsiedzkie mieszkańcundefinedw wspundefinedlnoty, ktundefinedrzy mają takie samo prawo do wypoczynku, jak i do wykonywania prac remontowych z natury rzeczy wiążących się dla sąsiadundefinedw z koniecznością znoszenia uciążliwości (np. w postaci hałasu).
Uciążliwy remont a prawo cywilne
Możliwość przeprowadzenia bieżącej konserwacji, remontu, czy przebudowy stanowi uprawienie właściciela, wynikające z przysługującego mu prawa własności lokalu. Niemniej jednak, prawo własności gwarantuje także możliwość spokojnego i bezpiecznego korzystania z rzeczy przez osobę uprawnioną.
Nierzadko zdarzają się sytuacje, w ktundefinedrych remont u sąsiada rozciąga się w czasie, roznoszący się hałas, pył i zapachy stają się coraz bardziej uciążliwe, a interwencje policji nie przynoszą efektu. W takiej sytuacji właścicielowi sąsiedniego lokalu przysługuje przeciwko osobie przeprowadzającej prace, roszczenie o zaniechanie wszelkich zakłundefinedceń jego prawa własności.
Właściciel sąsiedniego lokalu, będący członkiem wspundefinedlnoty mieszkaniowej może wystąpić do sądu z powundefineddztwem przeciwko uciążliwemu sąsiadowi z żądaniem przywrundefinedcenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń na podstawie art. 222 ust. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny.
Do sądu za immisje
Immisja to nic innego, jak działanie właściciela nieruchomości na własnej nieruchomości, ktundefinedrego skutki odczuwalne są na nieruchomości sąsiedzkiej.
Remont w lokalu sąsiada nie powinien wywoływać immisji ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunkundefinedw miejscowych. Ta konstrukcja wynika z możliwości zastosowania prawa sąsiedzkiego stanowiącego o granicach korzystania ze swojego prawa własności w ramach tzw. wspundefinedłżycia społecznego.
Kwestie te reguluje art. 144 k.c., ktundefinedry wprowadza tzw. zakaz immisji polegających m.in. na emisji hałasundefinedw, czy zapachundefinedw odczuwalnych dla sąsiadundefinedw. Warto zaznaczyć, że ustawa uzależnia możliwość wystąpienia z roszczeniem z art. 144 k.c. jedynie w sytuacji, gdy działania sąsiada zakłundefinedcają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.
Niestety, przepisy odnoszące się do nadmiernej uciążliwości nie zostały przez ustawodawcę doprecyzowane, zatem w każdej sytuacji należałoby odnieść się do powszechnie akceptowanych ocen społecznych, a nie subiektywnych odczuć. Warto zwrundefinedcić także uwagę, że ustawa mundefinedwi o nadmiernej, a nie zwykłej uciążliwości. W każdym przypadku kwestię tę rozstrzygać będzie sąd.
Ważne! Przy wykazywaniu roszczeń z art. 144 k.c. przydatne są regulacje zawarte w rozporządzeniu Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomundefinedw hałasu w środowisku, ktundefinedre precyzuje, jaki poziom hałasu na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zamieszkania zbiorowego jest dopuszczalny.
I tu mamy bardzo istotny wyrok sądu, ktundefinedry daje całkiem spore możliwości w przedmiocie roszczeń za immisje.
Nawet jeśli poziom wytwarzanego hałasu nie przekracza wskazanych w rozporządzeniu norm, nie oznacza to automatycznie, iż nie doszło do niedozwolonych immisji. Bowiem normy stanowią jedynie jeden z elementundefinedw oceny stopnia zakłundefinedceń, a sama uciążliwość, ze względu m.in. na ciągłość takich oddziaływań, może nosić znamiona immisji (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 6 maja 2007 roku, sygn. akt: I Aca 48/07).
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
