Remont nieruchomości wspólnej. Zakres, przebieg i wymagane zgody.

Temat związany z remontem nieruchomości wspólnej, czyli coś, co wcześniej czy później spotka każdą wspólnotę lub spółdzielnię. Jakie czynności wspólnota musi podjąć, aby móc rozpocząć prace? Dlaczego ich podjęcie jest tak ważne?


O czym przeczytasz?

Wspólnota mieszkaniowa, czyli mała komuna.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa jest dość mocno upodmiotowiona, może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Życie wspólnoty mieszkaniowej i jej regulamin

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspólnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminów. Regulamin to nic innego jak zbiór zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członków np. wspólnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspólnoty. Postanowienia regulaminów nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorów i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązków. Najczęściej poprzez regulaminy wspólnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty.

Zarządzenie nieruchomością

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Komu może być powierzone zarządzenie nieruchomością wspólną? Zarząd nieruchomością wspólną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Kim jest zarządca nieruchomości?

Właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą.

Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).

Wspólnota może więc wybrać zarząd składający się z jej członków albo powierzyć zarząd osobie bądź podmiotowi z zewnątrz, czyli ustanowić zarządcę. Jest to tak zwany zarząd powierzony. Zarządcą może być osoba prowadząca działalność gospodarczą. To profesjonalny podmiot, posiadający odpowiednie licencje i uprawnienia.  

Wspólnoty mieszkaniowe często, z uwagi na potrzebę rzetelnego i kompleksowego sprawowania zarządu, decydują się na powierzenie tej funkcji wykwalifikowanym podmiotom, które zawodowo zajmują się zarządzaniem nieruchomościami.

Zakres zarządzania nieruchomością powinien być określony w umowie o zarządzaniu nieruchomością. Zarządca jest osobą, do zadań której należy podejmowanie decyzji zmierzających do racjonalnego gospodarowania nieruchomością, wysłuchiwanie potrzeb mieszkańców i rozwiązywania bieżących problemów z życia wspólnoty.

Administrator i administrowanie nieruchomością

Te dwie instytucje są często mylone, a nawet stosowane zamiennie. Należy wyraźnie zaznaczyć, że zarządca to nie to samo co administrator.

Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05) wskazał, że administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością. Są to głównie: sprzątanie w obrębie nieruchomości oraz jej części wspólnych, pobieranie opłat czynszowych od lokatorów oraz monitorowanie awarii wraz z ich usuwaniem. Administrator może również prowadzić korespondencję wspólnoty.

Z powołaniem administratora mamy najczęściej do czynienia, kiedy wspólnoty decydują się na powołanie zarządu i wtedy zwykle zawierają umowę z firmą pełniącą funkcję administratora nieruchomości.

Administrowanie nieruchomością w głównej mierze polega na utrzymaniu jej w dobrym stanie. Jest to pewna forma zarządzania, która ma jednak ograniczony zakres. Administrator m.in. nadzoruje prace konserwacyjne i remontowe, prowadzi dziennik korespondencji, rejestruje i zgłasza zauważone awarie, prowadzi spis lokatorów, pobiera należności czynszowe od członków wspólnoty mieszkaniowej. W myśl tego, administrator podejmuje się tzw. zwykłych czynności dotyczących nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość wspólna budynku mieszkalnego wielorodzinnego

Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”

Zatem nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym, a także właściciele lokali niemieszkalnych, czyli usługowych, jeśli takowe znajdują się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Mając na uwadze powyższe, nieruchomością wspólną będą np. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wózkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

Kolejne kroki

Jeżeli zarząd wspólnoty mieszkaniowej uważa, że potrzebny jest remont części wspólnych to powinien określić zakres remontu oraz dokonać wyboru wykonawcy, celem przedstawienia członkom wspólnoty mieszkaniowej oferty wykonawcy wraz z zakresem remontu, jego kosztem i jakie środki mają być przeznaczone na taki remont.

Od początku zarząd wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest do zebrania ofert wykonawców planowanego remontu. W tym celu zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien wysłać zapytania do ewentualnych wykonawców wraz z informacją o możliwość składania przez nich ofert wraz z terminem ich składania.

W takiej wiadomości zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien wskazać szczegółowy (na ile to możliwe) zakres planowanego remontu. Po upływie okresu, kiedy potencjalni wykonawcy mogli zgłaszać swoje oferty, zarząd wspólnoty mieszkaniowej zbiera wszystkie oferty. Po zebraniu ofert wykonawców Zarząd wybiera najlepszą zgłoszoną ofertę.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej j powinien kierować się nie tylko ceną przy wyborze wykonawcy oraz również zakresem planowanego remontu. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zweryfikować powinien czy oferta, którą jest zainteresowany jest ofertą kompleksową, czyli czy zawiera wszystkie elementy jakie powinny być wykonane podczas planowanego remontu.

Powyższe ma na celu uniknięcie przez wspólnotę mieszkaniową ewentualnych dodatkowych kosztów tzw. kosztów ukrytych, z uwagi na konieczne do przeprowadzenia remontu robót, które nie zostały wskazane w ofercie. Powyższe zachowania zaradcze pozwolą wspólnocie mieszkaniowej na wykonanie koniecznego do przeprowadzenia remontu bez konieczności ponoszenia kosztów za dodatkowe prace remontowe, które można było przewidzieć już na etapie składania oferty.

Nadmienić należy, że nie wszystkie prace da się przewidzieć. Natomiast zachowanie należytej staranności i przezorności uchronić może wspólnotę mieszkaniową przed ponoszeniem dodatkowych kosztów. Następnie zarząd wspólnoty mieszkaniowej przygotowuje projekt uchwały, którą podda pod głosowanie przez Członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są przez ogółu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała taka zapada większością głosów właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałów, co do zasady. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na remont nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego potrzebna jest większość głosów właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład Wspólnoty Mieszkaniowy.

Jak łatwo dostrzec do remontu nieruchomości wspólnej nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

W tym miejscy przypomnieć należy, że wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć również uchwałę udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów i dokonywania wszelkich czynności mających na celu wykonanie remontu nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Finansowanie remontu

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien przedstawić członkom takiej wspólnoty mieszkaniowej plan finansowania remontu, a mianowicie skąd wspólnota mieszkaniowa planuje pozyskać środki na finansowanie remontu.

Jeśli wspólnota mieszkaniowa posiada fundusz remontowy to środki na nim zgromadzone mogą zostać przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z remontem. Jeśli w grę wchodzi finansowanie za pośrednictwem kredytu to tutaj również potrzebna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej na dokonanie takiej czynności.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa do wykonania remontu potrzebuje wziąć kredyt w banku to zarząd wspólnoty mieszkaniowej w pierwszej kolejności zobowiązany jest do zebrać oferty poszczególnych banków, aby móc dokonać najkorzystniejszego dla wspólnoty mieszkaniowej wyboru oferty kredytu bankowego.

Pamiętać jednak należy, że aby wspólnota mieszkaniowa mogła zaciągnąć kredyt potrzebna jest zgoda jej członków, która wyrażana jest w formie uchwały. Projekt uchwały oczywiście przygotowywany jest przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Projekt taki powinien zawierać również wszystkie informacje na temat planowanego kredytu bankowego wraz z wyjaśnieniem, dlaczego kredyt w ogóle jest potrzebny oraz co się wiążę z zawarciem umowy kredytowej.

Skutki niepodjęcia uchwały

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podejmie już uchwałę wyrażenia zgody na konkretny remont nieruchomości wspólnej to takie remont będzie można przeprowadzić.

Jeżeli zaś uchwała wyrażająca zgodę na wykonanie remontu nie zostanie udzielona to remont nie będzie możliwy do wykonania.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement