Wspundefinedlnota mieszkaniowa, czyli mała komuna.
Ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspundefinedlnota mieszkaniowa jest dość mocno upodmiotowiona, może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.
Życie wspundefinedlnoty mieszkaniowej i jej regulamin
Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspundefinedlnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminundefinedw. Regulamin to nic innego jak zbiundefinedr zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członkundefinedw np. wspundefinedlnot.
Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspundefinedlnoty. Postanowienia regulaminundefinedw nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorundefinedw i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązkundefinedw. Najczęściej poprzez regulaminy wspundefinedlnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.
W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty.
Zarządzenie nieruchomością
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Komu może być powierzone zarządzenie nieruchomością wspundefinedlną? Zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.
Kim jest zarządca nieruchomości?
Właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, ktundefinedrą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą.
Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspundefinedlnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).
Wspundefinedlnota może więc wybrać zarząd składający się z jej członkundefinedw albo powierzyć zarząd osobie bądź podmiotowi z zewnątrz, czyli ustanowić zarządcę. Jest to tak zwany zarząd powierzony. Zarządcą może być osoba prowadząca działalność gospodarczą. To profesjonalny podmiot, posiadający odpowiednie licencje i uprawnienia.
Wspundefinedlnoty mieszkaniowe często, z uwagi na potrzebę rzetelnego i kompleksowego sprawowania zarządu, decydują się na powierzenie tej funkcji wykwalifikowanym podmiotom, ktundefinedre zawodowo zajmują się zarządzaniem nieruchomościami.
Zakres zarządzania nieruchomością powinien być określony w umowie o zarządzaniu nieruchomością. Zarządca jest osobą, do zadań ktundefinedrej należy podejmowanie decyzji zmierzających do racjonalnego gospodarowania nieruchomością, wysłuchiwanie potrzeb mieszkańcundefinedw i rozwiązywania bieżących problemundefinedw z życia wspundefinedlnoty.
Administrator i administrowanie nieruchomością
Te dwie instytucje są często mylone, a nawet stosowane zamiennie. Należy wyraźnie zaznaczyć, że zarządca to nie to samo co administrator.
Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05) wskazał, że administrowanie jest czynnością, ktundefinedra generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością. Są to głundefinedwnie: sprzątanie w obrębie nieruchomości oraz jej części wspundefinedlnych, pobieranie opłat czynszowych od lokatorundefinedw oraz monitorowanie awarii wraz z ich usuwaniem. Administrator może rundefinedwnież prowadzić korespondencję wspundefinedlnoty.
Z powołaniem administratora mamy najczęściej do czynienia, kiedy wspundefinedlnoty decydują się na powołanie zarządu i wtedy zwykle zawierają umowę z firmą pełniącą funkcję administratora nieruchomości.
Administrowanie nieruchomością w głundefinedwnej mierze polega na utrzymaniu jej w dobrym stanie. Jest to pewna forma zarządzania, ktundefinedra ma jednak ograniczony zakres. Administrator m.in. nadzoruje prace konserwacyjne i remontowe, prowadzi dziennik korespondencji, rejestruje i zgłasza zauważone awarie, prowadzi spis lokatorundefinedw, pobiera należności czynszowe od członkundefinedw wspundefinedlnoty mieszkaniowej. W myśl tego, administrator podejmuje się tzw. zwykłych czynności dotyczących nieruchomości wspundefinedlnej.
Nieruchomość wspundefinedlna budynku mieszkalnego wielorodzinnego
Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali undefinedNieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.undefined
Zatem nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym, a także właściciele lokali niemieszkalnych, czyli usługowych, jeśli takowe znajdują się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Mając na uwadze powyższe, nieruchomością wspundefinedlną będą np. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.
Kolejne kroki
Jeżeli zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej uważa, że potrzebny jest remont części wspundefinedlnych to powinien określić zakres remontu oraz dokonać wyboru wykonawcy, celem przedstawienia członkom wspundefinedlnoty mieszkaniowej oferty wykonawcy wraz z zakresem remontu, jego kosztem i jakie środki mają być przeznaczone na taki remont.
Od początku zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej zobowiązany jest do zebrania ofert wykonawcundefinedw planowanego remontu. W tym celu zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej powinien wysłać zapytania do ewentualnych wykonawcundefinedw wraz z informacją o możliwość składania przez nich ofert wraz z terminem ich składania.
W takiej wiadomości zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej powinien wskazać szczegundefinedłowy (na ile to możliwe) zakres planowanego remontu. Po upływie okresu, kiedy potencjalni wykonawcy mogli zgłaszać swoje oferty, zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej zbiera wszystkie oferty. Po zebraniu ofert wykonawcundefinedw Zarząd wybiera najlepszą zgłoszoną ofertę.
Zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej j powinien kierować się nie tylko ceną przy wyborze wykonawcy oraz rundefinedwnież zakresem planowanego remontu. Zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej zweryfikować powinien czy oferta, ktundefinedrą jest zainteresowany jest ofertą kompleksową, czyli czy zawiera wszystkie elementy jakie powinny być wykonane podczas planowanego remontu.
Powyższe ma na celu uniknięcie przez wspundefinedlnotę mieszkaniową ewentualnych dodatkowych kosztundefinedw tzw. kosztundefinedw ukrytych, z uwagi na konieczne do przeprowadzenia remontu robundefinedt, ktundefinedre nie zostały wskazane w ofercie. Powyższe zachowania zaradcze pozwolą wspundefinedlnocie mieszkaniowej na wykonanie koniecznego do przeprowadzenia remontu bez konieczności ponoszenia kosztundefinedw za dodatkowe prace remontowe, ktundefinedre można było przewidzieć już na etapie składania oferty.
Nadmienić należy, że nie wszystkie prace da się przewidzieć. Natomiast zachowanie należytej staranności i przezorności uchronić może wspundefinedlnotę mieszkaniową przed ponoszeniem dodatkowych kosztundefinedw. Następnie zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej przygotowuje projekt uchwały, ktundefinedrą podda pod głosowanie przez Członkundefinedw Wspundefinedlnoty Mieszkaniowej.
Uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej
Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosundefinedw właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałundefinedw, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?
Uchwały wspundefinedlnoty mieszkaniowej podejmowane są przez ogundefinedłu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowej. Uchwała taka zapada większością głosundefinedw właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałundefinedw, co do zasady. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na remont nieruchomości wspundefinedlnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego potrzebna jest większość głosundefinedw właścicieli poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład Wspundefinedlnoty Mieszkaniowy.
Jak łatwo dostrzec do remontu nieruchomości wspundefinedlnej nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.
W tym miejscy przypomnieć należy, że wspundefinedlnota mieszkaniowa powinna podjąć rundefinedwnież uchwałę udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw i dokonywania wszelkich czynności mających na celu wykonanie remontu nieruchomości wspundefinedlnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
Finansowanie remontu
Zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej powinien przedstawić członkom takiej wspundefinedlnoty mieszkaniowej plan finansowania remontu, a mianowicie skąd wspundefinedlnota mieszkaniowa planuje pozyskać środki na finansowanie remontu.
Jeśli wspundefinedlnota mieszkaniowa posiada fundusz remontowy to środki na nim zgromadzone mogą zostać przeznaczone na pokrycie kosztundefinedw związanych z remontem. Jeśli w grę wchodzi finansowanie za pośrednictwem kredytu to tutaj rundefinedwnież potrzebna będzie zgoda wspundefinedlnoty mieszkaniowej na dokonanie takiej czynności.
Jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa do wykonania remontu potrzebuje wziąć kredyt w banku to zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej w pierwszej kolejności zobowiązany jest do zebrać oferty poszczegundefinedlnych bankundefinedw, aby mundefinedc dokonać najkorzystniejszego dla wspundefinedlnoty mieszkaniowej wyboru oferty kredytu bankowego.
Pamiętać jednak należy, że aby wspundefinedlnota mieszkaniowa mogła zaciągnąć kredyt potrzebna jest zgoda jej członkundefinedw, ktundefinedra wyrażana jest w formie uchwały. Projekt uchwały oczywiście przygotowywany jest przez zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Projekt taki powinien zawierać rundefinedwnież wszystkie informacje na temat planowanego kredytu bankowego wraz z wyjaśnieniem, dlaczego kredyt w ogundefinedle jest potrzebny oraz co się wiążę z zawarciem umowy kredytowej.
Skutki niepodjęcia uchwały
Jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa podejmie już uchwałę wyrażenia zgody na konkretny remont nieruchomości wspundefinedlnej to takie remont będzie można przeprowadzić.
Jeżeli zaś uchwała wyrażająca zgodę na wykonanie remontu nie zostanie udzielona to remont nie będzie możliwy do wykonania.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
