Umowa sprzedaży, czyli kluczowe warunki
Umowa sprzedaży została uregulowana w przepisach Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined kodeks cywilny. Chociaż przepisy te nie dotyczą żadnego konkretnego przedmiotu, przy tworzeniu umowy stają się niejako bazą. W umowie sprzedaży mamy dwie strony: sprzedawcę oraz kupującego.
Art. 535 w undefined 1 wskazuje, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy ustaloną cenę. Zatem kluczowym elementem dla sprzedawcy jest zobowiązanie się, a następnie przeniesienie własności, natomiast dla kupującego odebranie rzeczy i zapłata ustalonej ceny.
Czy podpisanie odpowiedniej umowy to wszystko?
Mogłoby się wydawać, że skoro kluczowe elementy zostaną w umowie wskazane, jest ona ważna i powinna dojść do skutku. Skąd więc wielostronicowe umowy, jeśli wystarczy wskazać wcześniej wymienione cztery elementy?
Opisane powyżej części to tzw. esentaila negotii, czyli elementy umowy przedmiotowo najistotniejsze. Bez nich nie można mundefinedwić o ważności umowy. Pozostała część umowy to rundefinedwnież kwestie istotne, ale nie kluczowe dla samej treści umowy.
Dodatkowo strony mogą w sposundefinedb dowolny kształtować sobie inne postanowienia, według własnych upodobań.
Czy jeśli umowa zawiera esentaila negoti, może być nie ważna?
Tak. Nawet jeśli będziemy pamiętać o wszystkich cechach istotnych dla umowy sprzedaży, może okazać się ona nieważna. Dzieje się tak dlatego, że ustawodawca przewidział jeszcze jeden undefinedhaczykundefined, a mianowicie formę.
Część umundefinedw musi być zwarta w odpowiedniej formie. Na przykład umowa sprzedaży nieruchomości, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ inaczej jest nieważna.
Czym jest akt notarialny?
Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, ktundefinedry potwierdza dokonanie określonej czynności prawnej. Tego rodzaju umowę sporządza notariusz w oparciu o uzyskane od stron umowy informacje, przedstawione dokumenty i zaświadczenia. Notariusz poświadcza prawdziwość przedłożonych pism.
Do jego obowiązkundefinedw należy rundefinedwnież powiadomienie odpowiedniego wydziału sądu o zaistniałej czynności prawnej, ze wskazaniem wprowadzenia zmian w księdze wieczystej danej nieruchomości. Sposundefinedb sporządzania aktundefinedw notarialnych określają przepisy Prawa o notariacie.
W akcie notarialnym powinny znaleźć się następujące informacje: dokładna data jego sporządzenia (dzień, miesiąc, rok, czasem także godzina i minuta rozpoczęcia i podpisania dokumentu); miejsce sporządzenia aktu; dane notariusza oraz siedziba kancelarii notarialnej; imiona, nazwiska, imiona rodzicundefinedw i miejsce zamieszkania osundefinedb fizycznych biorących udział w czynności prawnej; oświadczenia stron (z powołaniem na przedłożone przy akcie dokumenty); na żądanie stron stwierdzenie faktundefinedw i istotnych okoliczności, ktundefinedre zaszły przy spisywaniu aktu; stwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania dokumentu; podpisy osundefinedb biorących udział w akcie notarialnym oraz podpis notariusza.
Akt notarialny to szczegundefinedlna forma dokonania czynności prawnej. Jest dokumentem o charakterze urzędowym, sporządzonym przez notariusza w sytuacji, gdy takiej właśnie formy wymaga przepis prawa lub gdy taka jest wola stron.
Jak w swym wyroku stwierdził Sąd Apelacyjny w Białymstoku undefinedakt notarialny korzysta z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą zawartych w nim oświadczeń. Wiąże się to z charakterem tego dokumentu jako dokumentu urzędowego, sporządzonego przez notariusza, występującego w roli osoby zaufania publicznegoundefined (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt: I ACa 965/15)
W tym miejscu przeczytasz więcej o akcie notarialnym
Na co zatem zwrundefinedcić uwagę przy zawieraniu umowy nieruchomości?
Przede wszystkim warto dokładnie sprawdzić wszystkie dane osobowe: imiona, nazwiska, numery PESEL, dowodu osobistego i adresy. Warto też zwrundefinedcić uwagę na dokładne określenie przedmiotu umowy, tj. nieruchomości. W umowie należy nie tylko umieścić dokładny adres, pod ktundefinedrym mieści się nieruchomość, a więc oznaczenie miejscowości, ulicy, numeru, numeru działki, ale także powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntundefinedw, budynkundefinedw lub lokali.
Kolejnym istotnym elementem jest cena. Należy zwrundefinedcić uwagę, czy umowa uwzględnia wcześniej wpłacone zadatek/ zaliczkę oraz czy dotyczy całości przedmiotu umowy, czy jego części. Następnie należy spojrzeć na kwestie dotyczące wydania nieruchomości oraz samej płatności.
Wydanie nieruchomości zazwyczaj następuje po dokonaniu płatności. Forma ta jest bowiem najbezpieczniejsza dla sprzedającego. W przeciwnym wypadku mogłoby się okazać, że nie tylko nie otrzyma on całości ceny, ale nie włada już nieruchomością, gdyż została ona już wydana kupującemu.
Płatność może być rozłożona na raty, płatna w transzach, płatność zrealizowana szybkim przelewem w dacie wizyty u notariusza, czy płatność zrealizowana za pomocą depozytu u samego notariusza. Jeżeli płatność ma być rozłożona na raty, warto dokładnie określić terminy płatności tychże rat.
O czym jeszcze warto pamiętać?
Z pewnością warto mieć na uwadze możliwość zastrzeżenia terminu czy warunku w kontekście umowa przenoszącej własność. Zgodnie z art. 157 kc własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Jeżeli natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Czy możliwa jest inna forma zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości?
Kodeks cywilny jasno stanowi, że undefinedumowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, ktundefinedra zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienioneundefined.
Nie ma możliwości zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie np. elektronicznej poprzez wymianę podpisanych egzemplarzy umundefinedw lub nawet w formie pisemnej, lecz z pominięciem notariusza. Nie należy jednak zapomnieć, że mowa tutaj wyłącznie o umowie undefinedgłundefinedwnejundefined. Jeśli strony chcą zawrzeć umowę przedwstępną, mogą to zrobić z pominięciem notariusza, niemniej ostatecznie i tak będą musiały się do niego udać.
W tym miejscu dowiesz się wszystkiego na temat form zawarcia umowy w polskim prawie cywilnym
Czy można w jakiś sposundefinedb undefinedzaklepaćundefined nieruchomość?
Od chwili, w ktundefinedrej kupujący znalazł wymarzoną nieruchomość, do dnia, w ktundefinedrym dopełni wszystkich formalności, musi upłynąć trochę czasu. Jest oczywistym, że kupiec chciałby mieć gwarancję, że w tym czasie właściciel nieruchomości się nie rozmyśli. Podbnie zresztą sprzedający. By zaufaniu stało się zadość, sporządza się umowę przedwstępną nabycia nieruchomości.
Taka umowa nie jest co prawda obowiązkową częścią procesu sprzedaży nieruchomości, jednakże daje niejako pewność, że do transakcji dojdzie. Czasami zawarcie takiej umowy przedwstępnej wymagają banki, by rozpatrzeć wniosek kredytowy.
Czym więc jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna została opisana w art. 389 Kodeksu cywilnego jako umowa, w ktundefinedrej jedna lub obie strony przyszłej transakcji zobowiązują się do zawarcia pewnej ustalonej w przyszłości umowy, np. umowy sprzedaży lub umowy najmu nieruchomości. Umowa, przez ktundefinedrą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Oznacza to, że umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia innej umowy, a dodatkowo powinna określać kluczowe postanowienia tej przyszłej umowy. W takiej umowie powinny się zatem znaleźć informacje o stronach przyszłej umowy, jej przedmiocie, cenie, terminie zawarcia przyszłej umowy, a także wszelkiego rodzaju innych ustalenia, ktundefinedre są ważne dla stron tej transakcji.
Umowę przedwstępną zawrzeć można zarundefinedwno w formie aktu notarialnego. Często jednak, by zaoszczędzić, strony zawierają ją w zwykłej formie pisemnej.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości objętej wspundefinedłwłasnością
Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości musi podpisać zarundefinedwno kupujący, jak i sprzedawca. Jeśli jednak nieruchomość ma kilku właścicieli, umowę przedwstępną muszą podpisać wszyscy wspundefinedłwłaściciele.
Wymundefinedg podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przez wszystkich wspundefinedłwłaścicieli znajduje zastosowanie najczęściej w przypadku osundefinedb objętych wspundefinedlnością majątkową małżeńską.
W takiej sytuacji, jeśli małżonkowie planują sprzedaż np. działki, pod umową przedwstępną oraz umową przyrzeczoną muszą podpisać się wspundefinedlnie.
Jeśli małżonek nabył nieruchomość przed ślubem z własnych środkundefinedw, otrzymał ją w darowiźnie lub spadku, rozporządza nią samodzielnie, a więc pod umowami sprzedaży podpisuje się indywidualnie, nawet jeśli obecnie jest w związku małżeńskim ze wspundefinedlnością majątkową. Nieruchomość w tym przypadku należy do jego majątku osobistego.
Podobnie wygląda sytuacja ze strony nabywcy. Kupujący, ktundefinedry nabywa nieruchomość do majątku osobistego i za pieniądze pochodzące z majątku osobistego, pod umowami sprzedaży podpisuje się sam, nawet będąc w związku małżeńskim. Jeżeli małżeństwo wspundefinedlnie kupuje nieruchomość, to pod dokumentami podpisują się razem.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu
Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pod warunkiem jej skuteczności w przypadku otrzymania promesy bankowej otrzymanej przez kupującego lub jej nieskuteczności w razie nieotrzymania promesy bankowej w określonym terminie.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości a podatek dochodowy
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości, lecz samej własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.
Właścicielem zostaje dopiero w momencie przeniesienia własności nieruchomości, a zatem liczy się moment zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w świetle przepisundefinedw nie przenosi własności, a jedynie ustala, że taki fakt nastąpi w przyszłości.
Zgodnie z przepisami faktyczny moment zbycia nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy. Podatek od sprzedaży nieruchomości należny jest więc dopiero, kiedy zawarta zostanie umowa przyrzeczona.
Umowa przedwstępna w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego
Kwestie dotyczące umowy przedwstępnej sprzedaży były już wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego.
Np. w wyroku z dnia 11 marca 2016 r. (sygn. akt: I CSK 161/15) Sąd Najwyższy, rozstrzygając o kwestiach dotyczących charakterystyki umowy przedwstępnej, wskazał, że umowa przedwstępna, jako umowa przygotowawcza tym rundefinedżni się od umundefinedw definitywnych, że nie stanowi źrundefineddła obowiązku świadczenia, ktundefinedre bezpośrednio realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy.
Umowa przedwstępna tworzy wyłącznie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzekanej, ktundefinedra taki cel będzie realizować. Z tego względu niedopuszczalne jest wywodzenie z umowy przedwstępnej żądania wydania oznaczonej rzeczy lub zapłaty jakichkolwiek kwot pieniężnych przez stronę przed zawarciem umowy definitywnej, jako wykonania obowiązku świadczenia i ktundefinedrego to świadczenia można dochodzić na drodze sądowej.
Z umowy przedwstępnej taki obowiązek nie może wynikać, bowiem świadczenie polega w tym wypadku na złożeniu stosownego oświadczenia woli w ramach mechanizmu zawierania umowy przyrzeczonej.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
