Prawo pierwokupu nieruchomości. Kompendium wiedzy.

Określonemu podmiotowi może przysługiwać uprawnienie do kupna nieruchomości przed innymi. Czy przedmiotem pierwokupu może być użytkowanie wieczyste oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?


O czym przeczytasz?

Pierwokup nieruchomości

Prawo pierwokupu nieruchomości oznacza, że określonemu podmiotowi przysługuje uprawnienie do kupienia nieruchomości z pierwszeństwem przed innym podmiotem, któremu nieruchomość zostanie sprzedana.

Poza nieruchomościami przedmiotem pierwokupu może być użytkowanie wieczyste oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W tym miejscu przeczytasz wiecej na temat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Pamiętać należy, że prawo pierwokupu przysługuje jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości, co oznacza, że nie przysługuje np. gdy nieruchomość jest darowana czy zamieniana na inną nieruchomość.

Rodzaje pierwokupu

dwa rodzaje prawa pierwokupu, ustawowe i umowne. Co to właściwie znaczy i czym się różni? Różnica tkwi w podstawie takiego prawa, ponieważ ustawowe prawo pierwokupu znajduje swoją podstawę w przepisach prawa, a umowne prawo pierwokupu ma swoją podstawę w samej woli stron.

W przypadku umownego prawa pierwokupu decydują o nim same strony umowy, czyli to same strony nadają sobie uprawnienie do kupienia nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi podmiotami.

[Sprawdź również] Wycena mieszkania - jak oszacować wartość nieruchomości?

Warunkowa umowa sprzedaży

Niezależnie od tego, z którym prawem pierwokupu mamy do czynienia w pierwszej kolejności strony umowy sprzedaży nieruchomości zawierają warunkową umowę sprzedaży, aby uprawniony podmiot w określonym czasie zdecydował czy korzysta z przysługującego mu uprawnienia czy też nie. Zatem przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, każdy kupujący powinien do weryfikacji podmiotowi trzeciemu nie przysługuje prawo pierwokupu.

W jaki sposób to sprawdzić? Najlepiej w umowie nabycia nieruchomości przez sprzedającego. W przypadku ustawowego prawa pierwokupu należy zweryfikować stosowne przepisy prawa, których przykłady zostaną wskazane w dalszej części artykułu.

Prawo pierwokupu w Kodeksie cywilnym

Prawo pierwokupu uregulowane zostało w art. 597 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca uregulował warunkową umowę sprzedaży. Zgodnie z tym przepisem, rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu.

Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Zatem najpierw zawierana jest umowa sprzedaży warunkowa czyli umowa bez przeniesienia prawa własności, a dopiero po uzyskaniu informacji, że uprawniony nie skorzystał z danego uprawienia zawiera się umowę przeniesienia prawa własności.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku nabywania nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu, taka transakcja składa się z trzech etapów.

Etapy nabywania nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu

Pierwszy polega na zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Albowiem zgodnie z 158 Kodeksu cywilnego w przypadku przeniesienia prawa własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Na marginesie, zawarcie umowy sprzedaży bez zachowania formy aktu notarialnego oznacza, że umowa taka nie przenosi prawa własności nieruchomości. Zatem kupujący nie staje się właścicielem takiej nieruchomości.

Drugi etap polega na zawiadomieniu uprawnionego do pierwokupu o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży. Uprawnionego należy powiadomić także o treści takiej umowy oraz skierować do niego zapytanie czy chce skorzystać z prawa pierwokupu.

W tym miejscu zapewne nasuwa się pytanie jaki jest czas oczekiwania na informacje od uprawnionego w sprawie tego czy skorzysta czy też nie będzie korzystał z prawa pierwokupu? Uprawniony, zgodnie z art. 598 § 2 KC, może wykonać prawo pierwokupu co do nieruchomości w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

Pamiętać należy, że miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości rozpoczyna swój bieg od dnia otrzymania przez uprawnionego zawiadomienia o treści sprzedaży nieruchomości. Zatem termin ten nie rozpoczyna biegu po zawarciu umowy sprzedaży, dlatego tak ważnym jest aby jak najszybciej doręczyć w/w zawiadomienie uprawnionemu.

Dopiero upływ miesięcznego terminu od dnia doręczenia uprawnionemu wyżej wymienionego zawiadomienia umożliwia stronom umowy sprzedaży nieruchomości zawarcie właściwej umowy sprzedaży przenoszącej prawo własności nieruchomości.

Trzeci i ostatni etap takiej transakcji polega na uzyskaniu informacji od uprawnionego czy korzysta ze swojego uprawnienia czy też nie. Jeśli uprawniony nie skorzysta ze swojego uprawnienia to zawierana jest umowa sprzedaży przenosząca prawo własności na kupującego.

Jeśli jednak uprawniony korzysta z prawa pierwokupu to wstępuje on w prawa i obowiązki kupującego w umowie sprzedaży.

Wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości przez uprawnionego polega na złożeniu przez uprawnionego w formie aktu notarialnego oświadczenia woli, że korzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu.

Skutki wykonania prawa pierwokupu

Zgodnie z art. 600 KC, przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecia, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu są względem uprawnionego bezskuteczne.

Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone.

Oświadczenie uprawnionego o skorzystaniu z prawa pierwokupu jest jednostronną czynnością prawną. Zatem oświadczenie uprawnionego nie wymaga zgody zobowiązanego. Uprawniony wstępuje w miejsce kupującego w umowie sprzedaży. Zatem po skorzystaniu przez uprawnionego z prawa pierwokupu mamy do czynienia z umową sprzedaży o takiej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, czyli dotychczasowym kupującym. Gdy uprawniony korzysta z prawa pierwokupu zmienia się kupujący, gdyż w jego miejsce wstępuje uprawniony. 

Skutki naruszenia prawa pierwokupu

Mając na uwadze powyższe, nasuwa się pytanie co w sytuacji gdy strony umowy sprzedaży nie wezmą uprawnionego pod uwagę przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości, czyli zawrą umowę przenoszącą prawo własności nieruchomości bez warunkowej umowy sprzedaży i zawiadomienia o tym uprawnionego?

Skutki naruszenia prawa pierwokupu uzależnione są od tego, czy mamy do czynienia z ustawowym czy umownym prawem pierwokupu. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

W przypadku naruszenia ustawowego prawa pierwokupu umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna.

Powyższe oznacza także, że w takiej sytuacji sąd wieczystoksięgowy z urzędu powinien odmówić dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Umowa taka wówczas nie przenosi na kupującego prawa własności, czyli kupujący nie staje się właścicielem nieruchomości.

Trochę odmiennie wygląda sytuacja w przypadku naruszenia umownego prawa pierwokupu. Ustawodawca nie przewiduje w takiej sytuacji bezwzględnej nieważności umowy, ale przewiduje odpowiedzialność sprzedającego za szkodę wynikłą z pominięcia uprawnionego.

Co na to sądy?

Co ciekawe, w orzecznictwie dominują dwa odmienne poglądy. Pierwszy pogląd, że w takiej sytuacji prawo pierwokupu wygasa, a uprawnionemu przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze na mocy art. 599 § 1 KC. Według drugiego poglądu umowa taka może zostać uznana za bezskuteczną w stosunku do uprawnionego tylko w takim zakresie w jakim czyni jego uprawnienie niewykonalne.

Zgodnie z wyrokiem z dnia 10 października 2008 roku, II CSK 221/08 Sądu Najwyższego umowa taka uznawana jest za umowę zawartą pod warunkiem, że uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu w przewidzianym terminie. Zatem prawomocne orzeczenie sądowe pozbawia umowę zawartą z pominięciem uprawnionego skuteczności w zakresie w jakim uniemożliwiła ona uprawnionemu skorzystanie przez niego z prawa pierwokupu w terminie określonym w art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego. Termin miesięczny liczony jest wówczas od daty uprawomocnienia się takiego orzeczenia sądowego.

Zabezpieczenie, czy jest możliwe?

Mając na uwadze powyższe nasuwa się zapewne Państwu pytanie czy takie uprawniony może się w jakiś sposób zabezpieczyć?

Może. Uprawniony chcąc zabezpieczyć swój interes może ujawnić przysługujące mu prawo pierwokupu w księdze wieczystej nieruchomości. Podstawą wpisu prawa pierwokupu w księdze wieczystej nieruchomości jest art. 16 ust. 2 pkt ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż wpisy w księgach wieczystych nieruchomości są jawne i nie można zasłaniać się ich nieznajomością, co ustawodawca przewidział w art. 2 w/w ustawy. Powyższe dotyczy także ujawnionych wniosków złożonych do księgi wieczystej. Dla uprawnionego oznacza to tyle, że każdy kupujący nie będzie mógł się skutecznie bronić, że nie wiedział o przysługującym uprawnionemu prawie pierwokupu, skoro zostało ono ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.

Niepodzielność i niezbywalność prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu jest prawem niepodzielnym i niezbywalnym, chyba że przepis szczególny zezwala na częściowe wykonanie prawa pierwokupu.

Niezbywalność prawa pierwokupu oznacza, że uprawniony nie może przenieść przysługującego mu prawa pierwokupu na inny podmiot w drodze czynności prawnej.

Prawo pierwokupu nie wygasa na skutek śmierci uprawnionego czy zobowiązanego. Zatem jest ono prawem dziedzicznym. Powyższe oznacza, że prawo to wchodzi do spadku jako uprawnienie lub zobowiązanie.

Niepodzielność prawa pierwokupu polega na tym, że nie można skorzystać z niego w stosunku do części nieruchomości, np. do jednej z działek ewidencyjnych w sytuacji ,gdy sprzedawana nieruchomość składa się z wielu takich działek.

Przepisy szczególne mogą owa niepodzielność regulować odmiennie, co zostało dopuszczone przez ustawodawcę w art. 602 § 1 KC. Natomiast zgodnie z § 2 tego przepisu jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonują prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Pierwokup ustawowy

Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje danym podmiotom na podstawie przepisów poszczególnych ustaw.

Prawo pierwokupu na rzecz współwłaścicieli nieruchomości rolnej prowadzących gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie wynika z art. 166 Kodeksu cywilnego. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolniczej udziału we współwłasności lub części jego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.

Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel lub osoba która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Prawo pierwokupu na rzecz współuprawnionych do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynika z art. 17.2. ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który mówi, że prawo pierwokupu przysługuje współuprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w przypadku sprzedaży ułamkowej części tego prawa przez któregoś z nich.

Prawo pierwokupu na rzecz gminy wynika np. z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku prawa użytkowania wieczystego niezbudowanej nieruchomości gruntowej (art. 109 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy).

Ustawodawca przewidział także prawo pierwokupu na rzecz jednostek samorządu terytorialnego w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w art. 110n, w którym przewidziano, że jeżeli nieruchomość położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, organ egzekucyjny przed przystąpieniem do opisu i oszacowania nieruchomości wzywa właściwą jednostkę samorządu terytorialnego do złożenia oświadczenia w terminie trzech miesięcy od dnia doręczenia wezwania, czy skorzysta ona z prawa pierwokupu. Jeżeli nie skorzysta z niego w określonym terminie to prawo to wygasa. 

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Pachnące pomarańcze z goździkami

Idealny dodatek do herbat, a podczas suszenia może być także naturalnym świątecznym zapachem, który nada naszym mieszkaniom wyjątkowego i magicznego klimatu.

Advertisement