Prawo pierwokupu i odkupu nieruchomości. Czym się różnią?

Obie te instytucje zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym. Chociaż często błędnie nazywane zamiennie, mają inne zastosowanie w obrocie prawnym. Warto wiedzieć na czym polega działanie każdej z nich.


O czym przeczytasz?

Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu uregulowane zostało w artykułach 596-602 Kodeksu cywilnego.

Prawo pierwokupu nieruchomości oznacza, że określonemu podmiotowi przysługuje uprawnienie do kupienia nieruchomości z pierwszeństwem przed innym podmiotem, któremu nieruchomość zostanie sprzedana.

Poza nieruchomościami przedmiotem pierwokupu może być użytkowanie wieczyste oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć na temat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Pamiętać należy, że prawo pierwokupu przysługuje w przypadku sprzedaży nieruchomości, co oznacza, że nie przysługuje np. gdy nieruchomość jest darowana czy zamieniana na inną nieruchomość.

Więcek na temat prawa pierwokupu nieruchomości przeczytasz w tym miejscu.

Prawo odkupu

Prawo odkupu uregulowane zostało w artykułach 593-595 Kodeksu cywilnego.

Prawo odkupu nieruchomości oznacza, że określonemu podmiotowi przysługuje prawo odkupienia nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia sprzedaży nieruchomości.

Konsekwencją zastrzeżenia umownego na rzecz sprzedawcy prawa odkupu rzeczy od kupującego jest powstanie po stronie sprzedawcy uprawnienia do odkupienia rzeczy od kupującego, a po stronie kupującego – obowiązku powrotnego przeniesienia prawa własności na rzecz sprzedawcy w przypadku skorzystania przez niego z przysługującego mu uprawnienia. 

Wykonanie prawa pierwokupu, a konieczność zawarcia warunkowej umowy sprzedaży

Są dwa rodzaje prawa pierwokupu, jedno ustawowe, które znajduje swoją podstawę w przepisach prawa. Drugi rodzaj pierwokupu to umowne prawo pierwokupu, które znajduje swoją podstawę w umowie zawartej pomiędzy stronami.

Niezależnie od tego, z którym prawem pierwokupu mamy do czynienia w pierwszej kolejności strony umowy sprzedaży nieruchomości zawierają warunkową umowę sprzedaży, aby uprawniony podmiot w określonym czasie zdecydował czy korzysta z przysługującego mu uprawnienia czy też nie.

W tym miejscu nasuwa się pytanie co w sytuacji, gdy strony umowy sprzedaży nie wezmą uprawnionego pod uwagę przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości, czyli zawrą umowę przenoszącą prawo własności nieruchomości bez warunkowej umowy sprzedaży i zawiadomienia o tym uprawnionego? Skutki naruszenia prawa pierwokupu uzależnione są od tego, czy mamy do czynienia z ustawowym czy umownym prawem pierwokupu.

[Sprawdź również] Wycena mieszkania - jak oszacować wartość nieruchomości?

Jak jest przy ustawowym prawie wykupu?

Zgodnie z art. 599 Kodeksu cywilnego jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

W przypadku naruszenia ustawowego prawa pierwokupu umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna. Przepis 599 §2 Kodeksu cywilnego nie pozostawia żadnych wątpliwości w tym zakresie. Powyższe oznacza także, że w takiej sytuacji sąd wieczystoksięgowy z urzędu powinien odmówić dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat wpisów do księgi wieczystej.

Umowa taka wówczas nie przenosi na kupującego prawa własności, czyli kupujący nie staje się właścicielem nieruchomości.

A jak przy umownym prawie wykupu?

Trochę odmiennie wygląda sytuacja w przypadku naruszenia umownego prawa pierwokupu. Ustawodawca nie przewiduje w takiej sytuacji bezwzględnej nieważności umowy, ale przewiduje odpowiedzialność sprzedającego za szkodę wynikłą z pominięcia uprawnionego.

W orzecznictwie dominują dwa odmienne poglądy. Pierwszy pogląd, że w takiej sytuacji prawo pierwokupu wygasa, a uprawnionemu przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze na mocy art. 599 § 1 Kodeksu cywilnego. Według drugiego poglądu umowa taka może zostać uznana za bezskuteczną w stosunku do uprawnionego tylko w takim zakresie w jakim czyni jego uprawnienie niewykonalne.

Zgodnie z wyrokiem z dnia 10 października 2008 roku, II CSK 221/08 Sądu Najwyższego umowa taka uznawana jest za umowę zawartą pod warunkiem, że uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu w przewidzianym terminie. Zatem prawomocne orzeczenie sądowe wydane na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego pozbawia umowę zawartą z pominięciem uprawnionego skuteczności w zakresie w jakim uniemożliwiła ona uprawnionemu skorzystanie przez niego z prawa pierwokupu w terminie określonym w art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego. Termin miesięczny liczony jest wówczas od daty uprawomocnienia się takiego orzeczenia sądowego.

Wykonanie prawa odkupu

Prawo odkupu wykonywa się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie.

Oświadczenie takie składa się najpóźniej w terminie 5 lat od dnia sprzedaży nieruchomości. Jeżeli strony w umowie dały sobie prawo odkupu na okres dłuższy niż 5 lat, to zgodnie z przepisami prawa prawo takie ulega skróceniu do lat 5.

Skutki wykonania prawa pierwokupu

Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Postanowienia umowy z osobą trzecia, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu są względem uprawnionego bezskuteczne. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. 

Jednocześnie, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone.

Oświadczenie uprawnionego

Oświadczenie uprawnionego o skorzystaniu z prawa pierwokupu jest jednostronną czynnością prawną. Zatem oświadczenie uprawnionego nie wymaga zgody zobowiązanego.

Uprawniony wstępuje w miejsce kupującego w umowie sprzedaży. Zatem po skorzystaniu przez uprawnionego z prawa pierwokupu mamy do czynienia z umową sprzedaży o takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, czyli dotychczasowym kupującym. Gdy uprawniony korzysta z prawa pierwokupu zmienia się kupujący, gdyż w jego miejsce wstępuje uprawniony. 

Z chwilą wykonania prawa odkupu (czyli złożenia oświadczenia, o którym mowa powyżej) kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.

Jeżeli określona w umowie sprzedaży cena odkupu przenosi cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej według paragrafu poprzedzającego.

[Sprawdź również] Wycena mieszkania w oparciu o realne ceny sprzedaży

Niepodzielność i niezbywalność prawa pierwokupu i prawa odkupu

Prawo pierwokupu podobnie jak prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.

Niezbywalność prawa pierwokupu oznacza, że uprawniony nie może przenieść przysługującego mu prawa pierwokupu na inny podmiot w drodze czynności prawnej.

Niepodzielność prawa pierwokupu polega na tym, że nie można skorzystać z niego w stosunku do części nieruchomości, np. do jednej z działek ewidencyjnych w sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość składa się z wielu takich działek.

Reasumując, prawo odkupu i prawo pierwokupu zależą od woli.

W przypadku prawa odkupu mowa o woli sprzedawcy, czyli tego który chce odkupi nieruchomości. A w przypadku prawa pierwokupu – od właściciela rzeczy. Prawo odkupu zostało ograniczone czasowo na 5 lat, natomiast prawo pierwokupu nie zostało w żaden sposób ograniczone czasowo.

Jedynym ograniczeniem czasowym jest termin na złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu po uzyskaniu informacji o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży. Prawo odkupu wynikać będzie zawsze z umowy, zaś prawo pierwokupu może wynikać zarówno w umowy, jak i ustawy.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement