Praca i nauka zdalna a dobra osobiste. Ponadto "zwykłe" immisje. Ciekawe orzecznictwo.

Rok szkolny się zaczął. Ryzyko powrotu do nauki zdalnej będzie rosło. Z jednej strony więcej wspólnych, rodzinnych chwil, a z drugiej mieszkanio-biura na każdym piętrze. To może sprzyjać powstawaniu różnych naruszeń i uciążliwych immisji.


O czym przeczytasz?

Praca i nauka a stan epidemii

W celu przeciwdziałania COVID-19 polski rząd podjął szereg czynności zmierzających do jak największego ograniczania rozprzestrzeniania się wirusa na terenie Polski. Czynności te obejmowały przede wszystkim wprowadzenie regulacji dotyczących realizowania pracy oraz nauki w formie zdalnej.

O ile rozwiązanie to przyniosło w znacznej mierze pozytywne skutki, tak coraz częściej można spotkać się ze stanowiskiem, że oddelegowanie pracowników i uczniów do wykonywania pracy lub nauki w formie zdalnej przyczyniło się do powstania licznych konfliktów między sąsiadami. 

Jedni uczestniczą w pracy lub nauce zdalnej, a inni zdecydowali się wykorzystać pobyt w domu na podejmowanie czynności zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę (np. hałasowanie, wielogodzinny płacz dziecka, remont).

Prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości

Podstawowe znaczenie dla określenia uprawnień właściciela do korzystania z nieruchomości mają regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z treścią art. 140 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć pewne ogólnie przyjęte etyczne wzorce postępowania, którymi człowiek winien kierować w postępowaniu wobec innych. Powszechnie przyjęte jest, że własność – mimo że niewątpliwie jest prawem podmiotowym o najszerszej treści – nie jest prawem absolutnym, dającym właścicielowi niczym nieograniczoną swobodę postępowania z rzeczą (nieruchomością).

Powstrzymaj się od pewnych działań

Przepisem, którego celem było ustalenie granic swobodnego korzystania z rzeczy własnej jest natomiast art. 144 k.c.

W oparciu o jego treść, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. To jest właśnie zakaz tzw. immisji.

Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może negatywnie oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w granicach takiego oddziaływania. Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa.

Granice te powinny zostać ustalone przy uwzględnieniu zarówno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osób narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.

Z uwagi na konieczność zapewnienia ochrony interesu sąsiadów koniecznym stało się wprowadzenie ustawowych ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Treść wskazanego wcześniej art. 144 k.c. stanowi zatem skutek wypracowanego przez ustawodawcę kompromisu między właścicielami nieruchomości.

Unormowanie zawarte w art. 144 k.c. ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, które zakłóciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.

Określenie „przeciętnej miary” zakłóceń

W oparciu o przyjęte w prawie stanowisko, ocena „przeciętnej miary” powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

Immisje

Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybierać postać immisji bezpośrednich lub immisji pośrednich.

Immisje bezpośrednie rozumiane są w prawie jako bezpośrednia i celowa ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności).

Immisje pośrednie są natomiast ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, niestanowiącym zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie mają różnorodny charakter.

W pierwszym rzędzie wyróżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii [pyły, gazy, dym] lub pewnych sił [wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne]. Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej [poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.] (wyrok Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 22 sierpnia 2008 r., sygn. akt: I C 1709/07).

Postępowanie w sprawie o zaniechanie immisji – roszczenie negatoryjne

W sytuacji przekroczenia przez właściciela nieruchomości granic wyznaczonych w treści art. 144 k.c., właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 § 2 k.c.).

Przedmiotem roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Ww. przywrócenie może polegać przede wszystkim na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu środków, które doprowadzą do ograniczenia immisji.

Warto jednak pamiętać, że przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie musi zawsze polegać na konieczności przywrócenia stanu poprzedniego. Powyższe zostało potwierdzone m.in. w treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. (sygn. akt: III CZP 4/84).

Ponadto w oparciu o treść art. 222 § 2 k.c. analizowanego w związku z treścią art. 144 k.c. właściciel nieruchomości może żądać nie tylko zaprzestania immisji, które zakłócają korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje.

Legitymacja do wystąpienia z roszczeniem przeciwko osobie powodującej immisję 

Legitymacja czynna (możliwość pozywania) do wystąpienia z roszczeniem przysługuje właścicielowi nieruchomości na którą skierowano immisje, najemcy, dzierżawcy oraz podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego.

Legitymacja bierna (możliwość bycia pozwanym) przysługuje natomiast właścicielowi nieruchomości wyjściowej, władającemu nieruchomością, bezpośredniemu wykonawcy oraz temu, w którego interesie dokonano immisji na nieruchomości wyjściowej.

Polubowne zakończenie sporu

Warto pamiętać, że zarówno praca jak i nauka zdalna z uwagi na swoją stosunkowo nową formę stanowi pewne novum i wyzwanie dla wielu osób. Jak wiadomo bowiem, pracując lub ucząc się w formie zdalnej nie znajdzie się tak idealnych warunków jak w pracy, szkole czy na uczelni i trzeba będzie mieć na uwadze, że domownicy będą rozmawiać, dzieci będą płakać, a sąsiedzi przeprowadzać remont.

Dlatego też w wielu przypadkach zakończenie sporu spowodowanego korzystaniem przez właściciela z nieruchomości ponad przeciętną miarę może nastąpić w wyniku przeprowadzenia rozmowy z sąsiadem.
W trakcie takiej rozmowy warto zwrócić uwagę sąsiadowi, że jego zachowanie powodujące np. uciążliwe do zniesienia zapachy jest dla nas niekomfortowe i przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości.

Bardzo często bowiem można spotkać się z sytuacją, w której sąsiad nie zdaje sobie z prawy ze swoich negatywnych działań. Rozmowa powinna być przeprowadzona w sposób spokojny i uprzejmy. Agresywny ton może zostać niepotrzebnie odebrany jako groźba, a to może w konsekwencji doprowadzić do eskalacji konfliktu.

Zaprzestanie immisji w oparciu o przepisy dotyczące ochrony dóbr osobistych

W przypadku immisji polegających na negatywnym oddziaływaniu na nieruchomość sąsiedzką w inny sposób niż poprzez bezpośrednie naruszenie prawa własności powoduje, że właściciel nieruchomości na którą immisje oddziaływają ponad przeciętną miarę może skorzystać z ochrony na podstawie art. art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c., tj. wystąpić z roszczeniem o zaniechanie naruszeń (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r., sygn. akt: III CZP 4/84).

Warto jednak zaznaczyć, że w wielu przypadkach kwestie immisji rozpatrywane są w nawiązaniu do dóbr osobistych.

Dobra osobiste

Mianem dóbr osobistych określa się ogół czynników mających na celu zapewnienie obywatelowi rozwoju jego osobowości, ochronę jego egzystencji i zapewnienie mu prawa do korzystania z tych dóbr, które są dostępne na danym etapie rozwoju społeczno-ekonomicznego społeczeństwa, a które sprzyjają zachowaniu cech odrębności i związaniu ze społeczeństwem, w którym żyje.

Dobra osobiste wynikają z wartości niemajątkowych, które są ściśle związane z człowiekiem.

W sytuacji, gdy immisje oddziałują na dobra osobiste właściciela mieszkania, może on żądać ich zaniechania na podstawie art. 24 k.c. dotyczącego ochrony dóbr osobistych. W takiej sytuacji, hipotezy znajdujące się w treści art. 24 k.c. i art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c. krzyżują się, a prawo wyboru roszczenia przysługuje stronie dochodzącej ochrony (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt: IV CSK 264/07, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 stycznia 2020 r., sygn. akt: VI ACa 327/18).

Ważne! Dochodzenie roszczeń w oparciu o treść art. 24 k.c. jest łatwiejsze do wykazania, bowiem na gruncie jego zastosowania występuje domniemanie bezprawności działania sprawcy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 kwietnia 2020 r., sygn. akt: V ACa 50/18).

Nietykalność mieszkania jako dobro osobiste a immisje. Konkretny wyrok.

Prawo do ciszy domowej i wypoczynku stanowi dobro osobiste, które wraz z dobrem osobistym w postaci nietykalności mieszkania naruszone zostają poprzez powodowanie nadmiernego hałasu, oddziaływującego na to mieszkanie przez sąsiednie mieszkanie, które utrudnia w znacznym stopniu spokojne korzystanie z lokalu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 kwietnia 2019 r., sygn. akt: I ACa 682/18).

W konsekwencji należy zatem uznać, że jeśli sąsiedzi swoim działaniem (np. hałasem) zakłócają m.in. pracę zdalną, co zdarza się aktualnie w związku z przeniesieniem pracy do sfery domowej, to możliwe jest wytoczenie powództwa dotyczącego naruszenia dóbr osobistych.

Immisje a Kodeks wykroczeń

Wiele osób uważa, że zakaz hałasowania dotyczy tylko tak zwanej „ciszy nocnej”. Pojęcie takie nie funkcjonuje jednak obecnie w polskim porządku prawnym, a zakres ochrony jest znacznie szerszy i określa go treść art. 51 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń.

Zgodnie z treścią art. 51 § 1 k.w., kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Niemniej, istota wybryku spenalizowanego w art. 51 § 1 k.w. uzależniona jest od szczególnych znamion strony podmiotowej, charakteryzującej się umyślnym okazaniem przez sprawcę lekceważenia dla norm zachowania się (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2002 r., sygn. akt III KKN 327/02).

Dlatego mając na uwadze fakt, że co do zasady zachowania sąsiadów, którzy mając teraz więcej wolnego czasu, swoim działaniem niemającym charakteru umyślnego zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, można z dużą dozą prawdopodobieństwa przypuszczać, że ich zachowanie nie wypełni znamion czynu z art. 51 k.w.          

Inne artykuły które mogą Ci się spodobać:

___

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement