Praca i nauka zdalna a dobra osobiste. Ponadto "zwykłe" immisje. Ciekawe orzecznictwo.

Rok szkolny się zaczął. Ryzyko powrotu do nauki zdalnej będzie rosło. Z jednej strony więcej wspólnych, rodzinnych chwil, a z drugiej mieszkanio-biura na każdym piętrze. To może sprzyjać powstawaniu różnych naruszeń i uciążliwych immisji.


O czym przeczytasz?

Praca i nauka a stan epidemii

W celu przeciwdziałania COVID-19 polski rząd podjął szereg czynności zmierzających do jak największego ograniczania rozprzestrzeniania się wirusa na terenie Polski. Czynności te obejmowały przede wszystkim wprowadzenie regulacji dotyczących realizowania pracy oraz nauki w formie zdalnej.

O ile rozwiązanie to przyniosło w znacznej mierze pozytywne skutki, tak coraz częściej można spotkać się ze stanowiskiem, że oddelegowanie pracownikundefinedw i uczniundefinedw do wykonywania pracy lub nauki w formie zdalnej przyczyniło się do powstania licznych konfliktundefinedw między sąsiadami.

Jedni uczestniczą w pracy lub nauce zdalnej, a inni zdecydowali się wykorzystać pobyt w domu na podejmowanie czynności zakłundefinedcających korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę (np. hałasowanie, wielogodzinny płacz dziecka, remont).

Prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości

Podstawowe znaczenie dla określenia uprawnień właściciela do korzystania z nieruchomości mają regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z treścią art. 140 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady wspundefinedłżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osundefinedb, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczegundefinedlności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Przez zasady wspundefinedłżycia społecznego należy rozumieć pewne ogundefinedlnie przyjęte etyczne wzorce postępowania, ktundefinedrymi człowiek winien kierować w postępowaniu wobec innych. Powszechnie przyjęte jest, że własność undefined mimo że niewątpliwie jest prawem podmiotowym o najszerszej treści undefined nie jest prawem absolutnym, dającym właścicielowi niczym nieograniczoną swobodę postępowania z rzeczą (nieruchomością).

Powstrzymaj się od pewnych działań

Przepisem, ktundefinedrego celem było ustalenie granic swobodnego korzystania z rzeczy własnej jest natomiast art. 144 k.c.

W oparciu o jego treść, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych. To jest właśnie zakaz tzw. immisji.

Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może negatywnie oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w granicach takiego oddziaływania. Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa.

Granice te powinny zostać ustalone przy uwzględnieniu zarundefinedwno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osundefinedb narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.

Z uwagi na konieczność zapewnienia ochrony interesu sąsiadundefinedw koniecznym stało się wprowadzenie ustawowych ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Treść wskazanego wcześniej art. 144 k.c. stanowi zatem skutek wypracowanego przez ustawodawcę kompromisu między właścicielami nieruchomości.

Unormowanie zawarte w art. 144 k.c. ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, ktundefinedre zakłundefinedciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.

Określenie undefinedprzeciętnej miaryundefined zakłundefinedceń

W oparciu o przyjęte w prawie stanowisko, ocena undefinedprzeciętnej miaryundefined powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunkundefinedw, panujących w środowisku osundefinedb zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczegundefinedlnych nieruchomości.

Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, ktundefinedre wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłundefinedceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wundefinedwczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

Immisje

Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybierać postać immisji bezpośrednich lub immisji pośrednich.

Immisje bezpośrednie rozumiane są w prawie jako bezpośrednia i celowa ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności).

Immisje pośrednie są natomiast ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadundefinedw, skutkiem działania właściciela, niestanowiącym zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłundefinedca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie mają rundefinedżnorodny charakter.

W pierwszym rzędzie wyrundefinedżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii [pyły, gazy, dym] lub pewnych sił [wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne]. Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej [poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.] (wyrok Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 22 sierpnia 2008 r., sygn. akt: I C 1709/07).

Postępowanie w sprawie o zaniechanie immisji undefined roszczenie negatoryjne

W sytuacji przekroczenia przez właściciela nieruchomości granic wyznaczonych w treści art. 144 k.c., właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 undefined 2 k.c.).

Przedmiotem roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrundefinedcenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Ww. przywrundefinedcenie może polegać przede wszystkim na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu środkundefinedw, ktundefinedre doprowadzą do ograniczenia immisji.

Warto jednak pamiętać, że przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem nie musi zawsze polegać na konieczności przywrundefinedcenia stanu poprzedniego. Powyższe zostało potwierdzone m.in. w treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. (sygn. akt: III CZP 4/84).

Ponadto w oparciu o treść art. 222 undefined 2 k.c. analizowanego w związku z treścią art. 144 k.c. właściciel nieruchomości może żądać nie tylko zaprzestania immisji, ktundefinedre zakłundefinedcają korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, ktundefinedre dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robundefinedt pozwoliłyby na takie immisje.

Legitymacja do wystąpienia z roszczeniem przeciwko osobie powodującej immisję

Legitymacja czynna (możliwość pozywania) do wystąpienia z roszczeniem przysługuje właścicielowi nieruchomości na ktundefinedrą skierowano immisje, najemcy, dzierżawcy oraz podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego.

Legitymacja bierna (możliwość bycia pozwanym) przysługuje natomiast właścicielowi nieruchomości wyjściowej, władającemu nieruchomością, bezpośredniemu wykonawcy oraz temu, w ktundefinedrego interesie dokonano immisji na nieruchomości wyjściowej.

Polubowne zakończenie sporu

Warto pamiętać, że zarundefinedwno praca jak i nauka zdalna z uwagi na swoją stosunkowo nową formę stanowi pewne novum i wyzwanie dla wielu osundefinedb. Jak wiadomo bowiem, pracując lub ucząc się w formie zdalnej nie znajdzie się tak idealnych warunkundefinedw jak w pracy, szkole czy na uczelni i trzeba będzie mieć na uwadze, że domownicy będą rozmawiać, dzieci będą płakać, a sąsiedzi przeprowadzać remont.

Dlatego też w wielu przypadkach zakończenie sporu spowodowanego korzystaniem przez właściciela z nieruchomości ponad przeciętną miarę może nastąpić w wyniku przeprowadzenia rozmowy z sąsiadem.
W trakcie takiej rozmowy warto zwrundefinedcić uwagę sąsiadowi, że jego zachowanie powodujące np. uciążliwe do zniesienia zapachy jest dla nas niekomfortowe i przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości.

Bardzo często bowiem można spotkać się z sytuacją, w ktundefinedrej sąsiad nie zdaje sobie z prawy ze swoich negatywnych działań. Rozmowa powinna być przeprowadzona w sposundefinedb spokojny i uprzejmy. Agresywny ton może zostać niepotrzebnie odebrany jako groźba, a to może w konsekwencji doprowadzić do eskalacji konfliktu.

Zaprzestanie immisji w oparciu o przepisy dotyczące ochrony dundefinedbr osobistych

W przypadku immisji polegających na negatywnym oddziaływaniu na nieruchomość sąsiedzką w inny sposundefinedb niż poprzez bezpośrednie naruszenie prawa własności powoduje, że właściciel nieruchomości na ktundefinedrą immisje oddziaływają ponad przeciętną miarę może skorzystać z ochrony na podstawie art. art. 144 k.c. w zw. z art. 222 undefined 2 k.c., tj. wystąpić z roszczeniem o zaniechanie naruszeń (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r., sygn. akt: III CZP 4/84).

Warto jednak zaznaczyć, że w wielu przypadkach kwestie immisji rozpatrywane są w nawiązaniu do dundefinedbr osobistych.

Dobra osobiste

Mianem dundefinedbr osobistych określa się ogundefinedł czynnikundefinedw mających na celu zapewnienie obywatelowi rozwoju jego osobowości, ochronę jego egzystencji i zapewnienie mu prawa do korzystania z tych dundefinedbr, ktundefinedre są dostępne na danym etapie rozwoju społeczno-ekonomicznego społeczeństwa, a ktundefinedre sprzyjają zachowaniu cech odrębności i związaniu ze społeczeństwem, w ktundefinedrym żyje.

Dobra osobiste wynikają z wartości niemajątkowych, ktundefinedre są ściśle związane z człowiekiem.

W sytuacji, gdy immisje oddziałują na dobra osobiste właściciela mieszkania, może on żądać ich zaniechania na podstawie art. 24 k.c. dotyczącego ochrony dundefinedbr osobistych. W takiej sytuacji, hipotezy znajdujące się w treści art. 24 k.c. i art. 144 k.c. w zw. z art. 222 undefined 2 k.c. krzyżują się, a prawo wyboru roszczenia przysługuje stronie dochodzącej ochrony (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt: IV CSK 264/07, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 stycznia 2020 r., sygn. akt: VI ACa 327/18).

Ważne! Dochodzenie roszczeń w oparciu o treść art. 24 k.c. jest łatwiejsze do wykazania, bowiem na gruncie jego zastosowania występuje domniemanie bezprawności działania sprawcy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 kwietnia 2020 r., sygn. akt: V ACa 50/18).

Nietykalność mieszkania jako dobro osobiste a immisje. Konkretny wyrok.

Prawo do ciszy domowej i wypoczynku stanowi dobro osobiste, ktundefinedre wraz z dobrem osobistym w postaci nietykalności mieszkania naruszone zostają poprzez powodowanie nadmiernego hałasu, oddziaływującego na to mieszkanie przez sąsiednie mieszkanie, ktundefinedre utrudnia w znacznym stopniu spokojne korzystanie z lokalu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 kwietnia 2019 r., sygn. akt: I ACa 682/18).

W konsekwencji należy zatem uznać, że jeśli sąsiedzi swoim działaniem (np. hałasem) zakłundefinedcają m.in. pracę zdalną, co zdarza się aktualnie w związku z przeniesieniem pracy do sfery domowej, to możliwe jest wytoczenie powundefineddztwa dotyczącego naruszenia dundefinedbr osobistych.

Immisje a Kodeks wykroczeń

Wiele osundefinedb uważa, że zakaz hałasowania dotyczy tylko tak zwanej undefinedciszy nocnejundefined. Pojęcie takie nie funkcjonuje jednak obecnie w polskim porządku prawnym, a zakres ochrony jest znacznie szerszy i określa go treść art. 51 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. undefined Kodeks wykroczeń.

Zgodnie z treścią art. 51 undefined 1 k.w., kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłundefinedca spokundefinedj, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Niemniej, istota wybryku spenalizowanego w art. 51 undefined 1 k.w. uzależniona jest od szczegundefinedlnych znamion strony podmiotowej, charakteryzującej się umyślnym okazaniem przez sprawcę lekceważenia dla norm zachowania się (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2002 r., sygn. akt III KKN 327/02).

Dlatego mając na uwadze fakt, że co do zasady zachowania sąsiadundefinedw, ktundefinedrzy mając teraz więcej wolnego czasu, swoim działaniem niemającym charakteru umyślnego zakłundefinedcają ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, można z dużą dozą prawdopodobieństwa przypuszczać, że ich zachowanie nie wypełni znamion czynu z art. 51 k.w.

Inne artykuły ktundefinedre mogą Ci się spodobać:

___

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!