Powierzchnia zabudowy nieruchomości. Co to za parametr i jak go rozumieć?

Powierzchnia zabudowy nieruchomości to parametr, który często rzutuje na wybór konkretnego projektu domu, bo obejmuje powierzchnię jaką realnie zajmuje budynek. Czym on jest i gdzie go sprawdzić? Analizujemy obowiązujące regulacje prawne.


O czym przeczytasz?

Czym jest powierzchnia zabudowy nieruchomości?

W prawie budowlanym, powierzchnię zabudowy domu określa się normą PN-ISO 9836: 1997. Definicja powierzchni zabudowy może być pojmowana na dwa sposoby.

Według pierwszej definicji, mianem powierzchni zabudowy nieruchomości określa się powierzchnię terenu zajętą przesz budynek w stanie wykończonym. Zgodnie z drugą definicją – powierzchnią zabudowy nieruchomości jest powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Mając na uwadze powyższe można uznać, że powierzchnia zabudowy to obrys wszystkich elementów, które trwale przynależą do budynku.

Powierzchnia zabudowy nieruchomości – po co się ją oblicza i gdzie ją sprawdzić?

Powierzchnia zabudowy nieruchomości określana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy, które obejmują konkretną działkę. Oznacza to, że nawet właściciel mający dużą działkę, może nie mieć szans na postawienie na niej dużego domu.

Innym ograniczeniem jest warunek zachowania minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia biologicznie czynna (teren biologicznie czynny) to teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m2, oraz woda powierzchniowa na tym terenie. Aby otrzymać tę wartość konieczne jest odjęcie od powierzchni działki planowanej powierzchnię zabudowy budynku oraz powierzchnię wszystkich terenów utwardzonych.

Ważne! Obecnie obowiązujące regulacje prawa budowlanego nie określają definicji powierzchni zabudowy nieruchomości, ani też jaką normą należy stosować w przypadku jej obliczania. Z pomocą przychodzą orzecznictwa sądowe, które najczęściej wskazują normę PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” jako tę, którą należy się kierować przy obliczaniu powierzchni zabudowy.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Co wliczać do powierzchni zabudowy nieruchomości?

Znalezienie sposobu wyliczenia powierzchni zabudowy nieruchomości może okazać się kłopotliwe z uwagi na fakt, iż nawet norma ją kształtująca wskazuje dwie jej definicje. Najistotniejsze znaczenie ma zatem odpowiedź na pytania, w jakim celu podejmowana jest próba wykonania obliczeń. 

Jeśli właściciel działki chce ustalić w jaki sposób obliczyć powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, to konieczne jest zapoznanie się w pierwszej kolejności z treścią rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Zgodnie z § 20 ww. aktu, przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

1.4 m - taka wysokość ma istotne znaczenie

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że pomieszczenia o wysokość mniejszej niż 1,40 m nie są wliczane do powierzchni zabudowy. Ponadto do powierzchni zabudowy nie wlicza się także m.in.:

  1. ścian wewnętrznych;
  2. przejść i otworów w ścianach;
  3. wnęk ściennych;
  4. występów ściennych, których powierzchnia sięga > 0,1 m²;
  5. daszków, markiz, gzymsów, okapów;
  6. powierzchni obiektów pomocniczych (np. szklarni, garaży, wiat garażowych i innych obiektów niezwiązanych z budynkiem w sposób stały);
  7. ganków, krużganków, loggi, balkonów i tarasów;
  8. schodów, ramp zewnętrznych, pochylni samochodowych;
  9. powierzchni obiektów budowlanych lub ich części nie wystające ponad powierzchnię terenu;
  10. innych elementów niestanowiących integralnej części budynku.

Ważne! Do powierzchni zabudowy nieruchomości wlicza się powierzchnię prześwitów i przejazdów, z zastrzeżeniem, że będą one doliczane do powierzchni ruchu, gdy z ich powierzchni możliwe będzie wejście do budynku. W przeciwnym razie powierzchnie prześwitów i przejazdów nie będzie wliczana do powierzchni całkowitej.

Obliczanie powierzchni zabudowy nieruchomości

Do obliczenia powierzchni zabudowy nieruchomości wykorzystuje się tzw. wymiary liniowe, tj. wymiary, które liczy się w liniach zewnętrznych przegród. Otrzymany w ten sposób wynik należy zaokrąglić do drugiego miejsca po przecinku.

Warto zaznaczyć, że w większości przypadków samodzielnie liczenie powierzchni zabudowy nieruchomości nie będzie konieczne. W przypadku budowy domu w oparciu o sporządzony wcześniej projekt – to w nim znajdzie się zapis o powierzchni zabudowy (w tym także o powierzchni użytkowej).

Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej

Wskaźnik powierzchni zabudowy jest to suma powierzchni zabudowy wszystkich budynków na działce do powierzchni tej działki. Współczynnik określa, jaką powierzchnię działki można zabudować. Wskaźnik ten wyrażany jest w procentach.

Przykład: Jeżeli wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 45% procent, a działka ma powierzchnie 1000 m2 to oznacza że można zabudować 450 m2 działki. Pozostała część terenu zostanie natomiast zagospodarowana na inne elementy.

Powierzchnia biologicznie czynna

Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej odnosi się natomiast do powierzchni działki, która jest pokryta roślinnością. Wskaźnik wyrażony jest w procentach stanowi stosunek powierzchni terenów biologicznie czynnych do powierzchni działki.

Definicję pojęcia terenu biologicznie czynnego wskazano w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z § 3 pkt 22 ww. rozporządzenia, przez teren biologicznie czynny należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Przykład: W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, znajduje się zapis „udział powierzchni biologicznie czynnej: nie mniej niż 40%”. Przyjmując, że działka ma powierzchnię 1000 m2, to na działce minimum 400 m2 powierzchni muszą stanowić tereny biologicznie czynne.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat terenu biologicznie czynnego.

Maksymalna wysokość zabudowy

Maksymalna wysokość zabudowy określa jakiej wysokości budynki mogą powstać na danym obszarze. Wartość tego wskaźnika wyrażana jest w metrach lub w liczbie kondygnacji. Definicja maksymalnej wysokości zabudowy wskazuje się każdorazowo w planie zagospodarowania przestrzennego, który wskazuje przyjętą jednostkę wysokości oraz poziomy od i do którego należy mierzyć wysokość zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy również obligatoryjnie zawiera zapisy w zakresie wytycznych odnoszących się do wysokości zabudowy. Zapisy te mogą być sformuowane w następujący sposób: maksymalna wysokość zabudowy dla budynku to wysokość od poziomu gruntu do kalenicy budynku (grzbiet dachu – najwyższa część budynku) lub wysokość od poziomu terenu do najwyższego poziomu budynku.

Maksymalną wysokość zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy wyznacza się w oparciu o analizę sąsiedztwa, w tym cech istniejącej zabudowy.

Zarówno treść planu zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzja o warunkach zabudowy mogą dodatkowo wskazywać maksymalne wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

A w jakich sytuachacj decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.

Powierzchnia zabudowy nieruchomości jest niezgodna z decyzją o warunkach zabudowy

W sytuacji, gdy powierzchnia zabudowy nieruchomości jest niezgodna z decyzją o warunkach zabudowy właściciel terenu może skorzystać z jednego z dwóch rozwiązań.

Pierwszy z nich obejmuje wystąpienie przez właściciela terenu do urzędu z wnioskiem o zmianę warunków zabudowy.

Drugim rozwiązaniem jest natomiast zwrócenie się przez właściciela terenu do projektanta budynku z prośbą o wykonanie adaptacji danego projektu. Być może powierzchnia zabudowy domu będzie mogła zostać zmniejszona poprzez zlikwidowanie jakichś elementów lub przesunięcie ścian.

Ustalenie czy dane zmiany mogą zostać wprowadzone w projekcie i czy są realnie możliwe do zrealizowania zależy od ustaleń poczynionych przez projektanta.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement