Powierzchnia zabudowy nieruchomości. Co to za parametr i jak go rozumieć?

Czym jest powierzchnia zabudowy nieruchomości?

W prawie budowlanym, powierzchnię zabudowy domu określa się normą PN-ISO 9836: 1997. Definicja powierzchni zabudowy może być pojmowana na dwa sposoby.

Według pierwszej definicji, mianem powierzchni zabudowy nieruchomości określa się powierzchnię terenu zajętą przesz budynek w stanie wykończonym. Zgodnie z drugą definicją undefined powierzchnią zabudowy nieruchomości jest powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Mając na uwadze powyższe można uznać, że powierzchnia zabudowy to obrys wszystkich elementundefinedw, ktundefinedre trwale przynależą do budynku.

Powierzchnia zabudowy nieruchomości undefined po co się ją oblicza i gdzie ją sprawdzić?

Powierzchnia zabudowy nieruchomości określana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy, ktundefinedre obejmują konkretną działkę. Oznacza to, że nawet właściciel mający dużą działkę, może nie mieć szans na postawienie na niej dużego domu.

Innym ograniczeniem jest warunek zachowania minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia biologicznie czynna (teren biologicznie czynny) to teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposundefinedb zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasundefinedw i stropodachundefinedw z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m², oraz woda powierzchniowa na tym terenie. Aby otrzymać tę wartość konieczne jest odjęcie od powierzchni działki planowanej powierzchnię zabudowy budynku oraz powierzchnię wszystkich terenundefinedw utwardzonych.

Ważne! Obecnie obowiązujące regulacje prawa budowlanego nie określają definicji powierzchni zabudowy nieruchomości, ani też jaką normą należy stosować w przypadku jej obliczania. Z pomocą przychodzą orzecznictwa sądowe, ktundefinedre najczęściej wskazują normę PN-ISO 9836:1997 undefinedWłaściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźnikundefinedw powierzchniowych i kubaturowychundefined jako tę, ktundefinedrą należy się kierować przy obliczaniu powierzchni zabudowy.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Co wliczać do powierzchni zabudowy nieruchomości?

Znalezienie sposobu wyliczenia powierzchni zabudowy nieruchomości może okazać się kłopotliwe z uwagi na fakt, iż nawet norma ją kształtująca wskazuje dwie jej definicje. Najistotniejsze znaczenie ma zatem odpowiedź na pytania, w jakim celu podejmowana jest prundefinedba wykonania obliczeń.

Jeśli właściciel działki chce ustalić w jaki sposundefinedb obliczyć powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, to konieczne jest zapoznanie się w pierwszej kolejności z treścią rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegundefinedłowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Zgodnie z undefined 20 ww. aktu, przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle rundefinedwnej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości rundefinedwnej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m undefined w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

1.4 m - taka wysokość ma istotne znaczenie

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że pomieszczenia o wysokość mniejszej niż 1,40 m nie są wliczane do powierzchni zabudowy. Ponadto do powierzchni zabudowy nie wlicza się także m.in.:

1. ścian wewnętrznych;
2. przejść i otworundefinedw w ścianach;
3. wnęk ściennych;
4. występundefinedw ściennych, ktundefinedrych powierzchnia sięga undefined 0,1 mundefined;
5. daszkundefinedw, markiz, gzymsundefinedw, okapundefinedw;
6. powierzchni obiektundefinedw pomocniczych (np. szklarni, garaży, wiat garażowych i innych obiektundefinedw niezwiązanych z budynkiem w sposundefinedb stały);
7. gankundefinedw, krużgankundefinedw, loggi, balkonundefinedw i tarasundefinedw;
8. schodundefinedw, ramp zewnętrznych, pochylni samochodowych;
9. powierzchni obiektundefinedw budowlanych lub ich części nie wystające ponad powierzchnię terenu;
10. innych elementundefinedw niestanowiących integralnej części budynku.

Ważne! Do powierzchni zabudowy nieruchomości wlicza się powierzchnię prześwitundefinedw i przejazdundefinedw, z zastrzeżeniem, że będą one doliczane do powierzchni ruchu, gdy z ich powierzchni możliwe będzie wejście do budynku. W przeciwnym razie powierzchnie prześwitundefinedw i przejazdundefinedw nie będzie wliczana do powierzchni całkowitej.

Obliczanie powierzchni zabudowy nieruchomości

Do obliczenia powierzchni zabudowy nieruchomości wykorzystuje się tzw. wymiary liniowe, tj. wymiary, ktundefinedre liczy się w liniach zewnętrznych przegrundefinedd. Otrzymany w ten sposundefinedb wynik należy zaokrąglić do drugiego miejsca po przecinku.

Warto zaznaczyć, że w większości przypadkundefinedw samodzielnie liczenie powierzchni zabudowy nieruchomości nie będzie konieczne. W przypadku budowy domu w oparciu o sporządzony wcześniej projekt undefined to w nim znajdzie się zapis o powierzchni zabudowy (w tym także o powierzchni użytkowej).

Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej

Wskaźnik powierzchni zabudowy jest to suma powierzchni zabudowy wszystkich budynkundefinedw na działce do powierzchni tej działki. Wspundefinedłczynnik określa, jaką powierzchnię działki można zabudować. Wskaźnik ten wyrażany jest w procentach.

Przykład: Jeżeli wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 45% procent, a działka ma powierzchnie 1000 m² to oznacza że można zabudować 450 m² działki. Pozostała część terenu zostanie natomiast zagospodarowana na inne elementy.

Powierzchnia biologicznie czynna

Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej odnosi się natomiast do powierzchni działki, ktundefinedra jest pokryta roślinnością. Wskaźnik wyrażony jest w procentach stanowi stosunek powierzchni terenundefinedw biologicznie czynnych do powierzchni działki.

Definicję pojęcia terenu biologicznie czynnego wskazano w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z undefined 3 pkt 22 ww. rozporządzenia, przez teren biologicznie czynny należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposundefinedb zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wundefinedd opadowych, a także 50% powierzchni tarasundefinedw i stropodachundefinedw z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Przykład: W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, znajduje się zapis undefinedudział powierzchni biologicznie czynnej: nie mniej niż 40%undefined. Przyjmując, że działka ma powierzchnię 1000 m², to na działce minimum 400 m² powierzchni muszą stanowić tereny biologicznie czynne.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat terenu biologicznie czynnego.

Maksymalna wysokość zabudowy

Maksymalna wysokość zabudowy określa jakiej wysokości budynki mogą powstać na danym obszarze. Wartość tego wskaźnika wyrażana jest w metrach lub w liczbie kondygnacji. Definicja maksymalnej wysokości zabudowy wskazuje się każdorazowo w planie zagospodarowania przestrzennego, ktundefinedry wskazuje przyjętą jednostkę wysokości oraz poziomy od i do ktundefinedrego należy mierzyć wysokość zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy rundefinedwnież obligatoryjnie zawiera zapisy w zakresie wytycznych odnoszących się do wysokości zabudowy. Zapisy te mogą być sformuowane w następujący sposundefinedb: maksymalna wysokość zabudowy dla budynku to wysokość od poziomu gruntu do kalenicy budynku (grzbiet dachu undefined najwyższa część budynku) lub wysokość od poziomu terenu do najwyższego poziomu budynku.

Maksymalną wysokość zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy wyznacza się w oparciu o analizę sąsiedztwa, w tym cech istniejącej zabudowy.

Zarundefinedwno treść planu zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzja o warunkach zabudowy mogą dodatkowo wskazywać maksymalne wysokości gundefinedrnej krawędzi elewacji frontowej.

Zgodnie z undefined 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do gundefinedrnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigundefinedw i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

A w jakich sytuachacj decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.

Powierzchnia zabudowy nieruchomości jest niezgodna z decyzją o warunkach zabudowy

W sytuacji, gdy powierzchnia zabudowy nieruchomości jest niezgodna z decyzją o warunkach zabudowy właściciel terenu może skorzystać z jednego z dwundefinedch rozwiązań.

Pierwszy z nich obejmuje wystąpienie przez właściciela terenu do urzędu z wnioskiem o zmianę warunkundefinedw zabudowy.

Drugim rozwiązaniem jest natomiast zwrundefinedcenie się przez właściciela terenu do projektanta budynku z prośbą o wykonanie adaptacji danego projektu. Być może powierzchnia zabudowy domu będzie mogła zostać zmniejszona poprzez zlikwidowanie jakichś elementundefinedw lub przesunięcie ścian.

Ustalenie czy dane zmiany mogą zostać wprowadzone w projekcie i czy są realnie możliwe do zrealizowania zależy od ustaleń poczynionych przez projektanta.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.