Posiadanie samoistne i zależne na przykładzie nieruchomości.

Czym jest posiadanie w rozumieniu nieformalnym wie chyba każdy. Posiadamy rzeczy jak nieruchomości czy samochody. Problem zaczyna się kiedy pojawia się prawny termin posiadania samoistnego. Co to znaczy? A czy może być posiadanie niesamoistne?


O czym przeczytasz?

Czym jest własność?

Powszechnie przyjmuje się, że własność jest prawem dającym uprawnionemu najpełniejszą władzę nad rzeczą, jest prawem względnie pełnym. Jego granice określają przede wszystkim ustawy, ale także wzgląd na interesy innych podmiotów.

Dał temu wyraz także Sąd Najwyższy w wyroku z 27.3.2003 r. (V CKN 347/01, Legalis), gdzie wyraźnie wskazano, że uprawnienia właściciela zawsze doznawały ograniczeń ze względu na ważne potrzeby społeczne (w konkretnym wypadku – zapewnienie powszechnego korzystania z energii elektrycznej). Sąd Najwyższy podkreślił przy tym, że ograniczenie praw właściciela wymaga zrekompensowania mu uszczerbku, który poniósł w wyniku tego ograniczenia.

Właściciel rzeczy może z niej korzystać, pobierać pożytki oraz rozporządzać rzeczą oraz może nawet wyzbyć się własności rzeczy ruchomej, jeżeli w tym zamiarze rzecz porzuci.

Nabycie własności może nastąpić w wyniku różnych zdarzeń prawnych, zazwyczaj na skutek zawarcia umowy, o czym możemy przeczytać w art. 155 K.c., który wskazuje, że: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna zobowiązuje do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Co to jest posiadanie samoistne?

Posiadanie samoistne jest stanem, w którym posiadacz zarówno faktycznie włada rzeczą (corpus), jak i przejawia wolę posiadania jej jak właściciel (animus rem sibi habendi). Może ono doprowadzić do nabycia własności rzeczy.

Tłumacząc to w jak najprostszy sposób, to posiadanie samoistne istnieje wtedy, gdy osoba władająca rzeczą zachowuje się tak, jak jej właściciel. Dla przyjęcia, że posiadanie ma charakter samoistny nie jest przy tym konieczne, aby władający rzeczą rzeczywiście wykonywał względem rzeczy konkretne czynności.

Kluczowe znaczenie ma to, czy ma on możliwość ich realnego wykonywania, gdyż sama ta możliwość jest wystarczająca dla przesądzenia o istnieniu posiadania i jego charakteru.

Posiadanie zależne

Innym rodzajem posiadania jest posiadanie zależne. Posiadaczem zależnym jest ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Tak więc, jeśli właściciel oddaje rzecz innej osobie, np. w oparciu o umowę najmu, to nadal pozostaje właścicielem, natomiast najemca jest posiadaczem zależnym. Mogą również wystąpić takie sytuacje, gdy nie ma żadnej umowy pomiędzy dwiema stronami, a jedna pozostaje formalnym właścicielem, druga zaś jest posiadaczem samoistnym i włada tą rzeczą jak właściciel, co przykładowo objawia się w pobieraniu pożytków.

Jak w łatwy sposób rozpoznać posiadanie samoistne?

Czasami nie da się w sposób oczywisty stwierdzić kto jest posiadaczem samoistnym a kto zależnym. Dlatego, przyjmuje się, ze do stwierdzenia posiadania samoistnego potrzeba w każdym konkretnym przypadku dokonać analizy okoliczności faktycznych.

Przede wszystkim posiadanie samoistne musi być zamanifestowane na zewnątrz. Otoczenie posiadacza samoistnego musi móc obiektywnie dowiedzieć się, że włada on rzeczą jak właściciel.

Najczęściej świadczą o tym takie zachowania jak: opłacanie przez posiadacza podatków i kosztów związanych z dana nieruchomością, uprawianie gruntu, ogrodzenie gruntu, niepłacenie nikomu czynszu za korzystanie z rzeczy, czy nawet powszechne wśród sąsiadów przekonanie, że ktoś jest właścicielem danej rzeczy.

Posiadanie samoistne w kontekście nieruchomości

Czasami jednak samo manifestowanie może nie wystarczyć, co potwierdza opisany poniżej wyrok.

W grudnia 1969 r. małżeństwo X jako sprzedający oraz małżeństwo Y jako kupujący, zawarli umowę przyrzeczenia sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni 2.250 m2, położonej w powiecie krakowskim za cenę 30.000 zł, którą małżonkowie Y zapłacili na rzecz małżonków X.

Małżeństwa zobowiązały się stawić do tego aktu i podpisać go przed notariuszem na warunkach wskazanych w tej umowie. Sprzedający, zaraz po otrzymaniu umówione ceny wydali działkę kupującym, którzy od tego momentu samodzielnie i z wyłączeniem innych osób władali nią oraz korzystali z niej, uiszczając w latach 1982, 1984, 1985, 1986, 1987, 1988, 2000 podatki za grunt.

Ponieważ formalnie nie byli właścicielami, mimo, że płacili podatki to robili to za pośrednictwem małżeństwa X

Nowi właściciele często na nią przyjeżdżali przebywali na niej, sadzili drzewa i krzewy, uprawiali warzywa a nawet postawili wędzarnie i altankę. W 1985 roku zmarł pan Y a na działkę jeszcze przez jakiś czas przyjeżdżała jego żona wraz córką, jednak z uwagi na uciążliwe sąsiedztwo lokalnego wysypiska śmieci kobiety z czasem przestały tam jeździć i zaniechały wszelkich prac i upraw.

W międzyczasie ukradziona została siatka ogradzająca działkę, co ostatecznie nie miało żadnego znaczenia.

Sąd ustalił stan faktyczny

Sąd pierwszej instancji ustalił, że małżeństwo X dokonało nieformalnego podziału należącej do nich nieruchomości i zbycia wydzielonych w ten sposób działek gruntu umowami nieformalnymi na rzecz osób trzech, między innymi na rzecz małżonków Y.

Po zawarciu nieformalnej umowy przyrzeczenia sprzedaży właściciele zawierali następnie umowy z innymi kontrahentami w formie aktu notarialnego, jednak taka umowa nigdy nie została zawarta z Y.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że chociaż małżonkowie Y oraz ich następcy prawni sprawowali od wiosny 1970 r. samoistne posiadanie opisanej działki, to jednak nie upłynął przewidziany obowiązującymi przepisami prawa cywilnego okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości, albowiem w czasie kiedy mogłoby dojść do zasiedzenia, Y jej córka nie sprawowały już samoistnego posiadania przedmiotowej działki, albowiem nie przyjeżdżały na nią i nie korzystały z niej.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat zasiedzenia nieruchomości.

Apelacja i wyrok. Ważne wskazówki sądu kiedy można mówić o posiadaniu samoistnym

Od powyższego orzeczenia wniesiono apelację, jednakże sąd drugiej instancji podtrzymał orzeczenia Sądu Rejonowego. Kobiety, wniosły więc skargę do Sądu Najwyższego, który to stwierdził, że błędny jest pogląd prawny, utożsamiający samoistne posiadanie nieruchomości z pobytem na działce lub jej gospodarczym wykorzystywaniem.

Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, który nią włada jak właściciel a zatem wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności: pobiera pożytki i dochody, korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.

W sytuacji, w której utrzymuje się tego rodzaju samodzielny, niezależny od woli innej osoby, stan władztwa nad określoną nieruchomością, osoba władająca jest uważana za jej samoistnego posiadacza bez względu na intensywność pobytu na tej nieruchomości lub jej gospodarczego wykorzystywania.

Więcej na temat procedury zasiedzenia przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Pachnące pomarańcze z goździkami

Idealny dodatek do herbat, a podczas suszenia może być także naturalnym świątecznym zapachem, który nada naszym mieszkaniom wyjątkowego i magicznego klimatu.

Advertisement