Podział nieruchomości. Jak go dokonać i jaka powinna być minimalna powierzchnia nowopowstałej działki.

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu jednej lub więcej działek. Wiąże się zwykle ze zmianą właścicielską nieruchomości. Istnieją regulacje, które warto mieć na uwadze planując taki krok.


O czym przeczytasz?

Pojęcia „nieruchomości” i „działki” – definicje

Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, mamy do czynienia z nieruchomością gruntową rozumianą jako część powierzchni ziemskiej, wyodrębniona fizycznie, czyli oznaczoną granicami, jak również wyodrębnioną prawnie jako osobny przedmiot własności.

Działka natomiast to, uwzględniając brzmienie art. 96 ust. 3 ww. ustawy, wchodzące w skład nieruchomości części gruntu odrębnie oznaczone w ewidencji (katastrze) nieruchomości.

Działka budowlana – jakie warunki musi spełniać?

Uwzględniając definicję działki budowlanej zawartą w art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami należy wskazać, że aby możliwe było uznanie określonej działki jako działki budowlanej konieczne jest spełnienie następujących warunków:

  • działka musi posiadać charakter działki zabudowanej;
  • działka musi posiadać wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych.

Tożsame wymogi działki budowlanej zostały wskazane w jej definicji zawartej w treści § 3 ust. 1a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Minimalna powierzchnia działki budowlanej

W obecnym systemie prawa brak jest regulacji wskazujących minimalną powierzchnię działki budowlanej. W rzeczywistości istnieje jednak wiele czynników, które należy mieć na uwadze przy wyznaczaniu powierzchni działki pod budowę domu.  

Minimalna powierzchnia działki budowlanej uzależniona jest od projektu domu oraz wyliczonej na podstawie projektu odległości budynku od granic działki.

Zgodnie z treścią § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  • 4 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy (wskazane 4 m dotyczą również okna dachowego zwróconego w stronę tej granicy);
  • 3 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Warto jednak w tym miejscu zwrócić uwagę także na treść ustępu 2 ww. paragrafu. Rozporządzenie dopuszcza bowiem także możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrócony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

W sytuacji, gdy rada gminy (miasta) nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto w rzeczywistości może zaistnieć także sytuacja, w której koniecznym będzie posadowienie budynku w odległości 1,5 m od granicy działki i zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. W takim przypadku wymagane jest uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Niemniej jednak, zarówno rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i inne rozporządzenia w tej materii nie określają dokładnych wymiarów działki, jednakże definiują warunki, jakie musi spełnić dom, jeżeli ma on zostać wybudowany na danej działce.

Mając na uwadze planowaną powierzchnię domu jesteśmy zatem w stanie oszacować minimalną powierzchnię działki budowlanej.

Podział nieruchomości

Kwestie podstawowe związane z podziałem nieruchomości zostały uregulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sposób i tryb dokonywania podziałów nieruchomości, z uwzględnieniem sposobu postępowania przy sporządzaniu dokumentów wymaganych w tym postępowaniu oraz rodzaje i treść tych dokumentów określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 07 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z obszaru nieruchomości jednej lub więcej działek w celu utworzenia odrębnych nieruchomości.

Podział zwykle wiąże się ze zmianą stanu własności nieruchomości, bez względu na to, czy to jest podział cywilnoprawny przeprowadzony w trybie sądowym czy administracyjnym, o jakim mowa w treści art. 92 – 100 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Powstanie nowych nieruchomości

Rezultatem podziału nieruchomości wynikającego ze stosunków administracyjnoprawnych, tj. z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest powstanie nowych nieruchomości, w rozumieniu art. 46 KC, stanowiących części powierzchni ziemskiej, będące odrębnymi przedmiotami własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie ustanawia – w zakresie warunków oraz trybu podziału – odrębnego reżimu w stosunku do nieruchomości gruntów i budynków.

Odrębności te wynikają z innych ustaw, np. szczególnym trybem podziału nieruchomości budynkowej będzie ustanowienie odrębnej własności lokali, polegające na wydzieleniu z jednej nieruchomości budynkowej samodzielnych lokali jako odrębnych nieruchomości stanowiących części budynku.

Efektem podziału w ujęciu administracyjnym jest nowa nieruchomość wydzielona geodezyjnie i odrębnie oznaczona w ewidencji gruntów, niezależnie od tego, czy ma być ona przedmiotem zbycia.

Do podziału nieruchomości dochodzi, gdy w jego wyniku powstaje nowa jednostka ewidencyjna, dla której może być założona odrębna księga wieczysta, bądź też gdy w ten sposób powstała nowa działka, może zostać ujawniona w dziale I księgi wieczystej.

Wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Podstawowym aktem regulującym kwestie związane z przeznaczeniem określonej nieruchomości wraz z opisem możliwości jej zabudowy jest plan zagospodarowania przestrzennego podejmowany w formie uchwały rady gminy.

Plan ten sporządzany jest dla konkretnego terenu na podstawie przygotowanego wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Ważne! Plany zagospodarowania przestrzennego poszczególnych gmin mogą się od siebie różnić. Dlatego też, przed rozpoczęciem zabudowy działki warto zapoznać się z dokumentem wydanym przez radę gminy właściwą dla danego terenu.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Podejmując się analizy planu zagospodarowania przestrzennego powinniśmy w pierwszej kolejności ustalić przeznaczenie określonego terenu, który na mapie zaznaczony jest odpowiednim kolorem i oznakowaniem. Oznaczenie to umożliwi ustalenie co można wybudować na danym gruncie.

Plan zagospodarowania przestrzennego może przewidywać na niektórych działkach możliwość zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej, usługowej, bądź też wskazywać, że tereny te mają być przeznaczone na lasy lub pastwiska.

Ponadto w planie zagospodarowania przestrzennego możemy odnaleźć informacje wskazujące jaka część danej działki może zostać zabudowana, a jaka powinna pozostać pusta (np. w celu rozbudowy infrastruktury drogowej).

Plan zagospodarowania przestrzennego nierzadko zawiera także informacje dotyczące jaka część powierzchni działki powinna być tzw. biologicznie czynna, bądź informacje o możliwych do zastosowania źródłach ciepła.

Uchwalony przez radę właściwej gminy, plan zagospodarowania przestrzennego może obejmować także zapisy  dotyczące wymagań stawianych budynkom, które obejmują m.in. informacje o:

  • maksymalnej wysokości budynku;
  • możliwej ilości kondygnacji;
  • zakresie możliwych do wykonania kątów dachów;
  • informacje czy budynek powinien posiadać okapy lub nie;
  • zapisy o formie architektonicznej, kolorystce elewacji i dachu.

Jeżeli dla określonego obszaru nie został opracowany plan zagospodarowania przestrzennego, to w takiej sytuacji wszystkie wytyczne będą określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

W tym miejscu przeczytasz co można zrobić kiedy nie ma uchwalonego planu na danym terenie i co to dokładnie jest decyzja o warunkach zabudowy.

Minimalna wielkość działki budowlanej po podziale 

Do skutecznego dokonania podziału nieruchomości budowlanej niezbędna jest znajomość warunków wskazanych w miejscowym planie zagospodarowania terenu lub uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W planie zagospodarowania terenu można odnaleźć wszystkie niezbędne informacje do przygotowania wstępnego projektu podziału nieruchomości, w tym informacje dotyczące minimalnej powierzchni działki jaką można wydzielić, minimalne szerokości działek czy szerokości dróg dojazdowych.

Wypis z planu zagospodarowania terenu można uzyskać odpłatnie w siedzibie właściwego urzędu gminy. Urząd ma 30 dni na wydanie żądanego przez wnioskodawcę wypisu.

Ważne! Zapisy zawarte w planach miejscowych mogą uniemożliwiać podział działki zgodnie z planami jej właściciela.

Zagęszczenie innych obiektów budowlanych - wytyczne

Ponadto przepisy prawa budowlanego wprowadzają wymóg zachowania odpowiedniego zagęszczenia określonych obiektów budowlanych do maksymalnie dwóch na każde 500m² powierzchni działki.
Do obiektów tych zalicza się m.in.:

  • wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • wolno stojące wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • przydomowe ganki o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • wolno stojące parterowe budynku rekreacji indywidulanej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m².

Jeśli ktoś zdecydował się na zakup działki budowlanej o powierzchni 500 m² koniecznym jest dokonanie wyboru właściwego projektu, który uwzględniać będzie wytyczne wskazane powyżej. W takim przypadku szczególnie istotna może okazać się powierzchnia zabudowy domu.

Najczęściej spotykanym rodzajem budynku mieszkalnego budowanego na działkach o powierzchni 500 m² są domy z poddaszem użytkowym. Rozwiązane to pozwala zwiększyć przestrzeń mieszkalną z jednoczesnym zachowaniem małej powierzchni zabudowy budynku.

W tym miejscu znajdziesz wszystkie informacje na temat budynku, jaki można postawić pez pozwolenia.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować