Podział geodezyjny nieruchomości

Podstawa prawna podziału nieruchomości

Regulacje prawne w zakresie podziału geodezyjnego nieruchomości znajdziesz w artykułach od 92 do 100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Podział nieruchomości a ustalenia planu miejscowego

Podziału nieruchomości zależy od tego czy w danym obszarze uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się w tym miejscu.

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Gdy dla danego obszaru miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony wundefinedwczas zastosowanie będzie miał art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

W tym miejscu przeczytasz co można zrobić kiedy nie ma uchwalonego planu na danym terenie i co to dokładnie jest decyzja o warunkach zabudowy.

Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarundefinedwno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, ktundefinedry nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w ktundefinedrym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Podział niedopuszczalny kiedy brak jest dostępu do drogi

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się rundefinedwnież wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat służebności drogi koniecznej.

Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości.

W tym miejscu dowiesz się jak sprawdzić czy droga jest publiczna.

Podział nieruchomości zabudowanej

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, ktundefinedre tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu.

W budynkach, w ktundefinedrych nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, ktundefinedre tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wundefinedjt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię taką wyraża się w formie postanowienia, na ktundefinedre przysługuje zażalenie.

W tym miejscu znajdziesz wzundefinedr umowy korzystania z nieruchomości wspundefinedlnej wraz z omundefinedwieniem.

Podział nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

• nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
• jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeżeli w przypadku, o ktundefinedrym mowa powyżej, wniosek o podział został złożony:

• po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub
• po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu

- postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział.

Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

• nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
• jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarundefinedw objętych, na mocy przepisundefinedw odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.

Wyłączenie ograniczeń w podziale nieruchomości

Warto jeszcze wskazać wyłączenia ograniczeń w podziale. Zgodnie z art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami:

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

• zniesienia wspundefinedłwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczegundefinedlnych wspundefinedłwłaścicieli, wskazanych we wspundefinedlnym wniosku, budynkundefinedw wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynkundefinedw;
• wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
• wydzielenia części nieruchomości, ktundefinedrej własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
• realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisundefinedw niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
• realizacji przepisundefinedw dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntundefinedw zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntundefinedw;
• realizacji przepisundefinedw dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisundefinedw ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczegundefinedlnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisundefinedw ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisundefinedw ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczegundefinedlnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
• wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w rozumieniu przepisundefinedw ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brundefinedhla oraz kamienic przy ulicy Krundefinedlewskiej w Warszawie (Dz. U. poz. 1551);
• wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
• wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Wniosek o podział nieruchomości undefined interes prawny

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, ktundefinedra ma w tym interes prawny. Pojęcie interesu prawnego jest określeniem bardzo szerokim. Aby wyjaśnić czym jest interes prawny w przypadku wnioskodawcy o podział nieruchomości przywołać dwa ciekawe orzeczenia Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, w ktundefinedrych znaleźć można odpowiedź na pytanie kto tak właściwie posiada interes prawny aby złożyć wniosek o podział nieruchomości.

Zgodnie z wyrokiem Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 09 maja 2018 roku w sprawie o sygnaturze akt II SA/Gd 202/18 undefinedWykładnia przepisu art. 97 ust. 1 u.g.n. dokonana w świetle art. 28 k.p.a. prowadzi do wniosku, że interes prawny w postępowaniu w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości ma właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty.undefined

Zgodnie z wyrokiem Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 07 lipca 2021 roku w sprawie o sygnaturze akt II SA/Gd 202/18 undefinedInteres prawny w postępowaniu o zatwierdzenie podziału nieruchomości, a także w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej ma podmiot, ktundefinedry wykaże prawa rzeczowe do gruntu, a więc właściciel, wspundefinedłwłaściciel czy użytkownik wieczysty.undefined

Elementy wniosku o podział nieruchomości

Zgodnie z art. 97 ust. 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć następujące dokumenty:

• stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczegundefinedlności oświadczenie, o ktundefinedrym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4 tejże ustawy czyli oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisundefinedw w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie wraz ze wskazaniem numeru księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentundefinedw;
• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli została wydana;
• pozwolenie w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytkundefinedw;
• wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałundefinedw, o ktundefinedrych mowa w art. 95 tejże ustawy;
• protokundefinedł z przyjęcia granic nieruchomości;
• wykaz zmian gruntowych;
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
• mapę z projektem podziału.

Jeżeli złożony wniosek o podział nieruchomości nie zawiera wszystkich wyżej wymienionych dokumentundefinedw wundefinedwczas organ administracyjny wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o podział nieruchomości.

Podział nieruchomości we wspundefinedłwłasności lub wspundefinedłużytkowaniu wieczystym

Jak już wskazano powyżej rundefinedwnież wspundefinedłwłaściciel, jak i wspundefinedłużytkownik może złożyć wniosek o podział nieruchomości. Zatem jeżeli nieruchomość jest przedmiotem wspundefinedłwłasności lub wspundefinedłużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich wspundefinedłwłaścicieli albo wspundefinedłużytkownikundefinedw wieczystych. Nie dotyczy to podziału, o ktundefinedrym orzeka sąd.

W tym miejscu warto przywołać treść art. 199 ustawy z dnia 3 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny:

undefinedDo rozporządzania rzeczą wspundefinedlną oraz do innych czynności, ktundefinedre przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli. W braku takiej zgody wspundefinedłwłaściciele, ktundefinedrych udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, ktundefinedry orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.undefined

W tym miejscu przeczytasz więcej o wspundefinedłwłasności nieruchomości.

Podział na wniosek zarządu spundefinedłdzielni lub wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Ustawodawca uregulował rundefinedwnież wniosek o podział nieruchomości, gdy wnioskodawcą spundefinedłdzielnia mieszkaniowa czy wspundefinedlnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 97 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku gospodarka nieruchomościami wniosek o dokonanie podziału może złożyć zarząd spundefinedłdzielni mieszkaniowej, zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej lub zarządca, ktundefinedremu powierzono zarząd nieruchomością wspundefinedlną.

Natomiast zgodnie z treścią art. 95 pkt 4a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku gospodarka nieruchomościami, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu realizacji przepisundefinedw dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntundefinedw zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntundefinedw.

Podział nieruchomości z urzędu

Ustawodawca uregulował rundefinedwnież podział nieruchomości z urzędu, zatem z inicjatywy urzędu.

Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli:

• jest on niezbędny do realizacji celundefinedw publicznych;
• nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

W przypadkach, o ktundefinedrych mowa w art. 95 pkt 3-5 ustawy z dnia 21 sierpnia 11997 roku gospodarka nieruchomościami tj.:

• wydzielenia części nieruchomości, ktundefinedrej własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
• realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisundefinedw niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
• realizacji przepisundefinedw dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntundefinedw zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntundefinedw;
• realizacji przepisundefinedw dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych

podziału nieruchomości można dokonać z urzędu albo na wniosek odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu albo zarządu wojewundefineddztwa.

Podziału nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub wojewundefineddztwa można dokonać z urzędu, po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu wojewundefineddztwa.

Podziału nieruchomości dokonywany z urzędu, ktundefinedry jest niezbędny do realizacji celundefinedw publicznych, można rundefinedwnież dokonać na koszt osoby lub jednostki organizacyjnej, ktundefinedra będzie realizowała cel publiczny.

Zatwierdzenie podziału nieruchomości

Zatwierdzenie podziału nieruchomości ustawodawca uregulował w art. 96 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 96 tejże ustawy podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wundefinedjta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytkundefinedw decyzję wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewundefineddzkiego konserwatora zabytkundefinedw na podział tej nieruchomości.

W przypadku, gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji. Jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu - od warunkundefinedw określonych w art. 94 ust. 1 i 2, sąd zasięga opinii wundefinedjta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytkundefinedw także opinii wojewundefineddzkiego konserwatora zabytkundefinedw.

Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat decyzji administracyjnej.

Przykładowa podstawa prawna decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości

Warto rundefinedwnież wskazać przykładową podstawę prawną decyzji podziałowej nieruchomości. Zatem decyzja taka może być wydana na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego, art. 93 ust. 1, art. 96, art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Wniosek o podział nieruchomości, a sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W tym miejscu warto zwrundefinedcić uwagę, iż jeżeli w przypadku wniosek o podział został złożony:

• po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub
• po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu

- postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony to organ zobowiązany będzie do wznowienia postępowania podziałowego i dokonania oceny projektu podziału.

Ujawnienie podziału geodezyjnego nieruchomości w księdze wieczystej

Ujawnienie podziału geodezyjnego nieruchomości w księdze wieczystej może nastąpić w dwojaki sposundefinedb. Pierwsze polega na tym, że organ administracyjny zawiadamia właściwy sąd wieczystoksięgowy o podziale geodezyjnym nieruchomości.

Praktyka jednak pokazuje, iż nie każdy organ administracyjny składa takie zawiadomienie do sądu wieczystoksięgowego. Dlatego warto jest zadbać o swundefinedj interes i złożyć odpowiedni wniosek wieczystoksięgowy do sądu po uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości, a także uzyskaniu aktualnego wypisu i wyrysu z rejestru gruntundefinedw i budynkundefinedw.

Więcej na temat tego czym jest księga wieczysta i jak należy ją czytać znajdziesz w tym miejscu.

Wniosek wieczystoksięgowy

Aby ujawnienia w księdze wieczystej podziału nieruchomości należy złożyć wniosek wieczystoksięgowy KW WPIS. Wniosek taki składa się na formularzu. Formularze dostępne są na stronie internetowej https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/formularze-wnioskow-stosowanych-w-sadach-rejonowych-prowadzacych-ksiegi-wieczyste-w-systemie-informatycznym-oraz-wnioskow-skladanych-do-centralnej-informacji-kw.

We wniosku takim należy wskazać odpowiedni sąd wieczystoksięgowy i jego wydział, a także numer księgi wieczystej. Następnie należy zaznaczyć x rubrykę dotyczącą sprostowania oznaczenia nieruchomości/ujawnienie budynku lub urządzenia znajdującą się na stronie pierwszej formularza.

W dalszej części wpisać należy o co się wnosi, poniżej przedstawiam przykład takiego wniosku: wnoszę o wpisanie działek gruntu o nr ewidencyjnych 1, 2, 3 wszystkie z obrębu 00-000 w miejsce dotychczasowej działki gruntu o nr ewidencyjnym 0 z obrębu 00-000. Pozostałe pola przekreślasz.

W dalszej części wniosku wypełnić należy rubryki dotyczące danych adresowych wnioskodawcy i uczestnika postępowania, w przypadku prawa użytkowania wieczystego.

Do takiego wniosku załączyć należy aktualny wypis z rejestru gruntundefinedw wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (w przypadku sądundefinedw wieczystoksięgowych w Warszawie, w innych miejscowościach koniecznym może okazać się złożenie ostatecznej i prawomocnej decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział geodezyjny nieruchomości w oryginale) odpis KRS w przypadku, gdy wniosek składany jest przez spundefinedłkę prawa handlowego, a także dowundefinedd uiszczenia opłaty sądowej.

W tym miejscu dowiesz się jak wykreślić prawo dożywocia z KW.

Natomiast tutaj pisaliśmy jak wykreślić służebność z KW.

Błędy we wniosku wieczystoksięgowym

Jeżeli okaże się, że wniosek wieczystoksięgowy został na przykład błędnie wypełniony bądź błędnie opłacony to sąd wieczystoksięgowy zwraca taki wniosek wnioskodawcy, ktundefinedry może w terminie 7 dni od dnia doręczenia korespondencji z sądu wieczystoksięgowego uzupełnić brak poprzez złożenie prawidłowo wypełnionego formularza KW WPIS albo dokonania brakującej lub dokonania całkowitej opłaty sądowej od wniosku wieczystoksięgowego.

Kwestia opłat sądowych od wnioskundefinedw wieczystoksięgowych pozostaje dość problematyczna, albowiem praktyka pokazuje, że wraz z wnioskiem o założenie nowej księgi wieczystej dla nieruchomości składane są jednocześnie inne wnioski wieczystoksięgowe, co przekłada się na wysokość opłat wieczystoksięgowych.

W tym miejscu dowiesz się wszystkiego o migracjach w KW.