Podwyższenie czynszu najmu. Kiedy można?

Z uwagi na dynamicznie zmieniającą się sytuację na rynku nieruchomości oraz inflację, coraz więcej wynajmujących decyduje się na podnieść czynsz. Kiedy tego rodzaju działanie wynajmującego można uznać za zgodne z prawem?


O czym przeczytasz?

Umowa najmu undefined podstawowe kwestie

Podstawę rozważań nad zagadnieniami związanymi z umową najmu stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny (tj. art. 659 undefined art. 692 K.c.). Powyższe regulacje uzupełniane są ponadto o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z definicją zawartą w treści art. 659 K.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Pamiętajmy, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zawarta na piśmie.

Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Podwyższenie czynszu najmu

Zawierając umowę najmu mieszkania, zarundefinedwno wynajmujący jak i najemca zakładają zachowanie stabilności łączącego ich stosunku prawnego. Dotyczy to przede wszystkim pewności źrundefineddła przychodu w ściśle określonym czasie oraz wysokości ustalonego czynszu najmu.

Zdarzają się jednak sytuacje, w ktundefinedrych wynajmujący decyduje się na podniesienie czynszu. Ustawodawca wprowadził jednak pewne ograniczenia w tym zakresie.

W tym miejscu znajdziesz informacje na temat sytuacji związanej z żądaniem obniżenia czynszu przez najemcę.

Jakie przepisy stosować?

W przypadku lokali wynajmowanych na cele mieszkaniowe konieczne jest przestrzeganie zapisundefinedw ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najemca jest bowiem lokatorem, ktundefinedrego przepisy ustawy chronią m.in. przed nadmiernymi i/lub nieuzasadnionymi podwyżkami.

W tym miejscu przeczytasz na co zwrundefinedcić uwagę w umowie najmu zawieranej z obcokrajowcem.

Pisemne wypowiedzenie wysokości czynszu

Podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego dokonuje się na podstawie pisemnego wypowiedzenia jego wysokości ze wskazaniem nowej stawki. Właściciel nie ma jednak pełnej swobody przy kształtowaniu polityki czynszowej. Jeżeli w wyniku podwyżki czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu w skali roku przekroczą wartość 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo następują z poziomu już przekraczającego tę wartość, podwyżka taka musi być dodatkowo uzasadniona:

  1. zapewnieniem właścicielowi pokrycia wydatkundefinedw związanych z trwałym utrzymaniem lokalu, zwrotem kapitału w związku z ponoszonymi nakładami na nabyciu lub ulepszanie lokalu zwiększającego jego wartość użytkową (w określonych rocznie granicach undefined do czasu pełnego zwrotu) i godziwy zysk lub
  2. wzrostem inflacji w poprzednim roku kalendarzowym (o wysokość tego wzrostu).

Minimalny okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca, przy czym w umowie najmu można go wydłużyć.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Podwyżka czynszu może być nieważna

Wypowiedzenie wysokości czynszu lokalu mieszkalnego powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Brak pisemnej formy będzie oznaczać, że dokonane wypowiedzenie jest bezskuteczne i nie wywoła żadnych skutkundefinedw prawnych.

Najemca będzie wobec tego dalej płacił czynsz w dotychczasowej wysokości.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Szczegundefinedlne zasady podwyższania czynszu najmu

Szczegundefinedlne zasady w zakresie podwyższania czynszu dotyczą sytuacji, gdy w wyniku podwyżki wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Wundefinedwczas na pisemne żądanie lokatora, właściciel ma obowiązek przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki.

W chwili obecnej ustawa nie definiuje pojęcia undefinedkalkulacjaundefined. Zgodnie ze stanowiskiem zawartym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r. (sygn. akt: III CZP 130/09), undefinedkalkulacja oznacza obliczenie kosztundefinedw przypadających na jednostkę wytwarzanych, sprzedawanych lub nabywanych towarundefinedw i usług albo rozważenie szans na powodzenie jakichś działań i planowanie ich przebiegu. Definicja nie wskazuje, jak szczegundefinedłowe mają być czynności rachunkowe oparte na istotnych i uzasadnianych parametrach tych obliczeń (...). W ujęciu ekonomicznym kalkulacja to rozliczenie kosztundefinedw, a jej celem jest ustalenie kosztu jednostkowego. W nauce rachunkowości podnosi się, że kalkulacja polega na obliczeniu ogundefinedlnej sumy oraz poszczegundefinedlnych składnikundefinedw (...) przypadających na przedmiot kalkulacji. Innymi słowy, jej istotą jest ustalenie kosztu jednostkowego z wykazaniem jego strukturyundefined.

Kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia składnika, ktundefinedry stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Kalkulacja tym samym nie może zawierać jedynie podania składnikundefinedw stawki czynszu ulegających podwyższeniu, bez przedstawienia obliczeń. Kalkulacja musi uzasadniać podwyżkę w rozumieniu ustawy, czyli motywując podwyżkę, właściciel musi odnieść się do ustawowych kryteriundefinedw zasadności podwyżki oraz ustawowych wskaźnikundefinedw ją ograniczających.

Kalkulacja podwyżki czynszu powinna obejmować informacje o poziomie przychodundefinedw z czynszundefinedw w stosunku do pokrycia wydatkundefinedw związanych z lokalem, z uwzględnieniem składnika godziwego zysku. Kalkulacja musi uzasadnić podwyżkę w rozumieniu ustawy, tj. motywy właściciela należy odnosić do ustawowych kryteriundefinedw zasadności podwyżki oraz ustawowych wskaźnikundefinedw ją ograniczających i zawierać wskazanie sposobu obliczania tego ze składnikundefinedw, ktundefinedry stanowił podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.

Poza tym wypowiedzenie czynszu, jako jednostronne oświadczenie woli właściciela, powinno zawierać wskazanie nowej stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej albo podanie nowej wysokości czynszu za cały lokal.

W tym miejscu przeczytasz jak można wymeldować byłego najemcę z naszego lokalu.

Czym jest wartość odtworzeniowa lokalu?

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Przez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynkundefinedw mieszkalnych należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynkundefinedw mieszkalnych, ktundefinedre są określane dla wojewundefineddztwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku wojewundefineddztwa.

Dla wskazanych miast koszt ten ustalany jest na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatundefinedw, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewundefineddzkim dzienniku urzędowym.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Kiedy podwyżka czynszu będzie uznana za uzasadnioną?

Podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu będzie uznana za uzasadnioną, jeśli:

  1. jest to podwyżka w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarundefinedw i usług konsumpcyjnych ogundefinedłem w poprzednim roku kalendarzowym. Średnioroczny wskaźnik cen towarundefinedw i usług konsumpcyjnych ogundefinedłem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głundefinedwnego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski";
  2. właściciel nie uzyskuje przychodundefinedw z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatkundefinedw związanych z utrzymaniem lokalu, jak rundefinedwnież zapewniającym zwrot kapitału i zysk undefined wundefinedwczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile będzie mieścić się w granicach zapewniających właścicielowi:
  1. zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładundefinedw poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładundefinedw poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową undefined aż do ich pełnego zwrotu,
  2. godziwy zysk.

W tym miejscu przeczytasz czy odcięcie prądu od lokalu zajmowanego przez lokatora jest prawnie uzasadnione?

Brak zgody najemcy na podwyżkę czynszu

Najemca ma możliwość obronić się przed podwyżką czynszu na kilka sposobundefinedw, a brak zgody na podwyżkę czynszu i podważenie jej zasadności ze strony lokatora może nastąpić w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu.

W pierwszej kolejności najemca może wymagać od właściciela pisemnego uzasadnienia żądanej podwyżki, a także ukazania stosowanych kalkulacji. Ponadto, jeżeli najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu, może wytoczyć powundefineddztwo wnoszące, że podwyżka jest nieuzasadniona albo powinna wynosić mniej niż w założeniu właściciela.

Powundefineddztwo można wytoczyć nie pundefinedźniej niż dwa miesiące od otrzymania wypowiedzenia obecnego czynszu. Gdy w procesie sądowym podwyżka zostanie uznana za uzasadnioną, wtedy najemca jest zobowiązany nie tylko przyjąć na siebie zwiększony miesięczny czynsz, ale także zapłacić undefined za okres od upływu terminu wypowiedzenia undefined kwotę, ktundefinedra wynika z rundefinedżnicy pomiędzy obecnym a podwyższonym czynszem.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Najemca może rundefinedwnież nie odwoływać się do decyzji wynajmującego i po prostu, w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, złożyć na piśmie odmowę przyjęcia takiej podwyżki. Takie zachowanie będzie jednoznaczne z rozwiązaniem umowy najmu zaraz po upływie okresu wypowiedzenia obecnej wysokości czynszu. Do tego czasu najemca płaci czynsz w dotychczasowej kwocie.

Podwyższenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego jest możliwe i zgodne z prawem. Oczywiście najemca może odwołać się do wniosku wnoszącego o zwiększenie czynszu, jednak jeśli właściciel przedstawi mu odpowiednie uzasadnienie i szczegundefinedłowe wyliczenia tłumaczące, skąd wzięła się podwyżka i czego dokładnie dotyczy undefined najemcy pozostanie zastosować się do nowych warunkundefinedw i zaakceptować wysokość czynszu lub w ostateczności odmundefinedwić przyjęcia podwyżki, co będzie jednoznaczne z rozwiązaniem umowy najmu.

Podwyższenie czynszu a brak umowy najmu na piśmie

Jeśli umowa najmu lokalu na cele mieszkalne nie została zawarta w formie pisemnej, mogą pojawić się problemy w zakresie ustalenia jej treści oraz warunkundefinedw. W oparciu o obecnie obowiązujące przepisy, jeżeli umowa nie została zawarta na piśmie, a okres jej trwania przekracza rok, taka umowa uznawana jest w obrocie za umowę najmu zawartą na czas nieokreślony.

Gdy brak jakichkolwiek dowodundefinedw potwierdzających, że umowa najmu została zawarta na czas określony, trudno będzie wykazać, w jaki sposundefinedb strony ustaliły warunki podwyżki czynszu, a w konsekwencji, czy działanie wynajmującego mieści się w granicach prawa.

Podwyższenie czynszu w umowie najmu okazjonalnego

Zarundefinedwno w przypadku umowy najmu okazjonalnego, jak i instytucjonalnego, nie mają zastosowania wysoce rygorystyczne i mocno ograniczające Wynajmującego przepisy regulujące temat podwyższania czynszu, zawarte w art. 9 ust. 1b i następne ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw. Mają one zastosowanie do zwykłej umowy najmu.

W przepisach dotyczących najmu okazjonalnego, ustawodawca wskazuje natomiast w art. 19c ust. 2 ww. ustawy, że undefinedwłaściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowieundefined.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!