Podglądanie sąsiadów. Nieprzyzwoite, ale czy jest dozwolone? Czy odległość 4 metrów jest już odpowiednia?

Nie chodzi o ocenę zachowań według norm obyczajowych. Ta jest bezsporna. Ciekawe pozostają kwestie legalności i uprawnień obu stron tego procederu.


O czym przeczytasz?

Ochrona prawna życia prywatnego

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. wprowadza do porządku prawnego zasadę ochrony życia prywatnego. Zgodnie z brzmieniem art. 47 Konstytucji, każdy ma prawo do ochrony prawnej życia prywatnego, rodzinnego, czci i dobrego imienia oraz do decydowania o swoim życiu osobistym. Ponadto art. 24 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zapewnia ochronę dóbr osobistych każdego człowieka. Do dóbr osobistych zalicza się m.in. prawo do prywatności.

Mając na uwadze regulacje zawarte w obecnie obowiązującej ustawie zasadniczej oraz przepisy kodeksowe można udzielić odpowiedzi na pytanie czy możliwe jest podglądanie sąsiadów zamieszkujących lokale przyległe. W celu ustalenia tej kwestii przydatne są także przepisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Odległość budynku od granicy działki

Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wskazał dopuszczalne odległości budynków posadowionych na działkach budowlanych od granicy sąsiednich działek budowlanych. Odległości te są przede wszystkim uzależnione od tego jakimi ścianami budynek będzie zwrócony w stronę granicy z inną działką.

Zgodnie z treścią § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia, jeżeli z przepisów tego rozporządzenia lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  • 4 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
  • 3 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Przy czym, sytuowanie budynku dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto zgodnie z regulacjami zawartymi w cytowanym rozporządzeniu, odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

  • 1,5 metra do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni (z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych);
  • 4 metry do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

Wymogi przy zabudowie jednorodzinnej

Wymogi dotyczące odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną podlegają pewnym odstępstwom w odniesieniu do zabudowy jednorodzinnej. Zgodnie bowiem z treścią § 12 ust. 4 ww. rozporządzenia, w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra na działce budowlanej o szerokości 16 metrów lub mniejszej.

Budynek w zabudowie jednorodzinnej można postawić przy granicy z działką sąsiednią w sytuacji gdy budynek ten przylega całą powierzchnią ściany do ściany budynku sąsiedniego, który już stoi na tej działce, bądź został już zaprojektowany a organ administracyjny wydał decyzję o pozwoleniu na budowę.

Warunki koniecznej odległości przy rozbudowie budynku

Decydując się na rozbudowę budynku znajdującego się na działce, należy pamiętać, że nawet jeśli stoi on już w odległości mniejszej niż 3 lub 4 metry od granicy z działką sąsiednią, to możliwa będzie jego rozbudowa jeśli w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż tej granicy zachowane zostaną jego dotychczasowe wymiary.

Budynek może zostać nadbudowany, ale nie więcej niż o jedną kondygnację i pod warunkiem, że w nadbudowanej ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy nie może być drzwi i okien. Bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra ściany bez otworów okiennych i drzwiowych mogą zostać postawione garaże i budynki gospodarcze.

Przepisy nie określają odległości od podziemnej części budynku oraz budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe, jednakże muszą one znajdować się całkowicie poniżej poziomu otaczającego teren.

Budynek gospodarczy lub budynek inwentarski muszą natomiast mieć ścianę z drzwiami i oknami w odległości mniejszej niż 8 metrów od ściany budynku, który już stoi na sąsiedniej działce (wymóg ten dotyczy sytuacji, gdy na działce stoi budynek mieszkalny, użyteczności publicznej lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Monitoring nieruchomości. Czy sąsiad może sprzeciwić się zamontowaniu kamer przez sąsiada?

Wielu właścicieli nieruchomości decyduje się na założenie monitoringu w celu zwiększenia bezpieczeństwa na swojej posesji. W taki sposób możliwe jest śledzenie tego co dzieje się w otoczeniu naszego domu, bądź w samych jego pomieszczeniach. Warto jednak pamiętać, że prawo właściciela do monitorowania domu lub posesji nie może naruszać prawa do prywatności innych osób.

Jeśli jednak okaże się, że w kadrze kamery zamontowanej przez sąsiada znajduje się chociażby kawałek posesji sąsiada, to sąsiad, którego prawo do prywatności zostało naruszone może wystąpić z żądaniem zapłaty odpowiedniego odszkodowania.

Powszechnie przyjmuje się, że monitoring może zamontować każdy, a zatem także właściciel nieruchomości, który ma obawy co do bezpieczeństwa siebie, bądź swojego dobytku. Przy czym przepisy prawa nie dają możliwości instalacji kamer monitoringu w celu podglądania lub obserwowania sąsiadów mieszkających na nieruchomości obok.

Powyższe wynika w szczególności z faktu, że każdy, a zatem także sąsiad z nieruchomości sąsiedniej, ma prawo do prywatności. Sytuacja, w której kamery monitoringu skierowane są w taki sposób, że dają możliwość pokazania tego co dzieje się u sąsiadów (nawet jeśli niezamierzenie) traktowane jest w doktrynie prawa jako naruszenie prawa do prywatności. W konsekwencji, jeśli właściciel nieruchomości podejmie decyzję o montażu kamer monitoringu powinien w pierwszej kolejności ustalić co dokładnie obejmuje obraz kamery.

O ile w przypadku podjęcia decyzji o zamontowaniu monitoringu przez właściciela domu jednorodzinnego możliwe jest ustawienie kamer w taki sposób aby ich obraz obejmował jedynie teren wokół domu, tak w przypadku decyzji o zamontowaniu kamery przez właściciela mieszkania konieczny jest do tego ważny powód.

Jednym z przykładów może być okoliczność, że właściciel mieszkania martwi się o swoje bezpieczeństwo i czuje się zagrożony. Czy to jest ważny powód? Ciężko jednoznacznie stwierdzić. Montaż kamery przed wejściem do mieszkania jest jednak na pewno problematyczny w sytuacji, gdy decyzja o jej montażu uzasadniona jest chęcią obserwowania otoczenia i tego co dzieje się na klatce schodowej.

Co można zrobić, kiedy sąsiad podgląda?

Tak jak zostało wyżej wskazane, prawo do prywatności jest dobrem osobistym i podlega ochronie na zasadach określonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (art. 23 KC).

Ponadto ustawodawca w treści art. 24 KC wskazał podstawowe roszczenia z zakresu prawnej ochrony dóbr osobistych. Zgodnie z brzmieniem ww. artykułu, ten, czyje dobro osobiste zostaje zagrożone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania, chyba że nie jest ono bezprawne. W razie dokonanego naruszenia może on także żądać, ażeby osoba, która dopuściła się naruszenia, dopełniła czynności potrzebnych do usunięcia jego skutków, w szczególności ażeby złożyła oświadczenie odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie.

Na zasadach przewidzianych w kodeksie może on również żądać zadośćuczynienia pieniężnego lub zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskazany cel społeczny. Ponadto jeżeli wskutek naruszenia dobra osobistego została wyrządzona szkoda majątkowa, poszkodowany może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych.

Uwzględniając powyższe należy zatem stwierdzić, że w przypadku naruszenia prawa do prywatności przez sąsiada poprzez zamontowanie kamer przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, który obraz obejmuje dom sąsiada, może wystąpić z żądaniem usunięcia skutków tego naruszenia. Warto jednak zaznaczyć, jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 30 października 2019 r. (sygn. akt: V ACa 440/19), że przepis art. 24 KC nie daje podstaw do żądania usunięcia kamer obejmujących posesję sąsiednią.

Jak wskazał Sąd w uzasadnieniu, należało uznać, że w sytuacji, gdy kamery, cały czas rejestrowały, lub mogły rejestrować aktywność powodów na ich nieruchomości (ich życie prywatne), to niewątpliwie doszło, do naruszenia prawa do wizerunku powodów, a także prawa do prywatności, spokoju i miru domowego. Przy czym należy zaznaczyć, że już samo utrwalenie wizerunku osoby bez jej zgody, jest już naruszeniem w płaszczyźnie art. 23 KC. i 24 KC. (tak też w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 sierpnia 2016 r. VI ACa 839/15).

Przepis art. 24 KC wskazuje na możliwość żądania przez pokrzywdzonego dopełnienia czynności potrzebnych do usunięcia skutków naruszenia, w szczególności złożenia oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie. Ustawodawca posługuje więc się pojęciem „w szczególności”, a nie „wyłącznie”. Tym samym usunięcie skutków naruszenia może przybrać formę innego rodzaju „działania”, jak choćby demontaż monitoringu, gdyż usunięcie skutków naruszenia musi być adekwatne do charakteru i rodzaju naruszenia lub zagrożenia dobra osobistego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04 lutego 1969 r., sygn. akt: I CR 500/67).

Artykuły, które mogą Cię zainteresować