Umowa najmu
Na wstępie trzeba wyjaśnić, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zatem umowa najmu zawarta zostaje na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca w takiej umowie zobowiązuje się płacić czynsz najmu.
Praktyka pokazuje, że z reguły czynsz najmu płatny jest co miesiąc.
Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj
Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w ktundefinedrej osoba nie posiada tytułu prawnego lub zgody właściciela, a korzysta z nieruchomości. Może to robić świadomie lub też nie.
Z bezumownym korzystaniem z nieruchomości możemy mieć do czynienia w wielu sytuacjach. Często jest ono efektem braku porozumienia pomiędzy stronami umowy w momencie jej zakończenia lub wypowiedzenia najmu lokalu czy innej nieruchomości, a także wygaśnięcia dzierżawy w przypadku gruntundefinedw.
W związku z tym, za bezumowne korzystanie można uznać zarundefinedwno odmowę opuszczenia lokalu mieszkalnego, jak i parkowanie pojazdu na działce sąsiada bez jego zgody.
W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym
Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego
Nowe przepisy dotyczące niepełnoletnich najemcundefinedw
30 czerwca 2022 r. weszła w życie zmiana bardzo istotnego przepisu art. 6881 undefined 1 Kodeksu cywilnego, ktundefinedra nadała mu brzmienie: "Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, ktundefinedrzy nie są jeszcze w stanie utrzymać się samodzielnie."
W omawianym niżej wyroku stan prawny był jednak nieco inny i powyższy przepis był ograniczony. Zgodnie z obowiązującym wcześniej przepisem 6881 Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
Odpowiedzialność tych osundefinedb ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
Przepis ten został dodany przez art. 26 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu prawa za zapłatę czynszu i innych opłat związanych z najmem lokalu mieszkalnego solidarnie z najemcą odpowiadają także osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące.
Powyższa regulacja ogranicza ich odpowiedzialność tylko do czynszu i innych opłat należnych za okres, kiedy stale zamieszkiwali w takim lokalu mieszkalnym. Przepis ma zastosowanie do wszystkich osundefinedb pełnoletnich zamieszkujących w danym lokalu, zatem także do osundefinedb, ktundefinedre nie są stroną stosunku najmu takiego lokalu.
Tutaj pisaliśmy zmianie dotyczącej odpowiedzialności pełnoletnich dzieci najemcundefinedw
Podstawy wydania orzeczenia
Pozwem wniesionym do Sądu Rejonowego w O., gmina O. undefined Zakład Lokali i Budynkundefinedw Komunalnych w O. domagała się zasądzenia od pozwanych E. S., B. S. i K. S. solidarnie kwoty 22 503,86 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 26 lutego 2016 r. oraz kosztundefinedw procesu wraz z kosztami zastępstwa prawnego.
Jak zostało wskazane w treści pozwu, pozwani E. S., B. S. i K. S. zajmują należący do powoda lokal mieszkalny położony w O. Z tego tytułu pozwani obowiązani byli wnosić opłaty za czynsz i inne świadczenia, czego jednak od początku zawarcia z nimi umowy najmu nie czynili. Umowa najmu łącząca powoda z pozwanymi została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 28 lutego 2013 r. z powodu zadłużenia przekraczającego trzy pełne okresy płatności.
Zgodnie z art. 18 u.o.p.l., z upływem wskazanego terminu do dnia oprundefinedżnienia lokalu pozwani, jako osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego, winni byli uiszczać co miesiąc odszkodowanie, czego jednak rundefinedwnież nie czynili. Odpowiedzialność pozwanych, jak wskazał powundefinedd, jest solidarna, albowiem w ww. lokalu, w okresie objętym pozwem, zamieszkiwali wspundefinedlnie.
Na skutek pozwu wniesionego przez Gminę O. Sąd Rejonowy w O. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, ktundefinedrym uwzględnił powundefineddztwo w całości. W uzasadnieniu nakazu zapłaty, sporządzonym na żądanie Sądu Najwyższego, Sąd Rejonowy w O. wyjaśnił, że objęta nim należność została zasądzona od pozwanych na rzecz powoda tytułem odszkodowania za zajmowanie lokalu mieszkalnego po rozwiązaniu umowy najmu z powodu zaległości w zapłacie czynszu.
Nakaz zapłaty wydany przez Sąd Rejonowy w O. został zaskarżony sprzeciwem tylko przez pozwaną B. S., jednak postanowieniem z 1 czerwca 2016 r. Sąd Rejonowy sprzeciw ten odrzucił, ponieważ pozwana nie uzupełniła jego brakundefinedw formalnych w zakreślonym jej na to terminie.
W konsekwencji, w związku z uprawomocnieniem się nakazu zapłaty, pozwana K. S. na starcie w dorosłość została obciążona długiem, za ktundefinedry undefined jako dziecko undefined nie powinna w świetle obowiązującego prawa ponosić odpowiedzialności. Nieporadność życiowa młodego człowieka, wkraczającego dopiero w dorosłość, sprawiła, że nakaz zapłaty nie został przez pozwaną prawidłowo zaskarżony.
Skarga nadzwyczajna Rzecznika Praw Obywatelskich
Skargą nadzwyczajną datowaną na dzień 10 grudnia 2021 r. Rzecznik Praw Obywatelskich zaskarżył nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego w O. w zakresie dotyczącym pozwanej K.S. w części uwzględniającej żądanie pozwu za okres do 4 stycznia 2015 r. oraz w zakresie nałożonego na K.S. obowiązku zwrotu kosztundefinedw postępowania.
Orzeczeniu wydanemu przez Sąd Rejonowy Rzecznik Praw Obywatelskich zarzucił m.in.:
- naruszenie zasady zaufania do państwa oraz zasady bezpieczeństwa prawnego,z uwagi na wydanie zaskarżonego nakazu zapłaty wobec pozwanej K. S. jako jednej z pozwanych solidarnie, ktundefinedry w sposundefinedb nieuzasadniony i niesprawiedliwy nakłada na pozwaną obowiązek zapłaty należności z tytułu czynszu najmu i innych należnych opłat oraz odszkodowania za zajmowanie bez tytułu prawnego lokalu mieszkalnego, mimo iż w okresie do 4 stycznia 2015 r. K. S. była osobą małoletnią i nie mogła ponosić odpowiedzialności za tego rodzaju należności wynikające z zamieszkiwania wraz z rodzicami w tym lokalu;
- chronionego w art. 72 ust. 1 Konstytucji dobra dziecka undefined z uwagi na wydanie zaskarżonego nakazu zapłaty wobec pozwanej K. S. jako jednej z pozwanych solidarnie, ktundefinedry w sposundefinedb nieuzasadniony i niesprawiedliwy nakłada na pozwaną obowiązek zapłaty należności z tytułu czynszu najmu i innych należnych opłat oraz odszkodowania za zajmowanie bez tytułu prawnego lokalu, mimo iż w okresie do 4 stycznia 2015 r. K. S. była osobą małoletnią i nie mogła ponosić odpowiedzialności za tego rodzaju należności wynikające z zamieszkiwania wraz z rodzicami w tym lokalu;
- 64 ust. 1 Konstytucji prawa do ochrony własności i praw majątkowych K. S., z uwagi na wydanie zaskarżonego nakazu zapłaty, ktundefinedry w sposundefinedb nieuzasadniony i niesprawiedliwy nakłada na pozwaną obowiązek solidarnej zapłaty należności z tytułu zamieszkiwania wraz z rodzicami w lokalu mieszkalnym, mimo iż w okresie do 4 stycznia 2015 r. była ona osobą małoletnią, co prowadzi do naruszenia praw majątkowych pozwanej.
Inne zarzuty Rzecznika
Niezależnie od powyższego, Rzecznik zarzucił zaskarżonemu orzeczeniu rażące naruszenie prawa materialnego w postaci:
- 6881 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w stanie faktycznym niniejszej sprawy i przyjęcie, że pozwana K. S. odpowiada solidarnie wraz z najemcami lokalu mieszkalnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat, mimo że w okresie do 4 stycznia 2015 r. była osobą małoletnią, co w konsekwencji doprowadziło do niezasadnego zasądzenia od pozwanej dochodzonych pozwem należności za okres do 4 stycznia 2015 r.;
- 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w stanie faktycznym niniejszej sprawy i przyjęcie, że pozwana K. S. odpowiada solidarnie wraz z pozostałymi pozwanymi za zapłatę należności z tytułu odszkodowania za zajmowanie bez tytułu prawnego lokalu mieszkalnego, mimo iż w okresie do 4 stycznia 2015 r. była osobą małoletnią i nie mogła ponosić odpowiedzialności za tego rodzaju należności, a w konsekwencji zasądzenie od pozwanej dochodzonych pozwem należności za okres do 4 stycznia 2015 r.
Rzecznik Praw Obywatelskich zarzucił omawianemu orzeczeniu rundefinedwnież oczywistą sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, poprzez bezpodstawne i błędne ustalenie, że pozwana K. S., urodzona 4 stycznia 1997 r., w całym okresie objętym pozwem, tj. od 1 marca 2012 r. do 31 grudnia 2015 r., była osobą pełnoletnią, a przez to odpowiedzialną solidarnie za zapłatę w tym okresie dochodzonej pozwem należności w całości, podczas gdy z danych zawartych w pozwie, jak i z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że pozwana uzyskała pełnoletniość z dniem 4 stycznia 2015 r.
Mając na uwadze tak sformułowane zarzuty, Rzecznik Praw Obywatelskich wniundefinedsł o uchylenie nakazu zapłaty wydanego przez Sąd Rejonowy w O. i wydanie orzeczenia co do istoty sprawy poprzez oddalenie powundefineddztwa wobec pozwanej w tym zakresie lub ewentualnie o uchylenie zaskarżonego nakazu zapłaty w stosunku do pozwanej K. S. w tym zakresie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w O. do ponownego rozpatrzenia.
Zaznaczył przy tym, że w jego ocenie istotne naruszenia zasad i praw określonych w Konstytucji przemawiają za wydaniem przez Sąd Najwyższy wnioskowanego rozstrzygnięcia, mimo upływu okresu 5 lat od chwili uprawomocnienia się zaskarżonego nakazu zapłaty.
Rozstrzygniecie Sądu Najwyższego undefined wyrok z 23 czerwca 2022 r. (sygn. akt: I NSNc 103/22)
Rozpoznający sprawę w dniu 23 czerwca 2022 r. Sąd Najwyższy podzielił zarzut Rzecznika Praw Obywatelskich, że ustalając stan faktyczny sprawy Sąd Rejonowy pominął okoliczność faktyczną wieku pozwanej, chociaż okoliczność ta wynikała z zebranego w sprawie materiału dowodowego, a przy tym, mając na uwadze materialnoprawną podstawę roszczenia powoda, stanowiła okoliczność istotną dla rozstrzygnięcia sprawy.
Zgodnie z art. 6881 undefined 1 k.c., za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Jak z kolei stanowi art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia oprundefinedżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
Wprawdzie powołany przepis, inaczej niż art. 6881 undefined 1 k.c., nie ogranicza pod względem podmiotowym odpowiedzialności za zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu do osundefinedb pełnoletnich, jednak za przyjęciem, że ograniczenie to pozostaje w tym przypadku aktualne, przemawiają istotne argumenty wynikające z wykładni celowościowej oraz systemowej.
Pozwana przez część okresu objętego żądaniem pozwu była osobą małoletnią, w związku z czym obciążenie jej obowiązkiem zapłaty należności z tytułu czynszu najmu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za ten okres solidarnie z rodzicami nie miało podstaw prawnych.
Sąd Najwyższy stwierdził ponadto, że zaskarżony nakaz zapłaty w zakresie, w jakim dotyczy pozwanej, naruszył konstytucyjne zasady oraz prawa i wolności człowieka i obywatela, w szczegundefinedlności wyrażoną w art. 72 ust. 1 Konstytucji zasadę ochrony praw dziecka.
Przepis ten stanowi, że Rzeczpospolita Polska zapewnia ochronę praw dziecka. Każdy ma prawo żądać od organundefinedw władzy publicznej ochrony dziecka przed przemocą, okrucieństwem, wyzyskiem i demoralizacją. Obowiązek ten dotyczy zwłaszcza stosowania przepisundefinedw ustawowych, ktundefinedre ukierunkowane są na ochronę interesundefinedw osobistych i majątkowych dzieci (osundefinedb małoletnich).
W sprawach, w ktundefinedrych roszczenie zgłoszone w pozwie jest wywodzone z treści art. 6881 undefined 1 k.c. lub art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, sąd powszechny powinien szczegundefinedlnie zwracać uwagę, by ich wykładnia była dokonywana z uwzględnieniem standardu wynikającego z art. 72 ust. 1 zd. 1 Konstytucji, a ich zastosowanie w okolicznościach rozpoznawanej sprawy służyło jak najszerszej realizacji tego standardu.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
