Parkowanie na terenie spółdzielni a możliwość zakładania blokad. Orzecznictwo już jest.

Temat związany z parkowaniem samochodów na ternie spółdzielni mieszkaniowych nigdy nie przestanie być aktualny. Wraz z nim w parze kroczą kolejne – opłaty za parkowanie z możliwością zakładania blokad samochodom. Jak orzecznictwo wpłynie na życie?


O czym przeczytasz?

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Definicja wspólnoty mieszkaniowej znajduje się w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. W art. 6 tego aktu prawnego ustawodawca wskazuje, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Co więcej, wspólnota taka może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Do powstania wspólnoty nie jest potrzebna żadna szczególna forma. Powstaje ona z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danym budynku. Podobnie z członkostwem we wspólnocie. Każdy właściciel automatycznie staje się członkiem z chwilą zakupu danego lokalu.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Kim jest zarządca nieruchomości?

Właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą.

Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).

Wspólnota może więc wybrać zarząd składający się z jej członków albo powierzyć zarząd osobie bądź podmiotowi z zewnątrz, czyli ustanowić zarządcę. Jest to tak zwany zarząd powierzony. Zarządcą może być osoba prowadząca działalność gospodarczą. To profesjonalny podmiot, posiadający odpowiednie licencje i uprawnienia.  

Wspólnoty mieszkaniowe często, z uwagi na potrzebę rzetelnego i kompleksowego sprawowania zarządu, decydują się na powierzenie tej funkcji wykwalifikowanym podmiotom, które zawodowo zajmują się zarządzaniem nieruchomościami.

Zakres zarządzania nieruchomością powinien być określony w umowie o zarządzaniu nieruchomością. Zarządca jest osobą, do zadań której należy podejmowanie decyzji zmierzających do racjonalnego gospodarowania nieruchomością, wysłuchiwanie potrzeb mieszkańców i rozwiązywania bieżących problemów z życia wspólnoty.

Regulowanie życia wspólnoty mieszkaniowej

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspólnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminów. Regulamin to nic innego jak zbiór zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członków np. wspólnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspólnoty. Postanowienia regulaminów nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorów i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązków. Najczęściej poprzez regulaminy wspólnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty.

Administracja osiedla to nie to samo

Art. 35 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze wskazuje otwarty katalog organów Spółdzielni Mieszkaniowej wymieniając w nim takie organy jak: Walne Zgromadzenie, Rada Nadzorcza oraz Zarząd. Czym jest zatem funkcjonująca w wielu spółdzielniach mieszkaniowych administracja osiedla?

Ustawodawca tworząc przepisy ustawy Prawo spółdzielcze wprowadził zapis w którym przyznał członkom spółdzielni mieszkaniowych uprawienia do powoływania także innych, niewskazanych w ustawie organów (art. 35 § 3 ustawy – Prawo spółdzielcze). Jednym z takich organów jest właśnie Administracja Osiedla. 

Zadania jak i kompetencje powinny zostać wskazane w statucie spółdzielni mieszkaniowej.

Z uwagi na fakt, iż powołanie administracji osiedla nie jest obowiązkowe ustawodawca nie wskazuje chociażby minimalnego katalogu przyznawanych jej zadań i kompetencji. A zatem, zarówno zadania jak i kompetencje administracji osiedla mogą być dowolnie kreowane przez członków spółdzielni mieszkaniowej w treści uchwalanego prze nich statutu.

Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w jednym z wyroków, że zarejestrowany statut spółdzielni jest umową, do której mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Poszczególne postanowienia statutu mogą więc być uznane za sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (art. 58 § 1 KC). Najwyższym organem każdej spółdzielni - z mocy ustawy - jest walne zgromadzenie, a możliwość zastąpienia tego organu przez zebranie przedstawicieli nie jest dowolna, ale uwarunkowana od spełnienia określonych ustawowo przesłanek (Wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2002 r. V CKN 1474/00).

Orzecznictwo w sprawie parkowania

Orzecznictwo w tym temacie jest całkiem bogate i wielokierunkowe.

Dla przykładu w przedmiocie wysokości opłat Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 12 czerwca 2019 roku o sygnaturze akt I ACa 918/18 uznał, że „Właściciel ma prawo swobodnego ustalenia wysokości opłaty za parkowanie na swoim terenie, jeżeli poda wysokość tej opłaty do wiadomości osoby, która chce skorzystać z tego prawa, przed wjazdem na parking.

Z mocy art. 60 k.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, która ujawni jej wolę w sposób dostateczny. Zatem przez sam wjazd na prywatny parking i pozostawienie tam samochodu dochodzi w sposób dorozumiany do zawarcia umowy najmu miejsca parkingowego na mocy art. 659 § 1 k.c., której stroną pozostaje korzystający z parkingu, zaś umowa zostaje zawarta z chwilą wjazdu użytkownika na teren parkingu, a kończy się z chwilą wyjazdu z terenu parkingu.”

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zakazu wjazdu do garażu pojazdami LPG.

Zakładanie blokad przez administratora

Natomiast w wyroku z dnia 23 czerwca 2017 roku Sąd Okręgowy w Katowicach o sygnaturze IV Ca 314/17 uznał, że „Zgodnie ustawą Prawo o ruchu drogowym zakładanie blokad na kola pojazdów przez osoby utrzymujące porządek w zakresie parkowania pojazdów (porządkowych), działające w imieniu lub na rzecz zarządcy terenu jest bezprawne. Nie ulega wątpliwości, że regulamin korzystania z dróg wewnętrznych wprowadzony przez zarządcę terenu (np. spółdzielnię mieszkaniową), a upoważniający np. pozwaną do karania użytkowników pojazdów przez zakładanie blokady pozostaje w sprzeczności z przepisami prawa powszechnie obowiązującego.

Zakładanie blokad jest wręcz w takiej sytuacji środkiem represji mającym na celu wyegzekwowanie żądanej opłaty. Jest to środek ograniczający prawo własności pozostaje tym samym w wyłącznej sferze władztwa państwa.

Natomiast własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Środki tego typu mogą więc stosowane wyłącznie na podstawie wyraźnego upoważnienia ustawowego nie budzącego żadnych wątpliwości. Każda ingerencja w prawo własności stanowi środek ostateczny i może być dokonywany dopiero w sytuacji, gdy inne środki zawiodą i to tylko ze względu na ważną wartość mocniej chronioną (zasada hierarchiczności wartości chronionych przez prawo).

Wartością wyżej chronioną jest np. ważny interes publiczny, zdrowie czy życie. Zakładanie blokad na koła pojazdu jest niedopuszczalne również z punktu widzenia przepisów art. 343 k.c. statuującego środki służące ochronie zagrożonego lub naruszonego posiadania, tj. obronę konieczna (§ 1) oraz tzw. samopomoc dozwoloną (§ 2).

Założenie blokady na kola pojazdu, którym naruszono władztwo posiadacza danej nieruchomości, nie może być zakwalifikowane jako działanie przy przywracające stan sprzed naruszenia. Jego istotą jest wyłącznie wyegzekwowanie opłaty, która została ustalona arbitralnie przez właściciela nieruchomości.

Zgodnie z art. 130a ust. 8 i 9 ustawy prawo o ruchu drogowym pojazd może być unieruchomiony przez zastosowanie urządzenia do blokowania kół w przypadku pozostawienia go w miejscu, gdzie jest to zabronione, lecz nieutrudniającego ruchu lub niezagrażającego bezpieczeństwu.

Pojazd unieruchamia Policja lub straż gminna (miejska). Zatem pozwana nawet na mocy umowy z spółdzielnią - o ile taka była - uprawniona do zakładania blokady na koła pojazdu powódki. Żądanie de facto za zdjęcie blokady opłaty 150 zł jako opłaty parkingowej (za parkowanie) nie było uzasadnione.”

Kto może zakładać blokady ?

Uprawnionym do zakładania blokad na koła samochodów jest Policja albo straż miejska (gminna). Spółdzielnia mieszkaniowa ani wspólnota mieszkaniowa nie posiada takich uprawnień.

W związku z czym zasadnym wydaje się pogląd, że zakładanie blokad przez wspólnotę mieszkaniową czy spółdzielnię mieszkaniową jest bezprawne.

Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia mieszkaniowa?

Odpowiedź na wyżej postawione pytanie zacząć należy od wskazania, że w strefie ruchu jak i w strefie zamieszkania może interweniować policja.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia mieszkaniowa chciałyby skutecznie uregulować zasady korzystania z dróg, w tym parkowanie to należałoby rozważyć wprowadzenie na nich ruchu czy strefy zamieszkania.

Strefa ruchu

Zgodnie z art. 2 pkt 16a ustawy Prawo o ruchu drogowym strefa ruchu to obszar obejmujący co najmniej jedną drogę wewnętrzną, na który wjazdy i wyjazdy oznaczone są odpowiednimi znakami drogowymi.

Znak D-52 „strefa ruchu” stosuje się w celu oznakowania ustalonej strefy ruchu. Znak ten umieszcza się na wszystkich wjazdach do strefy ruchu. Decyzję o ustaleniu takiej strefy podejmuje podmiot zarządzający drogami wewnętrznymi, o którym mowa w art. 10 ust. 7 ustawy z dnia 20 czerwca 1997 roku – Prawo o ruchu drogowym. W strefie ruchu stosuje się znaki takie jak na drogach wewnętrznych. Znaku D-52 nie stosuje się na drogach publicznych oraz na drogach wewnętrznych położonych w strefie zamieszkania.

Czy w strefie ruchu obowiązują wszystkie zasady ruchu drogowego? Jak najbardziej. Powyższe znajduje podstawę w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo o ruchu drogowym, z którego wprost wynika, że ustawa określa zasady ruchu na drogach publicznych, w strefach ruchu. A co w przypadku nieprzestrzegania zasad ruchu drogowego? Kierowca, który nie przestrzega zasad ruchu drogowego może zostać ukarany mandatem.

Strefa zamieszkania

Zgodnie z art. 2 pkt 16 ustawy Prawo o ruchu drogowym strefa zamieszkania to obszar obejmujący drogi publiczne lub inne drogi, na którym obowiązują szczególne zasady ruchu drogowego, a wjazdy i wyjazdy oznaczone są odpowiednimi znakami drogowymi.

Znak D-40 „strefa zamieszkania” stosuje się w celu oznakowania ustalonej strefy zamieszkania, w której obowiązują szczególne zasady ruchu drogowego (pierwszeństwo pieszych przed pojazdami, ograniczenie prędkości do 20 km/h, parkowanie tylko w miejscach wyznaczonych).

Umieszcza się je na początku strefy zamieszkania na wszystkich drogach doprowadzających do niej ruch. Strefy te ustala się w obszarach zabudowanych na ulicach, również pojedynczych, na których w zasadzie odbywa się ruch tylko docelowy, przede wszystkim w osiedlach mieszkaniowych, w dzielnicach willowych i zabytkowych (starówkach).

Czy w strefie zamieszkania obowiązują wszystkie zasady ruchu drogowego? Oczywiście. Powyższe znajduje podstawę w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo o ruchu drogowym, z którego wprost wynika, że ustawa określa zasady ruchu na drogach publicznych, w strefach zamieszkania.

A co w przypadku nieprzestrzegania zasad ruchu drogowego? Kierowca, który nie przestrzega zasad ruchu drogowego może zostać ukarany mandatem.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement