Parking na terenie wspólnoty, a może plac zabaw? Kto może zmienić przeznaczenie przestrzeni wspólnej?

Chęć zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej budynków mieszkalnych wielorodzinnych to nierzadka sytuacja. Od czego zacząć i jakie czynności należy podjąć? Co się z tym wiąże i jakie ma konsekwencje?


O czym przeczytasz?

Wspólnota mieszkaniowa

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa jest prawnie całkiem mocno upodmiotowiona. Może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Sprawy wspólnoty mieszkaniowej

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspólnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminów.

Regulamin to nic innego jak zbiór zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członków np. wspólnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspólnoty. Postanowienia regulaminów nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali.

Nie mogą też ingerować w prawa lokatorów i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązków. Najczęściej poprzez regulaminy wspólnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty.

Nieruchomość wspólna i jej przeznaczenie

Nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”

Nieruchomością wspólną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wózkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

Mając na uwadze powyższe parking czy plac zabaw wchodzi w skład nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Kto decyduje o sprawach nieruchomości wspólnej?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jednakże zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspólną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, które jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczególności:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
  8. nabycie nieruchomości;
  9. wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
  10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
  • opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Rodzaj czynności wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z przywołaną wyżej ustawę, połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. To istotny przepis w kontekście przedmiotwej sprawy.

Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawarty w art. 22 ust. 3 ustawy o własności stanowi katalog otwarty. Powyższe znajduje potwierdzenie w zapisie „Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności”. Sformułowanie „w szczególności” powoduje, że mamy katalog otwarty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?

Powyższe zapisy oznaczają, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa chciałaby zmienić dotychczasowe przeznaczenie części nieruchomości wspólnej zmienić ją na parking czy plac zabaw to taka czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z czym potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, czyli ogółu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwała taka zapada większością głosów właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałów, co do zasady. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia części terenu nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego potrzebna jest większość głosów właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład wspólnoty mieszkaniowy.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, że do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w parking czy plac zabaw nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

W tym miejscy przypomnieć należy, że wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć również uchwałę udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do wybudowania parkingu czy placu zabaw na terenie nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Co dalej?

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podejmie już uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej to w dalszej kolejności należy zlecić przygotowanie ekspertyzy, z której wprost i jednoznacznie wynikać będzie, że dopuszcza się zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej na parking czy plac zabaw.

Jeśli ekspertyza taka nie dopuszcza takiej zmianę to wówczas z ekspertyzy wynikać powinno jakie ewentualnie roboty należy wykonać, aby w ogóle można było dokonać takiej zmiany. Jeśli natomiast wykluczy zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej na parking czy plac zabaw to wówczas nie można dokonać takiej zmiany.

Następnie wspólnota mieszkaniowa powinna zlecić wykonanie odpowiedniego projektu adaptacyjnego. Pamiętać także należy, iż niezależnie czy mamy do czynienia z parkingiem czy placem zabaw to takie elementy nieruchomości wspólnej muszą spełniać wszelkie wymogi bezpieczeństwa w tym zakresie. Nie mogą one stanowić zagrożenia nawet ewentualnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement