Parking na terenie wspólnoty, a może plac zabaw? Kto może zmienić przeznaczenie przestrzeni wspólnej?

Chęć zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej budynków mieszkalnych wielorodzinnych to nierzadka sytuacja. Od czego zacząć i jakie czynności należy podjąć? Co się z tym wiąże i jakie ma konsekwencje?


O czym przeczytasz?

Wspundefinedlnota mieszkaniowa

Ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspundefinedlnota mieszkaniowa jest prawnie całkiem mocno upodmiotowiona. Może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.

Sprawy wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspundefinedlnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminundefinedw.

Regulamin to nic innego jak zbiundefinedr zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członkundefinedw np. wspundefinedlnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspundefinedlnoty. Postanowienia regulaminundefinedw nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali.

Nie mogą też ingerować w prawa lokatorundefinedw i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązkundefinedw. Najczęściej poprzez regulaminy wspundefinedlnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty.

Nieruchomość wspundefinedlna i jej przeznaczenie

Nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali undefinedNieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.undefined

Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

Mając na uwadze powyższe parking czy plac zabaw wchodzi w skład nieruchomości wspundefinedlnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Kto decyduje o sprawach nieruchomości wspundefinedlnej?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jednakże zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, ktundefinedre jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczegundefinedlności:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspundefinedlnej;
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztundefinedw zarządu;
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej;
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałundefinedw w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałundefinedw we wspundefinedłwłasności nieruchomości wspundefinedlnej;
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej;
  8. nabycie nieruchomości;
  9. wytoczenie powundefineddztwa, o ktundefinedrym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
  10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztundefinedw związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarundefinedwno do użytku poszczegundefinedlnych właścicieli lokali, jak i do wspundefinedlnego użytku właścicieli co najmniej dwundefinedch lokali, ktundefinedre zaliczane będą do kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną;
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej oraz ustalenie wysokości udziałundefinedw w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspundefinedlnych;
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ktundefinedremu zarząd nieruchomością wspundefinedlną powierzono w sposundefinedb określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztundefinedw, a także rozliczeń z innych tytułundefinedw na rzecz nieruchomości wspundefinedlnej.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że na koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną składają się w szczegundefinedlności:

  • wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
  • opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspundefinedlnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczegundefinedlnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członkundefinedw zarządu lub zarządcy.

Rodzaj czynności wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Zgodnie z przywołaną wyżej ustawę, połączenie dwundefinedch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. To istotny przepis w kontekście przedmiotwej sprawy.

Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawarty w art. 22 ust. 3 ustawy o własności stanowi katalog otwarty. Powyższe znajduje potwierdzenie w zapisie undefinedCzynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczegundefinedlnościundefined. Sformułowanie undefinedw szczegundefinedlnościundefined powoduje, że mamy katalog otwarty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosundefinedw właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałundefinedw, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?

Powyższe zapisy oznaczają, że jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa chciałaby zmienić dotychczasowe przeznaczenie części nieruchomości wspundefinedlnej zmienić ją na parking czy plac zabaw to taka czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z czym potrzebna jest uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli ogundefinedłu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowej.

Uchwała taka zapada większością głosundefinedw właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałundefinedw, co do zasady. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia części terenu nieruchomości wspundefinedlnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego potrzebna jest większość głosundefinedw właścicieli poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowy.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, że do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej w parking czy plac zabaw nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

W tym miejscy przypomnieć należy, że wspundefinedlnota mieszkaniowa powinna podjąć rundefinedwnież uchwałę udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do wybudowania parkingu czy placu zabaw na terenie nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Co dalej?

Jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa podejmie już uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspundefinedlnej to w dalszej kolejności należy zlecić przygotowanie ekspertyzy, z ktundefinedrej wprost i jednoznacznie wynikać będzie, że dopuszcza się zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej na parking czy plac zabaw.

Jeśli ekspertyza taka nie dopuszcza takiej zmianę to wundefinedwczas z ekspertyzy wynikać powinno jakie ewentualnie roboty należy wykonać, aby w ogundefinedle można było dokonać takiej zmiany. Jeśli natomiast wykluczy zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej na parking czy plac zabaw to wundefinedwczas nie można dokonać takiej zmiany.

Następnie wspundefinedlnota mieszkaniowa powinna zlecić wykonanie odpowiedniego projektu adaptacyjnego. Pamiętać także należy, iż niezależnie czy mamy do czynienia z parkingiem czy placem zabaw to takie elementy nieruchomości wspundefinedlnej muszą spełniać wszelkie wymogi bezpieczeństwa w tym zakresie. Nie mogą one stanowić zagrożenia nawet ewentualnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!