Czym jest przedsięwzięcie deweloperskie
Definicja undefinedprzedsięwzięcia deweloperskiegoundefined znajduje się w art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska).
Art. 1 powyższej ustawy wskazuje, że reguluje ona zasady ochrony praw nabywcy, wobec ktundefinedrego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prospektu informacyjnego w umowie deweloperskiej.
Przedsięwzięcie deweloperskie to proces, w wyniku ktundefinedrego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo do lokalu.
Obejmuje on budowę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania.
W szczegundefinedlności dotyczy on: nabycia praw do nieruchomości, na ktundefinedrej realizowana ma być budowa, przygotowania projektu budowlanego lub nabycia praw do projektu budowlanego, nabycia materiałundefinedw budowlanych i uzyskania wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.
W tym miejscu przeczytasz o odbiorze mieszkania w kontekście oddania budynku do użytkowania.
Bodowa osiedla a teren
Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynkundefinedw. Zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mogą one zostać oddane do użytku w tym samym lub podobnym czasie i tworzą przez to całość architektoniczno-budowlaną.
Ustawa deweloperska nie reguluje kwestii cech nieruchomości, na jakich deweloper może prowadzić swoje przedsięwzięcie. Jest on jednak zobowiązany do wskazania nabywcy informacji na temat nieruchomości oraz jej ewentualnego obciążenia.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prospektu informacyjnego w umowie deweloperskiej.
Zgodnie z art. 22 tejże ustawy umowa deweloperska musi zawierać:
- informację o nieruchomości, na ktundefinedrej przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
- informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody, albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości.
Z powyższego wynika, że ustawodawca dopuszcza możliwość realizowania przedsięwzięcia deweloperskiego na nieruchomości obciążonej hipoteką.
Ponadto zobowiązuje dewelopera do poinformowania nabywcy o istnieniu lub nieistnieniu zgody banku na bezobciążeniowe (dla kupującego mieszkanie) wyodrębnienie lokalu. Rzecz jasna, lepiej, aby taka zgoda była.
Tutaj znajdziesz wszystko na temat możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Co z tą hipoteką?
Kwestia hipoteki została uregulowana w art. 65 ustawy Kodeks cywilny.
Mianem hipoteki określa się ograniczone prawo rzeczowe, ktundefinedre może być ustanowione w księdze wieczystej nieruchomości. Podstawowym celem hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności.
Kodeksowa definicja hipoteki jest nieco szersza. W celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z danego stosunku prawnego, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy ktundefinedrego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
W tym miejscu przeczytasz czy możliwe jest wypowiedzenie umowy deweloperskiej przez dewelopera.
Natomiast tutaj znajdziesz wszystkie informacje na temat cesji umowy deweloperskiej.
Przedmiot hipoteki
Przedmiotem hipoteki może być także:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
- spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
- ułamkowa część nieruchomości, jeżeli stanowi udział wspundefinedłwłaściciela, przysługujący wspundefinedłuprawnionemu udział we wspundefinedlności praw wymienionych w pkt. 1 oraz 2.
Rodzaje hipotek
W nauce prawa możliwe jest wyrundefinedżnienie następujących rodzajundefinedw hipotek:
- hipoteka umowna undefined ustanawia się ją jako zabezpieczenie dla banku przy zaciąganiu kredytu. Właściciel nieruchomości za pośrednictwem hipoteki umownej oświadcza, że wziął od kredytodawcy pieniądze na zakup danej nieruchomości i że spłaci swundefinedj dług w terminie;
- hipoteka przymusowa undefined hipoteka obciążająca nieruchomość wbrew woli jej właściciela. Sytuacja ta ma najczęściej miejsce, gdy wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym na podstawie orzeczenia sądu;
- hipoteka odwrundefinedcona undefined bank lub instytucja finansowa płaci klientowi świadczenie, ale po jego śmierci ma prawo do lokalu mieszkalnego, na ktundefinedrym była ustanowiona hipoteka odwrundefinedcona. Hipoteka ta została wprowadzona do obrotu na podstawie przepisundefinedw ustawy z dnia 23 października 2014 r. o odwrundefinedconym kredycie hipotecznym; więcej o tym przeczytasz tutaj.
- hipoteka łączna undefined obciąża kilka nieruchomości w taki sposundefinedb, że wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich wierzytelności z dowolnie wybranej nieruchomości, ktundefinedra wyposażona jest w tego rodzaju zabezpieczenie.
Skutki obciążenia nieruchomości hipoteką
W pierwszej kolejności należy zapamiętać, że hipoteka nie obciąża pierwotnego właściciela nieruchomości, lecz samą nieruchomość.
Jeśli zatem nabywca kupi zadłużoną nieruchomość bez wypełnienia niezbędnych formalności, to wierzyciel (najczęściej bank) może domagać się od niego spłaty długu zaciągniętego przez poprzedniego właściciela nieruchomości.
Dlatego tak ważne jest, aby transakcja była zgodna z ustawą deweloperską, ktundefinedra wymusza na deweloperze odpowiednie działania.
Wiemy już, że jeśli nieruchomość, na ktundefinedrej realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, obciążona jest hipoteką, to taka informacja musi się znaleźć w umowie deweloperskiej. Dokładnie to w części opisującej nieruchomość, na ktundefinedrej realizowane jest dane przedsięwzięcie. Muszą być wskazane wszystkie hipoteki wpisane do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.
Więcej na temat księgi wieczystej nieruchomości przeczytasz tutaj.
Wykreślenie hipoteki przed wyodrębnieniem
Może się zdarzyć, że deweloper przed rozpoczęciem wyodrębniania i ustanawiania prawa własności poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i przeniesienia tych praw na nabywcundefinedw złoży wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Hipoteka zostanie wykreślona, jeżeli wniosek został prawidłowo złożony i opłacony. Wniosek taki musi zawierać zgodę wierzyciela na dokonanie takiego wpisu w księdze wieczystej. Zgoda jest elementem składowym wniosku o wykreślenie hipoteki i musi zostać złożona w oryginale.
W tym miejscu przeczytasz, jak samemu wykreślić hipotekę z księgi wieczystej własnej nieruchomości.
Czy hipoteka wpływa na bezpieczeństwo przedsięwzięcia deweloperskiego?
Deweloperzy z rundefinedżnych powodundefinedw obciążają nieruchomości hipotekami i nie jest to samo w sobie zjawisko niepokojące. Jak już wspomniałem, przed wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego i jego przeniesieniem na nabywcę, deweloper uzyskuje na to zgodę wierzyciela hipotecznego.
Zatem przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę będzie miało miejsce dopiero po uzyskaniu zgody wierzyciela (najczęściej banku) na wyodrębnienie lokalu z księgi wieczystej bez przenoszenia obciążeń hipotecznych.
Wobec powyższego, jeśli transakcja odbywa się zgodnie z ustawą deweloperską, nie ma możliwości przeniesienia na nabywcę lokalu obciążeń hipotecznych dewelopera.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl . Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
