Osiedla dla dorosłych. Jak to wygląda od strony prawnej?

O hotelach bez dzieci słyszymy już od kilku lat i taka koncepcja przyjęła się na dobre. Czy podobne rozwiązanie okaże się równie udane na osiedlach prosto od dewelopera? Czy da się taki stan utrzymać, mając na uwadze polskie prawo?


O czym przeczytasz?

Pierwsze inwestycje

W kraju w ostatnim czasie pojawiła się w Internecie informacja o tym, że na Śląsku jeden z deweloperów realizuje inwestycję deweloperską, której celem jest stworzenie osiedla tylko dla dorosłych. Przez media przeszła dyskusja a zwolenników i przecieników jest mniej więcej tyle samo.

Pomysł niecodzienny w nieruchomościach, ale znany już z oferty wakacyjnych wyjazdów. Czy ta koncepcja jest możliwa do realizacji w dłuższym horyzoncie czasowym?

Sprzedaż mieszkań

Założenia dewelopera mogą być różne w zależności do jakiej grupy docelowej kieruje swój produkt. Decydującym punktem zawsze jest grupa docelowa produktu dewelopera. Jeśli deweloper planuje realizację inwestycji dla rodzin z dziećmi to w jego produkcie znajdzie się np. plac zabaw, na którym znajdować się będą urządzenia dla dzieci w różnym wieku.

Jeśli deweloper planuje realizację inwestycji dla ludzi młodych pasjonujących się sportem, to w jego produkcie znaleźć będzie można np. basen, siłownię czy kort tenisowy, które zrealizowane zostaną w ramach nieruchomości wspólnej, a każdy z właścicieli lokali takiego osiedla jest wówczas współwłaścicielem takiej nieruchomości wspólnej.

Takie same zasady będą obowiązywać, gdy osiedle skierowane jest tylko dla osób dorosłych. W takiej sytuacji deweloper realizując przedsięwzięcie deweloperskie będzie decydował o sprzedaży mieszkań jedynie osobom dorosłym. I tutaj kończy się w zasadzie rola dewelopera, ponieważ po sprzedaży mieszkań każdy z właścicieli takich mieszkań będzie decydowało o swoim mieszkaniu samodzielnie i niezależnie od wizji dewelopera, który zrealizował inwestycję.

Prawo własności

Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Zatem z prawem własności związane jest prawo posiadania, prawo używania i pobierania pożytków, prawo rozporządzania. W tym miejscu pokrótce wyjaśnię na czym one polegają.

Prawo posiadania rzeczy

Prawo do posiadania rzeczy jest połączeniem prawa własności z posiadaniem rzeczy, czyli faktyczne władztwo właściciela nad rzeczą. Właściciel jest przede wszystkim uprawniony do fizycznego posiadania rzeczy będącej przedmiotem własności w celu korzystania z niej, pobierania pożytków czy też dysponowania nią.

Mamy jeszcze posiadanie konstytutywne, które oznacza również wola posiadania. Za posiadającego nie można zatem uznać osoby, której dana rzecz została podrzucona.

Prawo do używania i pobierania pożytków.

Posiadanie rzeczy przez właściciela najczęściej ma charakter aktywny, co przejawia się w różnych formach korzystania z rzeczy będącej przedmiotem własności. Przykładem może być mieszkanie we własnym domu, korzystanie z własnego samochodu czy też roweru.

Używanie rzeczy jest przejawem wolnej woli posiadającego. To on sam decyduje o sposobie korzystania i zakresie pobierania pożytków. Ten zakres woli może być jednak ograniczony przepisami ustawowymi, normami zwyczajowymi czy umowami.

Korzystanie z rzeczy może prowadzić do stopniowego zużycia tej rzeczy aż do jej całkowitego zniszczenia. Wówczas prawo do korzystania z rzeczy przekształca się w prawo do jej zniszczenia, np. zakupiony kilogram jabłek może zostać przez właściciela skonsumowany i tym samym gaśnie prawo własności, lub przekształcenia jej w inną rzecz, np. wytworzenie wina z winogron. Jedną z form korzystania z rzeczy jest prawo właściciela do pobierania pożytków naturalnych lub cywilnych (art. 53 KC).

Prawo do rozporządzania rzeczą

Właściciel może rozporządzać rzeczą. Jest uprawniony do dokonywania czynności prawnych polegających na obciążeniu prawa własności prawami rzeczowymi ograniczonymi, na podstawie umów może rzecz przekazać do władania osobie trzeciej, np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu.

Właściciel może rzecz zbyć, np. poprzez umowę sprzedaży, zamiany czy darowizny (art. 155 KC), a w przypadku rzeczy ruchomych może rzecz porzucić (art. 180 KC).

Jeśli rzecz nie jest objęta ochroną na podstawie przepisów szczególnych, np. jako zabytek, to może ją zniszczyć lub zużyć aż do jej zniszczenia. Właściciel może poprzez testament zadysponować swoją rzeczą na wypadek śmierci (art. 941 KC). W ramach dysponowania rzeczą właściciel może dokonywać również zmian jej wartości ekonomicznej.

Właściciel mieszkania i jego "władztwo"

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że co do zasady każdy właściciel mieszkania sam decyduje o przysługującym mu prawie własności. Deweloper - zgodnie z jakąs przyjętą strategią lub decyzją marketingową - decyduje komu będzie sprzedawał mieszkania mające powstać w ramach prowadzonego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego.

W takiej sytuacji, czyli po sprzedaży mieszkań, deweloper nie ma wpływu na prawo własności sprzedanych mieszkań, ponieważ deweloper zbył uprzednio przysługujące mu prawo własności, które po zakupie mieszkania należy do nabywcy, który nabył mieszkanie od dewelopera. Zatem właściciel mieszkania sam decyduje w jaki sposób będzie wykorzystywał mieszkanie, ponieważ przysługujące mu prawo własności daje takie uprawnienia.

Deweloper realizujący inwestycję deweloperską skierowaną jedynie dla dorosłych decyduje tylko w zakresie statusu pierwszego nabywcy. Jak rozumiem, to nawet w tej transakcji opiera się jedynie na oświadczeniu kupujących. Mogę domniemywać, że w przypadku zmiany statusu w wyniku działań siły natury, decyzji życiowej lub nawet wprowadzenia dewelopera w błąd, sankcji w postaci unicestwienia umowy sprzedaży nie przewidziano.

Jeśli jednak przejdziemy do stanu prawnego danego mieszkania już z nowym właścicielem, to właśnie on będzię decydować jakie będę dalsze losy tego lokalu. Zatem zamysł dewelopera o stworzeniu osiedla dla dorosłych skutkuje tym, że mieszkania na takim osiedlu sprzedawane będą ludziom dorosłym bezdzietnym lub z dziećmi dorosłymi. Jednak to, co stanie się później ze strukturą społeczną takiego osiedla zależy już od właścicieli poszczególnym mieszkań.

Dalsze losy osiedla i jego struktury wiekowej

Inaczej wygląda sytuacja, gdy mieszkania realizowane w ramach inwestycji osiedla dla dorosłych przeznaczone są na wynajem. Przy założeniu, że właściciel takich mieszkań na danym osiedlu podziela zamysł dewelopera, mieszkania takie będą wynajmowane jedynie osobom dorosłym.

W takiej sytuacji założenia dewelopera o osiedlu dla dorosłym może zostać zrealizowane, ale jedynie wtedy, gdy właściciele mieszkań będą realizować pierwotną wizję dewelopera. Jeśli natomiast zamysł dewelopera nie będzie podzielany przez właścicieli mieszkań to wówczas zamysł dewelopera o osiedlu dla dorosłych skończy swój byt na etapie sprzedaży mieszkań.

Tu jednak można sobie wyobrazić wprowadzenie "małej regulacji wewnętrznej" w postaci regulaminu. Wówczas, o ile taki regualmin nie będzie stał w sprzeczności z powszechnie obowiązkującymi przepisami prawa, może okazać się skuteczny. Co do zasady regulaminami obejmuje się części wspólne nieruchomości, ale przy tej koncepcji "dorosłych lokatorów" prawdopodobnie chodzi przede wszystkim właśnie o części wspólne.

Sprawy wspólnoty mieszkaniowej

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspólnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminów.

Regulamin to nic innego jak zbiór zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członków np. wspólnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspólnoty. Postanowienia regulaminów nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali.

Nie mogą też ingerować w prawa lokatorów i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązków. Najczęściej poprzez regulaminy wspólnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty.

Czas pokaże

Reasumując, deweloper decyduje o grupie docelowej prowadzonego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zatem może on realizować inwestycję przeznaczoną dla rodzin z dziećmi, osób uprawiających sporty czy dla dorosłych.

Zamysł dewelopera może być dalej realizowany, gdy osoby, które zakupiły mieszkanie od dewelopera podzielają jego wizję. Jeśli kolejni właściciele - z różnych przyczyn - nie będą kontynuować tej linii, to w późniejszym okresie właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych będą samodzielnie decydować w zakresie wieku ich mieszkańców.

Obecne dane demograficzne, ale także ich estymacje na kolejne dekady pokazują, że mamy jedno z najszybciej starzejących się społeczeństw w Europie. Czas pokaże, czy w takich warunkach społecznych pomysł okaże się idealną odpowiedzią na potrzeby ludzi, a w dalszym czasie w ślad pójdą także inne branże. Czy może - a pozwala na to prawo własności - o dalszych losach tych osiedli zdecydują wyłącznie czynniki o charakterze merkantylnym.  

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement