Opłata adiacencka przy podziale nieruchomości. Jak się ją ustala i kto musi ją wnieść?

W wyniku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym działaniem instytucji państwowych lub samorządowych na horyzoncie właściciela pojawia się opłata adiacencka. Co to takiego? Czy opłata adiacencka jest obowiązkowa?


O czym przeczytasz?

Podstawa prawna opłaty adiacenckiej

Opłata adiacencka uregulowana została w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami zwanej dalej u.g.n.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 11 tej ustawy przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środkundefinedw Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środkundefinedw pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źrundefineddeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe opłata adiacencka może zostać nałożona w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku:

  • podziału nieruchomości,
  • scalenia i podziału nieruchomości,
  • wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środkundefinedw Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środkundefinedw pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źrundefineddeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
  • Podział nieruchomości

Opłata adiacencka jako rodzaj renty gruntowej

W utrwalonym przez lata stanowisku doktryny opłata adiacencka stanowi swoisty rodzaj renty gruntowej przypisanej przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości z racji wzrostu jej wartości na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości.

Co ciekawe, podział ten jest zatwierdzany decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy, rozstrzygającego indywidualną sprawę z zakresu administracji publicznej.

Owe zatwierdzenie podziału nieruchomości nie jest zależne od woli tego organu, lecz od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału. Jednakowoż gmina uprawniona została do uzyskania dochodu z nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta zyska na wartości wskutek dokonanego podziału, ktundefinedry zatwierdza organ gminy. Tu gminai ma dużo większą dowolność w działaniu.

Naczelny Sąd Administracyjny o opłacie adiacenckiej

Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 8 maja 2018 r. (I OSK 1595/16,) NSA stwierdził, że ustalenie i pobundefinedr opłaty adiacenckiej ma charakter obligatoryjny i jest obowiązkiem organu (sankcjonowanym odpowiedzialnością za naruszenie dyscypliny finansundefinedw publicznych) i odstąpić od niej organ może wyłącznie wtedy, gdy koszty prowadzenia w tym zakresie postępowania przewyższałyby wysokość samej opłaty.

Żaden przepis ustawy nie zabrania wielokrotnego ustalania opłaty adiacenckiej, po kolejnych podziałach nieruchomości dokonywanych na wniosek właściciela. Zasadniczym kryterium nałożenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości wywołany konkretnym podziałem nieruchomości, a nie liczbą podziałundefinedw.

Podział nieruchomości a opłata adiacencka

Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, ktundefinedry wniundefinedsł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wundefinedjt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w ktundefinedrym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat podziału nieruchomości i minimalnej powierzchni działki.

Przyczyny ustalenia opłaty adiacenckiej

Co do zasady opłata adiacencka ustalana jest wtedy, gdy podziału nieruchomości dokonano na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, ktundefinedry wnosił opłaty roczne za cały okres, na ktundefinedry to prawo zostało ustanowionej.

Opłata adiacencka może być jednak ustalona rundefinedwnież wtedy, gdy podział nieruchomości jest skutkiem prawomocnego orzeczenia sądu cywilnego.

Kolejną przyczyną ustalenia takiej opłaty jest wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości po podziale, to wundefinedwczas opłata adiacencka nie jest ustalana.

W jaki sposundefinedb ustalana jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka ustalana jest na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przez wundefinedjta, burmistrza lub prezydenta miasta. Podstawową przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Jeśli w wyniku podziału nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości to postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ulega umorzeniu.

Kolejnym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest to czy w dniu, w ktundefinedrych decyzja podziałowa nieruchomości stała się ostateczna albo w dniu, w ktundefinedrym orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy. Albowiem to rada gminy ustala w drodze uchwały wysokość stawki procentowej takiej opłaty.

Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w ktundefinedrym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Ustawodawca przewidział maksymalną wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, ktundefinedra nie może być większa niż 30% rundefinedżnicy wartości nieruchomości.

Wobec powyższego wysokość opłaty adiacenckiej nie może być wyższa niż 30% rundefinedżnicy wartości nieruchomości przed i po podziale.

Co jeśli nie ma opłaty?

Co się dzieje, gdy rada gminy nie ustaliła w drodze uchwały o wysokości opłaty adiacenckiej? W takiej sytuacji wundefinedjt, burmistrz albo prezydent miasta nie może nałożyć obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej, ponieważ rada gminy nie ustaliła stawki procentowej.

Natomiast uchwała rady gminy stanowi jeden z warunkundefinedw ustalenia opłaty adiacenckiej.

Jak już wiemy do ustalenia opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed jak i po podziale nieruchomości. Do tego niezbędne jest dokonanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w zakresie wyceny nieruchomości.

Wycena wartości nieruchomości

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w ktundefinedrym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w ktundefinedrym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Warto zwrundefinedcić uwagę na to z jakiego powodu dokonuje się podziału nieruchomości. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących drundefinedg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarundefinedwno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

W tym miejscu przeczytasz więcej o zakresie zadań i odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego.

Termin wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty i przedawnienie

W tym miejscu należy zwrundefinedcić uwagę rundefinedwnież na termin wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Ustawodawca wprost przewidział, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w ktundefinedrym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Dlaczego powyższe ma takie istotne znaczenie?

Opłata adiacencka nie może zostać ustalona, gdy postępowanie administracyjne w przedmiocie jej ustalenia zostało wszczęte po upływie 3 lat od dnia, w ktundefinedrym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Postępowanie takie wundefinedwczas nie powinno być wszczynane, a wszczęte powinny zostać umorzone.

Powyższa zasada undefined mniej korzystna dla właścicieli undefined obowiązuje dopiero od 2017 roku. Wcześniej w ciągu 3 lat należało zakończyć postępowanie prawomocnie. Obecnie wystarczy jednak, aby właściwy organ gminy, w terminie do 3 lat, wszczął postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty może nastąpić już po upływie omawianego terminu. Skuteczność ustalenia opłaty nie zależy już zatem od wydania w tym przedmiocie ostatecznej decyzji we wskazanym terminie, lecz od samego wszczęcia postępowania w tym terminie.

Czy od decyzji o ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej można się odwołać?

Decyzja o ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej jest decyzją administracyjną i jak na każde tego typu rozstrzygnięcie, przysługuje od niej odwołanie. W decyzji takiej powinno znaleźć się pouczenie co do terminu w jakim należy złożyć odwołanie oraz do jakiego organu.

W tym miejscu należy jedynie zwrundefinedcić uwagę, iż odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia przesyłki listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, ponieważ organ administracyjny potrzebuje mieć w aktach sprawy potwierdzenie odbioru takiej przysyłki. Dlaczego?

Od daty odbioru liczy się termin 14 dni na wniesienia odwołania przez stronę, a w przypadku nie wniesienia takiego odwołania w terminie 14 dni decyzja staje się ostateczna, co skutkuje tym, że staje się wykonalna, a organ administracyjny może żądać zapłaty opłaty adiacenckiej.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!

Advertisement