Opłacanie podatku od nieruchomości a zasiedzenie. Czy to wystarczy? Wyrok w pewnej sprawie może zaskakiwać.

Jednym ze sposobów pozyskania prawa własności nieruchomości jest zasiedzenie. Wydaje się, że opłacanie podatku od nieruchomości jest przejawem jej użytkowania. Czy jednak ponoszenie tych opłat o czymkolwiek przesądza? Ten wyrok to przestroga.


O czym przeczytasz?

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie jest jednym ze sposobundefinedw nabycia własności. Jednakże nieco innym aniżeli np. sprzedaż, bowiem nabycie prawa własności następuje nie przez zawarcie umowy, ale przez upływ czasu. Do zasiedzenia dochodzi na skutek używania danej rzeczy i traktowania jej jak właściciel przez odpowiedni okres czasu.

Zasiedzieć można rzeczy ruchome, nieruchomości, ale rundefinedwnież użytkowanie wieczyste i służebności gruntowe.

Wykluczone jest natomiast zasiedzenie rzeczy wyłączonych z obrotu prawnego.

Przepisy prawa nie wskazują rundefinedwnież kto może a kto nie zasiedzieć daną rzecz. Tak więc, do zasiedzenia może dojść zarundefinedwno na rzecz osoby fizycznej, jak i prawnej.

Sposoby zasiedzenia i jego terminy

Sposundefinedb zasiedzenia zależny jest rundefinedwnież od dobrej lub złej wiary, zatem termin ten jest odpowiednio krundefinedtszy i dłuższy.

W przypadku zasiedzenia nieruchomości dobra wiara może oznaczać, że posiadacz żył w mylnym, ale całkowicie uzasadnionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności.

W orzecznictwie natomiast wskazuje się, że na pojęcie dobrej wiary składają się trzy elementy: przeświadczenie o istnieniu prawa, błędność tego przeświadczenia oraz możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach.

Ze złą wiarą, mamy natomiast do czynienia, kiedy posiadacz wiedział, że obejmowana przez niego nieruchomość nie należy do niego.

Okres posiadania potrzebny do zasiedzenia nieruchomości jest rundefinedżny w zależności od tego, czy posiadacz samoistny działa w dobrej, czy w złej wierze i wynosi w oparciu o treść art. 172 KC odpowiednio:

  • 20 lat - w przypadku dobrej wiary;
  • 30 lat - w przypadku złej wiary.

Uzasadnieniem dla ustalenia przez ustawodawcę tak długich okresundefinedw jest fakt stosunkowo dużej wartości nieruchomości oraz ich społecznego znaczenia. Dodatkowo tak określone ramy czasowe zasiedzenia mają na celu wyeliminowanie przypadkowości i przechodzenia tak ważnych przedmiotundefinedw undefinedz rąk do rąkundefined.

Posiadanie samoistne, czyli jakie?

Posiadanie nieruchomości w sposundefinedb samoistny oznacza, że określona osoba traktuje siebie jako właściciela nieruchomości i zachowuje się wobec innych osundefinedb tak jak właściciel tej nieruchomości, a zatem daje innym osobom do zrozumienia, że to ona jest właścicielem i to właśnie jej przysługuje pełnia praw do władania konkretną nieruchomością.

Działania te mogą obejmować czynności polegające na obsadzeniu pola, wybudowaniu budynku lub ogrodzenia, płaceniu podatkundefinedw od nieruchomości, czy zamieszkiwanie w określonym lokalu lub zezwalanie innym osobom na zamieszkiwanie w tym lokalu.

Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia musi być nieprzerwane, tj. musi trwać przez cały okres zasiadywania. Przy czym przyjmuje się, że przemijająca przeszkoda w posiadaniu rzeczy nie powoduje jednak przerwania posiadania.

Ważne! Obecne przepisy nie wykluczają możliwości zasiedzenia przez kilku samoistnych posiadaczy działających wspundefinedlnie i w porozumieniu.

Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć?

Art. 46 KC definiuje pojęcie undefinednieruchomościundefined. Zgodnie z brzmieniem tego artykułu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak rundefinedwnież budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynkundefinedw, jeżeli na mocy przepisundefinedw szczegundefinedlnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe.

O ile nieruchomości gruntowe stanowią poniekąd standardowy typ nieruchomości podlegających zasiedzeniu, tak w przypadku nieruchomości budynkowej i lokalowej możliwości zasiedzenia podlegają pewnym ograniczeniom.

W przypadku nieruchomości budynkowej, zasiedzenie prawa własności budynku jest możliwe tylko w połączeniu z zasiedzeniem prawa własności gruntu. Zasada ta wynika z faktu, że budynek wybudowany na nieruchomości stanowi część składową nieruchomości gruntowej, a nie odrębny przedmiot własności.

Zasiedzenie nieruchomości lokalowej jest możliwe w sytuacji, gdy nieruchomość ta stanowi odrębny przedmiot własności (odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości budynkowej lub na mocy orzeczenia sądu znoszącego wspundefinedłwłasność).

W przypadku lokali niewyodrębnionych, zasiedzeniu może podlegać także udział w prawie wspundefinedłwłasności nieruchomości. Stopień zasiedzenia tego prawa może odpowiadać proporcji powierzchni lokalu do powierzchni budynku, w ktundefinedrym znajduje się dany lokal.

Ważne! O ile możliwe jest zasiedzenie nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej, tak zasiedzenie nie jest możliwe w odniesieniu do określonego pokoju, czy strychu, bowiem nie stanowią one przedmiotu odrębnej własności, a jedynie jego część składową.

Ponadto zakazane jest także zasiedzenie nieruchomości wyłączonych z obrotu undefined np. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., sygn. akt: IV CSK 40/10).

Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być także nieruchomości, ktundefinedre są przedmiotem użytku powszechnego lub przeznaczone na szczegundefinedlne cele społeczne (np. place publiczne, parki, skwery, wybrzeża morskie) oraz nieruchomości gruntowe lub jej fizyczne wydzielone części.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć na temat zasiedzenia nieruchomości.

Zasady dotyczące zasiedzenia

Zasady zasiedzenia rzeczy ruchomej są odmienne aniżeli nieruchomości. Termin zasiedzenia rzeczy ruchomej wynosi zawsze 3 lata. W odrundefinedżnieniu od nieruchomości okres ten nie jest zdeterminowany dobrą, albo złą wiarą posiadacza. Dzieje się tak ze względu na to, iż nie jest możliwe zasiedzenie ruchomości w przez posiadacza będącego w złej wierze. W takiej sytuacji dobra wiara musi istnieć przez cały czas zasiadywania, a nie tylko w momencie objęcia rzeczy w posiadanie.

Jeśli natomiast chodzi o zasiedzenie nieruchomości, to muszą być spełnione dwa warunki. Kluczowym elementem jest odpowiedni czas oraz uważanie siebie jako właściciela nieruchomości oraz zachowywanie się wobec innych osundefinedb tak jak właściciel tej nieruchomości. W jaki sposundefinedb można zachowywać się jak właściciel?

Przede wszystkim poprzez dbanie o nie np. obsadzanie krzewami, ogrodzenie, ale rundefinedwnież poprzez płacenie podatkundefinedw.

Czy jednak spełnienie tylko jednej z przesłanek wystarczy do zasiedzenia? Jak się okazuje niekoniecznie.

Chcąc zasiedzieć nieruchomość najlepiej jest złożyć wniosek do sądu, jednak po spełnieniu przesłanek zasiedzenia nabywamy bowiem własność nieruchomości z mocy prawa.

Postępowanie w sprawie o zasiedzenie nieruchomości

Co do zasady przyjmuje się, że zasiedzenie nieruchomości lub udziału w nieruchomości następuje z mocy prawa, a zatem nie ma obowiązku wszczynania odrębnego postępowania w tym zakresie. Niemniej, wszczęcie postępowania jest możliwe i służy przede wszystkim temu, aby posiadacz samoistny uzyskał dokument potwierdzający jego tytuł prawny do rzeczy.

Ponadto przeprowadzenie postępowania w sprawie o zasiedzenie umożliwia rozstrzygnięcie sporundefinedw co do tego kto jest właścicielem danej rzeczy.

Wszczęcie postępowania o zasiedzenie nieruchomości lub udziału w nieruchomości na wniosek określonej osoby następuje poprzez złożenie do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.

Zgodnie z treścią art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w wysokości 2.000,00 zł.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest tzw. postępowaniem nieprocesowym, ktundefinedre kończy się wydaniem postanowienia. Od decyzji sądu pierwszej instancji stronie przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji. Termin do wniesienia apelacji wynosi 2 tygodnie od dnia doręczenia postanowienia wraz z uzasadnieniem.

Po ostatecznym zakończeniu postępowania dotyczącego zasiedzenia nieruchomości koniecznym jest złożenie wniosku o stwierdzenie prawomocności postanowienia.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat całej procedury zasiedzenia nieruchomości.

Sprawa z Krakowa

Mogłoby się wydawać, że opłacanie podatku od nieruchomości spowoduje jej zasiedzenie i żadne inne czynności na działce nie mają znaczenia. Rzeczywistość może się okazać całkiem odmienna, a najlepszym przykładem jest na to historia małżeństwa z Krakowa, ktundefinedrzy utracili prawo do nieruchomości na rzecz sąsiada.

Pod koniec lat 80-tych małżeństwo nabyło jednej z podkrakowskich miejscowości nieruchomość niezabudowaną o pow. 20 arundefinedw. Z uwagi na prace oraz obowiązki para nie tylko nie robiła nic na działce, ale chcąc zrobić przysługę sąsiadowi, pozwolili mu na trzymanie rzeczy i maszyn na nieruchomości.

Działka nie została rundefinedwnież nigdy ogrodzona, jednak undefinedwcześni właściciele regularnie płacili za nią podatki oraz załatwiali formalności związane z przyszłą budową.

Szybki i przebiegły niczym sąsiad

Kiedy małżonkowie postanowili przystąpić do budowy, okazało się, że w wnioskiem o zasiedzenie do Sądu w Krakowie, wystąpił właśnie ten sąsiad, ktundefinedremu wyświadczali przez tyle lat przysługę.

Sąsiad na uzasadnienie swojego wniosku wskazał, że przez ostatnie 30 lat użytkował działkę. Służyła mu głundefinedwnie jako miejsce do składowania opału i placu przeznaczonego na parking dla maszyn rolniczych.

Dodatkowo podkreślił, że przez cały okres posiadania dbał o tę działkę wykaszając ją regularnie. Czy nie brzmi to jak książkowy, akademicki, przykład zasiedzenie wskazanego w Kodeksie cywilnym?

Wnioskodawca - sąsiad wskazał rundefinedwnież, że mimo, iż na podstawie umowy darowizny z dnia 1 grudnia 1988 r. użytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości stali się Uczestnicy, czyli "nasze" małżeństwo, a decyzją z dnia 15 lipca 1998 r. Prezydent Miasta Krakowa orzekł o nieodpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tej nieruchomości, to jednak działka od 12 lutego 1979 r. pozostawała nieprzerwanie w ich samoistnym posiadaniu.

Ich władanie przedmiotową nieruchomości wyrażało się w tym, że ogrodzili ją, kosili na niej trawę, urządzili na niej szklarnię, trzymali opał na zimę i tłuczeń do utwardzania wjazdu oraz parkowali swoje samochody.

Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd uwzględnił wniosek sąsiada, ponieważ w jego ocenie płacenie podatku od nieruchomości, co prawda jest jednym z przejawundefinedw chęci posiadania, lecz nie jest warunkiem wystarczającym by podważyć charakter władczy posiadania samoistnego w tym przypadku sąsiada.

Wątpliwy etycznie, ale okazało się, że był w prawie. Sąsiad skorzystał ze swojego prawa i wykazał, że wszystkie przesłanki zostały spełnione.

Opisana sprawa zawisła przed Sądem Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy pod sygn. akt sygn. I Ns 2661/12/K.

Uczestnicy, nie mogli zgodzić się z takim rozstrzygnięciem, dlatego wywiedli apelację do Sądu Okręgowego.

Co dalej z tą historią w sądzie? Była druga instancja

Małżonkowie (Uczestnicy) nie zgadzając się z postanowieniem, zaskarżyli orzeczenie, nie zgadzając się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, iż byli właścicielami wyłącznie na papierze. Nie zgodzili się rundefinedwnież, że to sąsiad (Wnioskodawca), a nie oni korzystał stale z przedmiotowej działki.

Uczestnicy podkreślili, że to oni przez wszystkie lata opłacali podatek od nieruchomości. Wskazali rundefinedwnież, że mieli plany względem działki tj. chcieli wybudować na niej dom jednorodzinny. Przez cały czas podejmowali działania mające na celu umożliwienie budowy, brali udział w postępowaniach administracyjnych.

Ponadto, w 2012 r. Uczestnicy wykupili służebność dojazdu, wznowili granice działki oraz przeprowadzili badania geologiczne.

W odpowiedzi na apelację Wnioskodawcy wnieśli o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztundefinedw postępowania apelacyjnego. Wskazali, że skarżący tak naprawdę nie określili nawet, na czym konkretnie polegały uchybienia Sądu, ktundefinedre prowadziły do przekroczenia granic swobodnej oceny dowodundefinedw.

Co się tyczy rzekomych planundefinedw uczestnikundefinedw, wydatkundefinedw i czynności podjętych w stosunku do nieruchomości, opisanych w apelacji, zauważyli, że wszystkie one zostały podjęte w 2012 - 2013 r. i jako takie są bez większego znaczenia z punktu widzenia zasiedzenia, zostały bowiem - zdaniem szanownego pana sąsiada - dokonane po upływie okresu zasiedzenia.

Z kolei twierdzenia Uczestnikundefinedw, jakoby korzystanie z działki przez wnioskodawcundefinedw miało charakter grzecznościowy, co podnosili podczas procesu Uczestnicy, zostały stworzone jedynie na potrzeby przedmiotowego postępowania, albowiem twierdzeń takich nie potwierdzają ani zeznania świadkundefinedw ani znajdujące się w aktach sprawy dokumenty .

Stanowisko Sądu Okręgowego

Okazało się jednak, że Sąd Okręgowy, nie podzielił ani stanowiska sąsiada, ani Sądu Rejonowego. W ocenie Sądu II instancji, złożona apelacja skutkować musiała zmianą zaskarżonego postanowienia i oddaleniem wniosku.

Mimo, iż z twierdzeń wnioskodawcundefinedw wynikało, że ich władanie przedmiotową nieruchomością wyrażało się w tym, że kosili trawę, urządzili na niej szklarnię, trzymali opał na zimę i tłuczeń do utwardzania wjazdu oraz parkowali swoje samochody, to jednak nie wskazywali, aby uiszczali za uczestnikundefinedw opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Z powyższych względundefinedw nie można było przyjąć, aby przed przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości rozpoczął bieg termin zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego przez wnioskodawcundefinedw.

W świetle obowiązujących przepisundefinedw, prawo użytkowania wieczystego jest prawem odmiennym niż prawo własności, zatem także posiadanie nieruchomości w zakresie każdego z tych praw ma odmienny charakter.

Natomiast zgodnie z art. 176 undefined 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez ktundefinedry sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

Do nabycia własności przez zasiedzenie prowadzi upływ określonego ustawą okresu posiadania samoistnego, tak więc doliczanie musi dotyczyć okresundefinedw posiadania o takim samym charakterze.

W konsekwencji należało stwierdzić, że do okresu posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie dolicza się okresu posiadania rzeczy jak użytkownik wieczysty (uchwała z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, OSNC 2009/7-8/109).

W świetle powyższego, opierając się jedynie na twierdzeniach wnioskodawcundefinedw, Sąd stwierdził, że termin zasiedzenia przez nich prawa własności przedmiotowej nieruchomości najwcześniej mundefinedgłby rozpocząć bieg z chwilą przekształcenia ustanowionego na niej prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, czyli w dniu 15 lipca 1998 r.

Sąd Okręgowy, powołał się rundefinedwnież na treść przepisu art. 172 undefined 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z ktundefinedrego brzmieniem, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Zatem, w ocenie Sądu Okręgowego wnioskodawcy mogliby nabyć jej prawo własności przez zasiedzenie dopiero z upływem dnia 15 lipca 2028 r.

Wobec powyższego, Sąd drugiej instancji zmuszony był zmienić zaskarżone postanowienia i oddali wniosek.

Cenna nauka

Ten sprawa to bardzo cenna nauka dla wszystkich właścicieli i posiadaczy nieruchomości. Z jednej strony pokazuje jak istotne dla prawa własności jest faktyczne użytkowanie nieruchomości (lub oddanie w użytkowanie na podstawie jakiejś umowy cywilno-prawnej), a z drugiej jak małe znaczenie może mieć opłacanie podatku.

Jest on obciążeniem jedynie właściciela, ale nie musi się przekładać się na choćby przerwanie okresu zasiedzenia przez innym podmiot.

Samo opłacanie podatkundefinedw za nieruchomość nie jest gwarantem pozostawania właścicielem, jeśli nie przebywamy ani nie wykonujemy na własnej nieruchomości żadnych prac, a robi to - nie na nasze polecenie - ktoś inny.

Mimo, że w II instancji sąd odwrundefinedcił losy "naszych bohaterundefinedw" na ich korzyść, to należy mieć na względzie, że to co innego, aniżeli opłacanie podatku, miało tutaj decydujące znaczenie. Co więcej, analizując uzasadnienie brak jest reakcji sądu na fakt opłacania podatku przez małżeństwo. To pewne perypetie związane z użytkowaniem wieczystym i jego przekszałceniem zdecydowały, że okres przedawnienia zaczął swundefinedj bieg znacznie pundefinedźniej, niż wspaniały sąsiad - oraz sąd I instancji - sądził.

W tym miejscu przeczytasz czy można zasiedzieć część ogrodu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!