Operat szacunkowy w obrocie prawnym i gospodarczym nieruchomości. Dlaczego jest tak istotny?

Operat szacunkowy to coś, czego potrzebuje każdy, kto wnioskuje o kredyt hipoteczny. Z operatem spotykamy się również w ramach postępowań czy sporów sądowych. Czym jednak jest operat szacunkowy i do czego on właściwie służy?


O czym przeczytasz?

Operat szacunkowy co to takiego?

Operat szacunkowy to dokument sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, w którym określa się wartość nieruchomości. Należy odróżnić jednak operat od zwykłej wyceny, albowiem posiada on walor dokumentu urzędowego.

Wycena mieszkania czy działki uzależniona jest od wielu czynników. Rzeczoznawca sporządzając dokument, bierze pod uwagę informację na temat przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz takie elementy jak:

  • lokalizację,
  • uśrednione ceny podobnych nieruchomości w okolicy (aktualne i historyczne),
  • stan nieruchomości,
  • jej przewidywany wzrost wartości.

To w jaki sposób powinien być sporządzony operat, opisane jest w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Osoba rzeczoznawcy

Operat ma walor dokumentu urzędowiego, a to oznacza, że osoba, która się pod nim podpisuje, odpowiada prawnie za treść sporządzonego opracowania.

Rzeczoznawca sporządzający operat musi legitymować się doświadczeniem, kwalifikacjami i odpowiedzą oraz tytułem przyznawanym na podstawie przepisów prawa. Konieczne jest do tego zdanie egzaminu państwowego.

Istotne jest, że do egzaminu mogą przystąpić wyłącznie osoby niekarane o nieposzlakowanej opinii zawodowej. Rzeczoznawca zajmuje się konkretną, wąską dziedziną, w której jest ekspertem np. nieruchomościami.

Sam tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej, a dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości, trzeba najpierw uzyskać – po spełnieniu odpowiednich wymagań – specjalne uprawnienia nadawane przez ministra infrastruktury i rozwoju.

Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest prawnie zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.

W tym miejscu przeczytasz na temat odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy i możliwości dochodzenia roszczeń.

Data ważności operatu

Sporządzony operat szacunkowy ważny jest maksymalnie 12 miesięcy od momentu sporządzenia. Jeśli w tym czasie nie zostanie on wykorzystany, powinna nastąpić aktualizacja operatu, należy również mieć na uwadze, że okoliczności wyceny mogą się w tym czasie zmienić i wycena rzeczoznawcy może stać się nieaktualna.

Warunkowo ważność operatu może zostać wydłużona, lecz jego aktualność musi potwierdzić rzeczoznawca, który go wystawił. Brak aktualizacji operatu, a w zasadzie jego potwierdzenia, sprawia, że staje się on nieaktualny i traci moc prawną.

Należy zaznaczyć, że w rozumieniu przepisów prawa aktualizacja operatu nie jest nową opinią i może nastąpić tylko wtedy, gdy żadne czynniki istotne z punktu widzenia operatu się nie zmieniły, ma ona bowiem potwierdzić, że dana nieruchomość ma wartość taką samą jak w dniu sporządzenia operatu.

Aktualizacja operatu okiem sądu

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 listopada 2010 roku, w sprawie o sygn. akt I SA/Wa 192/10 stwierdził, że zarówno przepisy u.g.n., jak i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aktualizacji operatu szacunkowego.

Opracowanie takie nie jest bowiem opinią rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n. i w rozumieniu § 55-58 ww. rozporządzenia, ani też inną czynnością wymienioną w art. 173 ust.3a u.g.n.

Według § 58 ww. rozporządzenia można tylko dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Następuje to poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza jedynie o aktualności operatu. Natomiast korekta wartości oszacowanej nieruchomości winna skutkować sporządzeniem nowego operatu.

W jaki sposób powinien być sporządzony operat?

W jaki sposób ma zostać sporządzony operat szacunkowy zostało opisane w rozdziale 4 cytowanego powyżej rozporządzenia.

Przede wszystkim musi zostać sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna odpowiadać przepisom prawa oraz standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych.

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Operat określa przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz  źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opisu stanu nieruchomości, analizę rynku oraz przedstawianie obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kwotę wartości nieruchomości należy wyrazić w pełnych złotych, natomiast do operatu należy dołączyć istotne dokumenty.

Jakie metody stosują rzeczoznawcy?

Najczęstszą i najbardziej popularną metodą tworzeniu operatów szacunkowych jest podejście porównawcze. Polega ono na tym, że rzeczoznawca wyszukuje transakcje dotyczące jak najbardziej podobnych nieruchomości, które zdarzyły się w poprzednich miesiącach i porównuje z nimi nieruchomość wycenianą.

Metoda ta cieszy się dużym zainteresowaniem, ponieważ pozwala poprawnie określić wartość rynkową dla większości typowych nieruchomości i jest optymalna w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.

Innym sposobem określania wartości, stosowana w dużej mierze podczas szacowania nieruchomości na działalność gospodarczą jest podejście dochodów. Rzeczoznawca ocenia jakie mogłyby być zyski z jej wynajęcia i na podstawie tego wycenia wartość nieruchomości. Robi to na podstawie zebranych informacji i wiedzy o tym na co przeznaczona ma być nieruchomość.

Wartość odtworzeniowa

Podejście kosztowe ustala wartość odtworzeniową nieruchomości, które ze względu na rodzaj, jej obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

Natomiast metodę odtworzeniową stosuje się w przypadku szacowania nieruchomości złożonych takich jak gospodarstwa rolne, gdzie na jednej działce znajduje się kilka budynków. Metoda ta opiera się na zsumowaniu kosztów zakupu i wybudowania podobnych obiektów na wolnym rynku pomniejszone o wartość zużycia nieruchomości.

W każdej z przedstawionych metod rzeczoznawca bierze pod uwagę przede wszystkim położenie nieruchomości, jej powierzchnię, stan zagospodarowania, poziom zużycia budynków, potencjał gospodarczy nieruchomości, ceny rynkowe w danym regionie oraz inne cechy pasujące do metody wyceny.

W tym miejscu przeczytasz nasz artykuł na temat wyceny mieksznia, jak zrobić to prawidłowo

Kiedy trzeba sporządzić operat szacunkowy?

Nie ma co ukrywać, że ponieważ operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, jego sporządzenie wiąże się z pewnym wydatkiem. Dlatego warto przemyśleć, kiedy w ogóle operat należy sporządzić.

Najczęściej operat szacunkowy jest potrzebny aby oszacować czy ustalić wartość nieruchomości w celu jej kupna lub sprzedaży, w przypadku zabezpieczenia kredytu hipotecznego, w sprawach o podział majątku, ustaleniu wartości masy spadkowej czy darowizny, egzekucji nieruchomości czy ustalenia wartości odszkodowania.

Koszt sporządzenia operatu

Ponieważ operat sporządzany jest przez profesjonalistów, a jego wykonanie wymaga odpowiedniej wiedzy i kwalifikacji, koszt sporządzenia nie jest najmniejszy. Niemniej kwota zależna jest od renomy rzeczoznawcy, regionu kraju oraz oczywiście od rodzaju nieruchomości.

W przypadku wyceny mieszkania lub działki budowlanej średni koszt operatu szacunkowego to między 300 do 500 złotych. Natomiast koszt operatu szacunkowego domu sięga nawet 1000 złotych.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement