Ogród na dachu bloku. Jak to ugryźć prawnie?

Wokół zieleń, a nad nami tylko niebo. Co trzeba zrobić, by móc cieszyć się ogrodem na dachu? Czy dach jest częścią wspólną budynku? Co jest konieczne przed rozpoczęciem procedur administracyjnych we właściwych organach?


O czym przeczytasz?

Najpierw wspólnota. Mieszkaniowa

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa jest dość mocno upodmiotowiona, może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Regulowanie życia wspólnoty mieszkaniowej

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspólnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminów. Regulamin to nic innego jak zbiór zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członków np. wspólnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspólnoty. Postanowienia regulaminów nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorów i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązków. Najczęściej poprzez regulaminy wspólnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty.

Nieruchomość wspólna i ogród

Nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspólną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wózkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

W Polsce, wzorem krajów zachodnich pojawiła się moda na aranżowanie dachów budynków wielkimieszkaniowych na zieone tereny o różnorodnym zastosowaniu.

W tym miejscu pisaliśmy o aspektach prawnych instalowania na dachu bloku pasieki.

Dach - część nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspólną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy.

Reasumując dach wchodzi w skład nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a to właśnie dach - z oczywustych względów - jest najczęściej wybieranym miejscem montażu instalacj.

Kto decyduje o sprawach nieruchomości wspólnej?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jednakże zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspólną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, które jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczególności:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
  8. nabycie nieruchomości;
  9. wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
  10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
  • opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Ogród na dachu a uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Co to właściwie wszystko oznacza?

Powyższe zapisy oznaczają, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa chciałaby zmienić dach na taras bądź ogród to taka czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Powyższe znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Skoro zmiana przeznaczenia dachu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu to potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, czyli ogółu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała taka zapada większością głosów właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałów, co do zasady.

"Udział" właścicieli w dachu

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali „Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, czyli dachu na taras czy ogród potrzebna jest większość głosów właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, że do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnych nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

W tym miejscu zauważyć należy, iż w skład lokali mogą wchodzić również właścicieli poszczególnych lokali niemieszkalnych, czyli lokali usługowych znajdujących się w takim budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Właścicielom lokali niemieszkalnych przysługują takie same prawa i obowiązki co właścicielom lokali mieszkalnych.

W związku z czym w przypadku podejmowania uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej udział w głosowaniu biorą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli znajdują się w takim budynki mieszkalnym wielorodzinnym.

Pozostałe czynności

W tym miejscu należy zwrócić uwagę jeszcze na art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie, z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Pamiętać należy, że poza uchwałą w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej potrzebne jest także uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów zmierzających do zmiany przeznaczenia dachu na ogród czy taras.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podejmie już uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej to w dalszej kolejności należy zlecić przygotowanie ekspertyzy technicznej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z której wprost i jednoznacznie wynikać będzie, że konstrukcja budynku mieszkalnego wielorodzinnego dopuszcza zmianę przeznaczenia dachu na taras czy ogród.

Jeśli konstrukcja budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie dopuszcza zmiany przeznaczenia dachu na taras to wówczas z ekspertyzy wynikać powinno jakie roboty należy wykonać, aby w ogóle można było dokonać takiej zmiany. Jeśli ekspertyzy techniczna budynku mieszkalnego wielorodzinnego wykluczy zmianę przeznaczenia dachu na taras/ogród, to wówczas takiej zmiany nie można dokonać.

Pozwolenie na budowę

Aby rozpocząć roboty związane ze zmianą przeznaczenia dachu na ogród w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, poza ekspertyzą techniczną, potrzebny jest projekt adaptacyjny.

Projekt budowlany sporządzony powinien być przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia.

Jeśli wspólnota mieszkaniowa posiada już uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia części wspólnej – dachu na taras, ekspertyzę techniczną i projekt budowalny sporządzony przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia, to należy złożyć wniosek do urzędu właściwego według miejsca położenia nieruchomości o pozwolenie na budowę.

Do wniosku załączamy nie tylko projekt budowlany, ale także uzyskaną ekspertyzę techniczną budynku dopuszczającą zmianę dachu na taras z uwagi na uwarunkowania konstrukcyjne budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a także plan przebudowy. Powyższe wynika z tego, że przebudowie ma ulec dach co traktowane jest jako remont generalny.

Uwaga! Jeśli przebudowa nie zwiększa dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku – wystarczy dokonanie zgłoszenia. Zgłoszenie robót jest procedurą administracyjną znacznie krótszą od procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement