Ogród na dachu bloku. Jak to ugryźć prawnie?

Najpierw wspundefinedlnota. Mieszkaniowa

Ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspundefinedlnota mieszkaniowa jest dość mocno upodmiotowiona, może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.

Regulowanie życia wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspundefinedlnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminundefinedw. Regulamin to nic innego jak zbiundefinedr zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członkundefinedw np. wspundefinedlnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspundefinedlnoty. Postanowienia regulaminundefinedw nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorundefinedw i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązkundefinedw. Najczęściej poprzez regulaminy wspundefinedlnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty.

Nieruchomość wspundefinedlna i ogrundefinedd

Nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

W Polsce, wzorem krajundefinedw zachodnich pojawiła się moda na aranżowanie dachundefinedw budynkundefinedw wielkimieszkaniowych na zieone tereny o rundefinedżnorodnym zastosowaniu.

W tym miejscu pisaliśmy o aspektach prawnych instalowania na dachu bloku pasieki.

Dach - część nieruchomości wspundefinedlnej

Nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy.

Reasumując dach wchodzi w skład nieruchomości wspundefinedlnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a to właśnie dach - z oczywustych względundefinedw - jest najczęściej wybieranym miejscem montażu instalacj.

Kto decyduje o sprawach nieruchomości wspundefinedlnej?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jednakże zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, ktundefinedre jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczegundefinedlności:

1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspundefinedlnej;
2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztundefinedw zarządu;
4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej;
5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałundefinedw w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałundefinedw we wspundefinedłwłasności nieruchomości wspundefinedlnej;
7. dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej;
8. nabycie nieruchomości;
9. wytoczenie powundefineddztwa, o ktundefinedrym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztundefinedw związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarundefinedwno do użytku poszczegundefinedlnych właścicieli lokali, jak i do wspundefinedlnego użytku właścicieli co najmniej dwundefinedch lokali, ktundefinedre zaliczane będą do kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną;
11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej oraz ustalenie wysokości udziałundefinedw w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspundefinedlnych;
12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ktundefinedremu zarząd nieruchomością wspundefinedlną powierzono w sposundefinedb określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztundefinedw, a także rozliczeń z innych tytułundefinedw na rzecz nieruchomości wspundefinedlnej.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że na koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną składają się w szczegundefinedlności:

• wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
• opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspundefinedlnej,
• opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczegundefinedlnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członkundefinedw zarządu lub zarządcy.

Ogrundefinedd na dachu a uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczegundefinedlności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej. Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosundefinedw właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałundefinedw, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Co to właściwie wszystko oznacza?

Powyższe zapisy oznaczają, że jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa chciałaby zmienić dach na taras bądź ogrundefinedd to taka czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Powyższe znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Skoro zmiana przeznaczenia dachu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu to potrzebna jest uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli ogundefinedłu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowej. Uchwała taka zapada większością głosundefinedw właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałundefinedw, co do zasady.

"Udział" właścicieli w dachu

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali undefinedUdział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspundefinedlnej, czyli dachu na taras czy ogrundefinedd potrzebna jest większość głosundefinedw właścicieli poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych tworzących wspundefinedlnotę mieszkaniową.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, że do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnych nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

W tym miejscu zauważyć należy, iż w skład lokali mogą wchodzić rundefinedwnież właścicieli poszczegundefinedlnych lokali niemieszkalnych, czyli lokali usługowych znajdujących się w takim budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Właścicielom lokali niemieszkalnych przysługują takie same prawa i obowiązki co właścicielom lokali mieszkalnych.

W związku z czym w przypadku podejmowania uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej udział w głosowaniu biorą wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli właściciele poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli znajdują się w takim budynki mieszkalnym wielorodzinnym.

Pozostałe czynności

W tym miejscu należy zwrundefinedcić uwagę jeszcze na art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie, z ktundefinedrym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Pamiętać należy, że poza uchwałą w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspundefinedlnej potrzebne jest także uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw zmierzających do zmiany przeznaczenia dachu na ogrundefinedd czy taras.

Jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa podejmie już uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspundefinedlnej to w dalszej kolejności należy zlecić przygotowanie ekspertyzy technicznej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z ktundefinedrej wprost i jednoznacznie wynikać będzie, że konstrukcja budynku mieszkalnego wielorodzinnego dopuszcza zmianę przeznaczenia dachu na taras czy ogrundefinedd.

Jeśli konstrukcja budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie dopuszcza zmiany przeznaczenia dachu na taras to wundefinedwczas z ekspertyzy wynikać powinno jakie roboty należy wykonać, aby w ogundefinedle można było dokonać takiej zmiany. Jeśli ekspertyzy techniczna budynku mieszkalnego wielorodzinnego wykluczy zmianę przeznaczenia dachu na taras/ogrundefinedd, to wundefinedwczas takiej zmiany nie można dokonać.

Pozwolenie na budowę

Aby rozpocząć roboty związane ze zmianą przeznaczenia dachu na ogrundefinedd w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, poza ekspertyzą techniczną, potrzebny jest projekt adaptacyjny.

Projekt budowlany sporządzony powinien być przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia.

Jeśli wspundefinedlnota mieszkaniowa posiada już uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia części wspundefinedlnej undefined dachu na taras, ekspertyzę techniczną i projekt budowalny sporządzony przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia, to należy złożyć wniosek do urzędu właściwego według miejsca położenia nieruchomości o pozwolenie na budowę.

Do wniosku załączamy nie tylko projekt budowlany, ale także uzyskaną ekspertyzę techniczną budynku dopuszczającą zmianę dachu na taras z uwagi na uwarunkowania konstrukcyjne budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a także plan przebudowy. Powyższe wynika z tego, że przebudowie ma ulec dach co traktowane jest jako remont generalny.

Uwaga! Jeśli przebudowa nie zwiększa dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku undefined wystarczy dokonanie zgłoszenia. Zgłoszenie robundefinedt jest procedurą administracyjną znacznie krundefinedtszą od procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu