Odpowiedzialność pełnoletnich dzieci najemców za zobowiązania umowy najmu. Idą zmiany w prawie cywilnym.

Jednym z podstawowych obowiązków najemcy jest płacenie czynszu. W życiu często się zdarza, że niezależnie od przyczyn, obowiązek ten bywa omijany. A co gdy w lokalu wraz najemcami są także ich dorosłe dzieci? Nowelizacja ma ujednolicić podejście.


O czym przeczytasz?

Projekt zmian w prawie cywilnym

Na stronie rządowych stronach znajduje się informacja z dnia 22 czerwca 2021 roku, że Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, przedłożony przez ministra sprawiedliwości.

28 czerwca 2021 roku projekt został skierowany do Sejmu.

Założenia projektu

Najważniejsze zamiany dotyczą:

  • przerwania i zawieszenia biegu przedawnienia;
  • wymagania aktu notarialnego w przypadku gruntów rolnych, mających wchodzić w skład rolniczej spółdzielni produkcyjnej;
  • wyzysku;
  • odpowiedzialności pełnoletnich dzieci najemców za zobowiązania rodziców wynikające z tytułu umowy najmu.

Przedmiotem niniejszego artykułu jest odpowiedzialności pełnoletnich dzieci najemców za zobowiązania rodziców wynikające z tytułu umowy najmu w świetle projektu zmiany ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.

Tutaj pisaliśmy o zmianach, które zajdą w przerywaniu i zawieszaniu biegu przedawnienia.

Umowa najmu

Na wstępie wyjaśnić należy, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Ubezpiecz mieszkanie od zalania, pożaru, kradzieży i innych zdarzeń losowych. Sprawdź kalkulator ubezpieczeń – porównaj i kup online.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zatem umowa najmu zawarta zostaje na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca w takiej umowie zobowiązuje się płacić czynsz najmu.

Praktyka pokazuje, że z reguły czynsz najmu płatny jest co miesiąc.

Wzory umów najmu wraz z omówieniami znajdziesz tutaj.

Obecny stan prawny

Zgodnie z obecnie obowiązującym przepisem 6881 Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Przepis ten został dodany przez art. 26 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu prawa za zapłatę czynszu i innych opłat związanych z najmem lokalu mieszkalnego solidarnie z najemcą odpowiadają także osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące.

Powyższsza regulacja ogranicza ich odpowiedzialność tylko do czynszu i innych opłat należnych za okres, kiedy stale zamieszkiwali w takim lokalu mieszkalnym.

Przepis ma zastosowanie to wszystkich osób pełnoletnich zamieszkujących w danym lokalu, zatem także do osób, które nie są stroną stosunku najmu takiego lokalu.

Powyższych zasad nie stosuje są do lokali użytkowych. Wyłączone spod tej regulacji są więc lokale mieszkalne inne niż współzamieszkiwane z najemcą.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Stałe zamieszkanie

Zgodnie z art. 28 roku Kodeksu cywilnego można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania.

Stałe zamieszkiwanie stanowi kryterium faktyczne. Lokal najemcy stanowi zatem centrum życiowe mieszkającej z nim osoby pełnoletniej, którą może być również osoba spoza gospodarstwa domowego najemcy (np. na podstawie nawiązanego z najemcą stosunku prawnego lub zamieszkująca z najemcą bez jego zgody).

Projektowane zmiany

Projekt ustawy zakłada zmianę paragrafu pierwszego tego przepisu i nadanie mu brzmienia:

"Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są jeszcze w stanie utrzymać się samodzielnie."

Uzasadnienie projektu

Zgodnie z uzasadnieniem projektu „Art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

Takie sformułowanie powoduje, że obecnie po osiągnięciu pełnoletności dzieci najemców odpowiadają solidarnie z rodzicami za zobowiązania czynszowe oraz zapłatę innych należnych opłat z tytułu najmu, nawet w sytuacji, gdy faktycznie nie osiągnęły one zdolności samodzielnego utrzymania się i pozostają na utrzymaniu rodziców czy też innych wstępnych.

W świetle trudnej kondycji polskich rodzin, borykających się często z problemami finansowymi i mieszkaniowymi, jak również w obliczu utrudnionego startu w dorosłe życie dzieci wychowywanych w takich rodzinach, jest to sytuacja społecznie niepożądana.

Należy mieć również na uwadze, że nie są one stronami stosunku najmu, który zawarł ich wstępny – nie mają wpływu na treść umowy, w tym wysokość czynszu etc.

Gdyby nie przepis szczególny – art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego, osoby te w ogóle nie odpowiadałyby za zobowiązania obciążające najemców. Stąd konieczność poszukiwania kompromisowego rozwiązania w tym zakresie.

Sytuacja prawna dorosłych dzieci w innych aktach prawnych. Ujednolicenie

W odmienny sposób jest uregulowana sytuacja prawna dorosłych dzieci, których rodzicowi czy też innemu wstępnemu przysługuje np. spółdzielcze prawo do lokalu.

Na mocy art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1465, z późn. zm.) z solidarnej odpowiedzialności są zwolnieni pełnoletni zstępni pozostający na utrzymaniu osoby, której to prawo przysługuje.

W celu ujednolicenia sytuacji prawnej wszystkich pełnoletnich osób mieszkających i pozostających jeszcze na utrzymaniu swoich wstępnych jest zasadne wprowadzenie uregulowania, zgodnie z którym także w przypadku najmu lokalu mieszkalnego pełnoletnie osoby wspólnie zamieszkujące z najemcą nie będą ponosić faktycznej odpowiedzialności za czynsz i inne opłaty związane z korzystaniem z lokalu, jeżeli z przyczyn obiektywnych nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Nie będzie to zatem dotyczyć sytuacji, gdy dana osoba pozostaje faktycznie na utrzymaniu swojego wstępnego, ale tylko z tego powodu, że nie przejawia żadnej aktywności w kierunku samodzielnego utrzymywania się. W przeważającej mierze będzie to dotyczyć osób, które pobierają naukę w systemie dziennym lub są osobami niepełnosprawnymi.

Tutaj znajdziesz kalkulator ubezpieczenia domu lub mieszkania - porównaj i kup online.

Okres przed uzyskaniem pełnoletności

Jednocześnie, w ocenie projektodawcy, interwencja legislacyjna w zakresie sygnalizowanego w doktrynie problemu odpowiedzialności pełnoletnich zstępnych za czynsz należny za okresy przed uzyskaniem pełnoletności nie wydaje się konieczna.

Za dominujące należy bowiem uznać stanowisko wyrażane w literaturze, zgodnie z którym okres objęty odpowiedzialnością osób stale zamieszkujących z najemcą nie może rozciągać się na zamieszkiwanie w najętym lokalu przed osiągnięciem pełnoletności – w tym okresie odpowiedzialność danej osoby za zapłatę czynszu w ogóle nie powstaje.

Tożsame argumenty należy odnieść do okresu, w którym osoba ta nie była w stanie utrzymać się samodzielnie – uzyskanie możliwości samodzielnego utrzymania nie może powodować powstania zobowiązania do zapłaty zaległego czynszu.

Od kiedy zmiana ma obowiązywać?

Projektowany przepis art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego ma mieć zastosowanie do roszczeń powstałych po wejściu w życie nowelizacji. W konsekwencji roszczenia powstałe przed wejściem w życie nowelizacji będą objęte na dotychczasowych zasadach solidarną odpowiedzialnością pełnoletnich zstępnych także wówczas, gdy pozostają na utrzymaniu rodziców.

W wyjątkowych przypadkach dochodzenie od nich takich roszczeń może być jednak uznane za nadużycie prawa (art. 5 Kodeksu cywilnego).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

 

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement