Bezpieczeństwo mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej a zakres odpowiedzialności ochrony.

Bezpieczeństwo jest dla każdego sprawą co najmniej ważną. Właśnie z tego powodu większą popularnością cieszą się osiedla strzeżone. Pytanie czy ochrona obejmuje sam budynek, czy także mieszkania?


O czym przeczytasz?

Nawet w tych najlepiej pilnowanych obiektach zdarzają się niespodziewane sytuacje, które mogą stanowić zagrożenia dla mienia, a nawet życia. Co w przypadku kiedy na naszym chronionym osiedlu dojdzie do włamania bądź innego typu zdarzenia? Czy można odpowiedzialnością za nie obciążyć ochronę wspólnoty?

Ochrona we wspólnocie mieszkaniowej

Bezpieczeństwo wspólnoty mieszkaniowej jest jedną z najważniejszych spraw, które powinny pozostawać w katalogu zainteresowań zarządcy budynku. Wspólnoty mieszkaniowe często decydują się na profesjonalne usługi ochroniarskie, które mają przyczynić się do poprawienia bezpieczeństwa zarówno mieszkańców jak i ich własności. Umowy dotyczące takich usług zawierane są pomiędzy wspólnotą a wybraną przez nią agencją ochrony. Oprócz tego, ochrona może być zapewniona poprzez zainstalowanie kamer rejestrujących dźwięk i obraz (tzw. monitoring).

Więcej informacji na temat samej umowy na ochronę mienia znajdziesz tutaj.

Zakres ochrony

Najważniejszym elementem takiej umowy jest zakres usług. Firmy oferujące profesjonalne usługi ochroniarskie w umowie wskazują konkretnie, jakie usługi świadczą. Zdarza się w nich nierzadko także katalog czynność wprost wyłączony spod odpowiedzialności agencji ochrony.

Najczęściej wśród usług gwarantowanych wskazywane są:

  • zapobieganie próbom dewastacji mienia należącego do spółdzielni mieszkaniowej np. sprzętu przeciwpożarowego,
  • kontrolowanie ruchu kołowego/pieszego,
  • zapobieganie kradzieżom mienia (zarówno będącego na wyposażeniu osiedla, jak stanowiącego własność mieszkańców),
  • dbanie o drożność dróg ewakuacyjnych,
  • zapobieganie zakłócaniu ciszy nocnej,
  • nadzorowanie ruchu kołowego,
  • czynne przeciwdziałanie ewentualnym próbom kradzieży, napadom rabunkowym bądź dewastacji mienia,
  • wpływanie na poprawę poczucia bezpieczeństwa mieszkańców.

W celu świadczenia ww. usług, firmy ochroniarskie zapewniają przeszkolonych pracowników, którzy mają czuwać nad bezpieczeństwem mieszkańców i podejmować czynności zapobiegające ewentualnym naruszeniom.

W celu najdalej posunięteego komfortu i bezpieczeństwa chronionej wspólnoty , zarządca powinien zadbać o to, aby umowa zawierała postanowienia, które pozwolą na ich ochronę w sposób jak najszerszy.

Należy pamiętać, że ochrona ma charakter przede wszystkim prewencyjny i porządkowy. Jej głównym celem jest zapewnienie bezpieczeństwa części wspólnych nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa ich użytkownikom czyli mieszkańcom. Przy podpisywaniu umowy z firmą ochroniarską, należy zwrócić uwagę na szkolenia pracowników, współpracę ze wspólnotą (jej mieszkańcami) w ramach wykonywania umowy oraz warunki zakończenia usług wraz z rozwiązaniem umowy.

Kto ponosi koszty ochrony?

Koszt usług ochrony we wspólnocie mieszkaniowej musi być rozłożony na wszystkich właścicieli lokali według udziałów w nieruchomości wspólnej. Odstępstwo od tej zasady jest dopuszczalne wyjątkowo i tylko w przypadku lokali użytkowych. Właściciel małego mieszkania nie może bowiem płacić tyle samo, co właściciel apartamentu. Takie stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 21 czerwca 2018r. w sprawie I ACa 846/17. Tym samym właściciele lokali obowiązani są ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach) w stosunku do udziałów ich lokali w nieruchomości wspólnej.

Odpowiedzialność firmy ochroniarskiej

Nie należy przeceniać zakresu odpowiedzialności ochrony zatrudnionej we wspólnocie mieszkaniowej. Jej zadaniem jest głównie ochrona mienia oraz części wspólnych nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku włamania do mieszkania, odpowiedzialność ochrony najpewniej będzie wyłączona, gdyż lokale nie stanowią części wspólnej. Jeżeli dojdzie do kradzieży mienia pozostawionego na terenie części wspólnej bądź na terenie objętym zakresem zainstalowanego monitoringu, będzie można skutecznie pociągnąć do odpowiedzialności firmę ochroniarską zapewniającą nam bezpieczeństwo.

Więcej o częściach wspólnych nieruchomości przeczytasz tutaj.

Rodzaje odpowiedzialności

Zatrudniona przez wspólnotę mieszkaniową firma ochroniarska, w przypadku niewywiązania się z określonych umową obowiązków, może być pociągnięta do odpowiedzialności deliktowej bądź kontraktowej. Odpowiedzialność kontraktowa polega po prostu na nienależytym wykonaniu umowy przez agencję ochrony. Z kolei odpowiedzialność deliktowa zajdzie wtedy, gdy będziemy mieć do czynienia z zawinionym działaniem bądź brakiem działania ze strony firmy ochroniarskiej.

Oprócz tego trzeba wykazać powstanie szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy zachowaniem czy zaniechaniem firmy a zaistniałą szkodą. Taka odpowiedzialność nastąpi np. gdy zatrudniony ochroniarz w czasie dyżuru utnie sobie drzemkę zamiast śledzić obraz kamer zainstalowanych na terenie wspólnot, na skutek czego dojdzie do kradzieży mienia znajdującego się w zasięgu tych kamer.

Dopiero wtedy ma sens zwrócenia się do ubezpieczyciela firmy ochroniarskiej z roszczeniem o zapłatę. Zakłądając przy ty, że zakres polisy obejmuje zdarzenia, które miało miejsca na terenie chronionego budynku. Jeśli nie, obowiązek zapłaty odszkodowania spoczywa na firmie.

Czy firma ochroniarska może zwolnić się z odpowiedzialności?

Cechą umowy zawieranej z firmą ochroniarską jest należyta staranność przy wypełnianiu obowiązków. Tym samym ochrona nie ponosi odpowiedzialności za np. sam fakt kradzieży ale za brak zachowania należytej staranności wskutek której doszło do kradzieży. Agencja ochrony, aby uniknąć odpowiedzialności będzie musiała wykazać, że do zdarzenia doszło wskutek okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności.

Dlatego prócz samego zakresu usług wskazanych w umowie dobrze jest określić w niej sposób jej wykonywania.

Inne formy ochrony mienia

Dużą popularnością cieszą się systemy alarmowe. Ich zaletą jest to, że są o wiele tańsze niż korzystanie z usług firm ochroniarskich oferujących nam profesjonalnych pracowników ochrony do zapewnienia bezpieczeństwa mienia i osób. Systemy te mają też swoje zalety. Usługa monitoringu pozwala na stały dozór sygnałów przesyłanych za pomocą m.in. internetu do lokalnej stacji monitorowania, która jest przez całą dobę obsługiwana przez wyszkolonych pracowników. W przypadku zakłóceń detektorów, system przesyła do stacji odpowiednie informacje po czym operator wysyła patrol interwencyjny oraz wzywa służby np. Straż pożarną, policję czy pogotowie. Taki monitoring pozwala na pełną, 24 –godzinną ochronę i natychmiastową reakcję.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować