Odbiór lokalu mieszkalnego przez nabywcę na gruncie nowej ustawy deweloperskiej.

Umowa deweloperska

1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska).

Umowa deweloperska została uregulowana w art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej, zgodnie z ktundefinedrym umowa deweloperska zawiera w szczegundefinedlności:

1) określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;

3) informację o nieruchomości, na ktundefinedrej ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą dane o powierzchni działki, stanie prawnym, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w ktundefinedrym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do ktundefinedrych wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;

8) zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;

9) wysokość, terminy i sposundefinedb dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy

10) informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczegundefinedlności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;

11) numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, ktundefinedry je wydał oraz informację, czy pozwolenie jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy oraz oznaczenie organu, do ktundefinedrego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;

12) termin rozpoczęcia i zakończenia robundefinedt budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;

13) określenie warunkundefinedw odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunkundefinedw zwrotu środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa;

14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały;

15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami;

17) termin i sposundefinedb zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

18) informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia;

19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

20) informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Powyżej wskazane elementy stanowią obowiązkowe elementy każdej umowy deweloperskiej zawieranej w trybie nowej ustawy.

Wyraźne oznaczenie zmian

Zgodnie z art. 35 ust. 2 nowej ustawy w przypadku zmian, ktundefinedre zostały wprowadzone przez dewelopera w treści prospektu informacyjnego lub jego załącznikach w czasie między doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a zawarciem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposundefinedb jednoznaczny i widoczny.

Powyższe jest niezwykle istotne, ponieważ nabywcę wiążą zmiany w treści umowy deweloperskiej tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.

Dlaczego poszczegundefinedlne elementy umowy deweloperskiej i zmiany są takie ważne? Jeżeli umowa deweloperska nie spełnia wymogundefinedw określonych w art. 35 ustawy, nabywcy przysługuje ustawowe prawo odstąpienia.

Nabywca w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej ma prawo od niej odstąpić, jeżeli nie zawiera ona odpowiednio elementundefinedw, o ktundefinedrych mowa w tym przepisie.

Terminy w umowie deweloperskiej

Każda umowa deweloperska zawierać musi datę rozpoczęcia robundefinedt budowlanych, pod warunkiem, że budowa nie została już rozpoczęta. Kolejną datą, ktundefinedra musi się znaleźć w umowie, jest termin zakończenia robundefinedt budowlanych. Powyższe wytyczne znajdują się w art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy. Podkreślić należy, że terminy zapisane w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym przedsięwzięcia deweloperskiego muszą być takie same.

Kolejnym terminem, ktundefinedry musi zostać określony w umowie deweloperskiej, jest termin odbioru przez nabywcę lokalu mieszkalnego.

Odbiundefinedr lokalu mieszkalnego przez nabywcę undefined regulacje ustawowe

Zgodnie z art. 41 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiundefinedr ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

Dlatego też żeby nabywca mundefinedgł odebrać lokal mieszkalny w rozumieniu tej ustawy, deweloper zobowiązany jest uzyskać prawomocną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Dopiero po uprawomocnieniu się takiej decyzji administracyjnej możliwe jest wydanie nabywcy lokalu mieszkalnego.

Odbiundefinedr lokalu mieszkalnego poprzedza kolejną czynność wynikającą z umowy deweloperskiej, czyli przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego na nabywcę. Zatem przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego przeniesienie na nabywcę deweloper wydaje nabywcy lokal mieszkalny. Każda umowa deweloperska musi zawierać termin i sposundefinedb zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Praktyki związane z ustaleniem terminu odbioru lokalu

Dotychczasową częstą praktyką deweloperundefinedw w reżimie obowiązywania ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego było wysyłanie zawiadomień o odbiorze lokalu z odpowiednim wyprzedzeniem. Zawiadomienia takie wysyłane są w formie pisemnej i elektronicznej. Forma zależna była od zapisundefinedw w danej umowie deweloperskiej i praktyki dewelopera. Termin taki mundefinedgł zostać ustalony z nabywcą indywidualnie czy to na tzw. dniach przedodbiorowych czy podczas rozmowy telefonicznej.

Niektundefinedrzy deweloperzy organizowali tzw. dzień przedodbiorowy, na ktundefinedrym każdy nabywca mundefinedgł umundefinedwić się na dogodny dla niego termin odbioru, ale także obejrzeć swundefinedj lokal mieszkalny. Na taki dzień można było zaprosić przedstawiciela firmy wykańczającej mieszkanie czy np. stolarza, u ktundefinedrego będzie się zamawiać meble robione na wymiar, by dokonał stosownych pomiarundefinedw przed rozpoczęciem prac.

Odbiundefinedr lokalu mieszkalnego w obecności nabywcy

Odbiundefinedr lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego musi odbyć się w obecności nabywcy, zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy.

Jeżeli nabywca nie może się stawić na odbior lokalu, może w jego imieniu działać pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa.

Protokundefinedł z odbioru lokalu i zgłaszanie wad do protokołu odbioru lokalu mieszkalnego

Z odbioru lokalu mieszkalnego sporządza się protokundefinedł, do ktundefinedrego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się rundefinedwnież odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Nowa ustawa nadaje kolejne uprawnienia nabywcy, ktundefinedry może odmundefinedwić odbioru lokalu w przypadku uznania wystąpienia wady istotnej.

Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:

• informację o uznaniu wad albo
• oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.

Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w 14-dniowym terminie, uważa się, że je uznał.

Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w 30-dniowym terminie od dnia podpisania protokołu, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opundefinedźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli deweloper nie usunie wad w dodatkowym terminie wskazanym albo nie wskaże takiego dodatkowego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

Nabywca może odmundefinedwić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmundefinedwi uznania jej w protokole. Odmowa dokonania odbioru nie ma wpływu na bieg terminu, o ktundefinedrym mowa w art. 43 ust. 3.

Przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o ktundefinedrej mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jest uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opundefinedźnienia.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, o ktundefinedrym mowa w ust. 3, stosuje się przepisy ust. 6-8, z tym, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy.

Powyższe oznacza, że:

• deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznaną wadę lokalu mieszkalnego;
• jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie tej wad w 30 dniowym terminie, wskazuje inny termin usunięcie tej wad wraz z uzasadnieniem opundefinedźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy;
• jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym w pkt 2 powyżej albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad, a po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

Odmowa dokonania odbioru

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtundefinedrnego odbioru. Do powtundefinedrnego odbioru stosuje się odpowiednio zapisy dotyczące odbioru lokalu.

Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtundefinedrnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. W takiej sytuacji bieg terminu, o ktundefinedrym mowa w art. 43 ust. 3, ulega zawieszeniu do dnia przedstawienia przez nabywcę deweloperowi opinii rzeczoznawcy budowlanego.

W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

W razie niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę. Jeśli stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.

Rozliczenie kosztundefinedw sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą następuje najpundefinedźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.