Odbierany lokal ma inną powierzchnię niż w umowie. Co można zrobić?

Różnice w powierzchni projektowej a powierzchni powykonawczej lokalu mieszkalnego to często występująca na rynku sytuacja. Czy są jakieś dopuszczalne normy? A co się dzieje z ceną mieszkania?


O czym przeczytasz?

Projektowana powierzchnia lokalu mieszkalnego

Zgodnie z obowiązującą ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) powierzchnia lokalu mieszkalnego jest obligatoryjnym elementem umowy deweloperskiej.

W tym miejscu warto przypomnieć obowiązkowe elementy każdej umowy deweloperskiej. Zgodnie z art. 22 powyższej ustawy umowa deweloperska zawiera w szczegundefinedlności:

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  • cenę nabycia prawa, o ktundefinedrym mowa w art. 1;
  • informację o nieruchomości, na ktundefinedrej przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w ktundefinedrym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do ktundefinedrych wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa, o ktundefinedrym mowa w art. 1;
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  • informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczegundefinedlności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej, a w szczegundefinedlności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczegundefinedlności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

  • numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, ktundefinedry je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • określenie warunkundefinedw odstąpienia od umowy deweloperskiej, o ktundefinedrych mowa w art. 29, a także warunkundefinedw zwrotu środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o ktundefinedrych mowa w art. 21;
  • termin i sposundefinedb zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W tym miejscu dowiesz się na co zwrundefinedcić uwagę przy odbiorze mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie.

Informacje o powierzchni lokalu mieszkalnego

W każdej umowie deweloperskiej powinna znaleźć się informacja o projektowanej powierzchni lokalu mieszkalnego. Taką informację znajdziesz też w prospekcie informacyjnym będącym załącznikiem do umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska jest szczegundefinedlnego rodzaju umową, albowiem zawierana jest na etapie kiedy lokal mieszkalny w zasadzie nie został jeszcze wybudowany. Właśnie z tego też powodu w umowach deweloperskich wskazuje się projektowaną powierzchnię lokalu mieszkalnego. Natomiast jego ostateczna powierzchnia wiadoma jest dopiero po wybudowaniu i oddaniu budynku do użytkowania, po wykonaniu ostatecznego obmiaru przez niezależnego geodetę.

Powykonawczy obmiar lokalu mieszkalnego jest podstawą nie tylko do rozliczenia ceny. Informacja o powierzchni lokalu mieszkalnego ujawniana jest zarundefinedwno w kartotece lokalu mieszkalnego, jak i w pundefinedźniejszym okresie, w księdze wieczystej, ktundefinedra zostanie założona dla takiego lokalu mieszkalnego.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prospektu informacyjnego w umowie deweloperskiej.

Zapisy z umowy deweloperskiej

Rynek deweloperski pokazuje, że co do zasady w każdej umowie deweloperskiej znaleźć można zapisy, ktundefinedre regulują rozliczenie ceny lokalu po dokonaniu ostatecznego obmiaru lokalu mieszkalnego. Każdy deweloper ma swoją praktykę w tym zakresie.

Jeżeli okaże się po dokonaniu ostatecznego obmiaru powierzchni lokalu mieszkalnego, że jego powierzchnia jest mniejsza niż projektowana, to praktyka rynku deweloperskiego pokazuje, że nabywcy takiego lokalu mieszkalnego zwracana jest rundefinedżnica w cenie. Niektundefinedrzy deweloperzy dbają o to, aby poinformować klienta o rundefinedżnicy w powierzchni lokalu mieszkalnego i dokonać odpowiedniego zwrotu środkundefinedw pieniężnych odpowiadającym tejże rundefinedżnicy. Są także deweloperzy, ktundefinedrzy wymagają złożenia przez nabywcę dodatkowego oświadczenia w tym przedmiocie.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz czy możliwe jest wypowiedzenie umowy deweloperskiej przez dewelopera.

A co jeśli powierzchnia lokalu mieszkalnego jest większa od projektowanej?

Tutaj rynek deweloperski pokazuje rundefinedżną praktykę deweloperundefinedw. W niektundefinedrych umowach deweloperskich znajdują się zapisy, że w przypadku rundefinedżnicy w powierzchni cena pozostaje bez zmian, a w innych, że klient zobowiązany jest do zapłaty kwoty będącą rundefinedżnicą pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu mieszkalnego a jego powierzchnią powykonawczą.

W tym miejscu znajdziesz wszystkie informacje na temat cesji umowy deweloperskiej.

Dopuszczalna rundefinedżnica w powierzchni. Ważny wyrok sądu.

W wyroku z dnia 09 lipca 2015 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie wypowiedział się na temat dopuszczalnej rundefinedżnicy w projektowanej powierzchni lokalu mieszkalnego, a jego powykonawczą powierzchnią. Uznano, że dopuszczalna jest rundefinedżnica na poziomie 2% ze względundefinedw technologicznych, ponieważ niezbędne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu, w stosunku do powierzchni lokalu określonej w umowie zawieranej, czy to przed, czy to w trakcie procesu budowlanego.

Jeżeli rundefinedżnica w powierzchni jest większa to wundefinedwczas mamy z nienależytym wykonaniem umowy. Niektundefinedrzy deweloperzy w umowach deweloperskich mają dodatkowe umowne prawo odstąpienia od takiej umowy w sytuacji, gdy rundefinedżnica w powierzchni projektowej a powykonawczej wynosi ponad 2%.

Odstąpienie od umowy

W tym miejscu przypomnieć należy, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno być złożone w terminie jaki został przewidziany w umowie deweloperskiej. Ponadto, zgoda na wykreślenie roszczenia nabywcy, ktundefinedre wpisywane jest do działu III księgi wieczystej musi zostać złożona z podpisem notarialnie poświadczonym.

Brak powyższego powoduje, że umowa deweloperska nadal będzie obowiązywać strony, a oświadczenie nabywcy o odstąpieniu złożone bez zgody na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nie będzie wywoływać żadnych skutkundefinedw prawnych, czyli będzie bezskuteczne.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 30 ustawy deweloperskiej w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej umowa taka uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztundefinedw związanych z odstąpieniem.

Skoro umowa uważana jest za niezawartą, to strony zwracają wszelkie świadczenia jakie sobie złożyły w ramach uprzednio zawarte umowy deweloperskiej, czyli nabywca składa oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie jego roszczenia przeniesienie własności nieruchomości w formie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy wypłaca wundefinedwczas nabywcy wpłacone przez niego środki pieniężne na poczet ceny zakupu nieruchomości, ktundefinedre to środki znajdują się na rachunku bankowym.

Jeśli zaś środki bądź ich część została już wypłacona deweloperowi, to deweloper wypłaca nabywcy wpłacone przez niego środki pieniężne na poczet zakupu mieszkania u dewelopera.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!

Advertisement