Obowiązkowy przegląd instalacji w lokalu. Co zrobić jeśli właściciel nie chce go udostępnić w celu przeprowadzenia przeglądu?

Do obowiązków zarządcy nieruchomości należy przeprowadzanie obowiązkowych kontroli w lokalach mieszkalnych. Niestety właściciele czy posiadacze mieszkań odmawiają wpuszczenia odpowiednich służb. Co można w takiej sytuacji zrobić?


O czym przeczytasz?

Obowiązek udostępnienia lokalu

Podstawowe obowiązki związane z udostępnieniem lokalu w celu przeprowadzenia przeglądu kształtowane są w oparciu o przepisy zawarte w ustawie o własności lokali, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz w ustawie Prawo budowlane.

Zgodnie z treścią art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Ponadto art. 61 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.

Uwzględniając powyższe należy zauważyć, że w przypadku administrowania lokalami przez spółdzielnię ma ona, w odróżnieniu od wspólnoty, w wyjątkowych okolicznościach szereg innych instrumentów prawnych umożliwiających jej prawnikom wejście do lokalu należącego do określonego właściciela (np. wejście w asyście Policji lub straży miejskiej).

Należy zaznaczyć, że wskazane powyżej wyjątkowe okoliczności mogą wynikać z różnych zdarzeń prawnych. Podstawą obowiązku udostępnienia lokalu mogą być m.in.

  • regulacje zawarte w uchwałach wspólnoty mieszkaniowej lub
  • przepisów ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie bowiem z treścią art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane

obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na kontroli stanu technicznego m.in. instalacji elektrycznej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Brak możliwości wejścia do lokalu w przypadku wspólnoty mieszkaniowej

Ustawa o własności lokali kształtuje obowiązek właściciela lokalu polecający na zezwoleniu na wstęp do należącego do niego lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacji.

Należy zauważyć, iż zakres sytuacji uprawniających wspólnotę reprezentowaną przez zarząd (zarządcę) do dostępu do lokali jest bardzo wąski. W szczególności nie przewiduje się udostępniania lokalu w razie dokonania okresowego lub doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalania zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. 

Obowiązujące przepisy nie przewidują również – w razie odmowy udostępnienia lokalu - prawa wejścia do mieszkania w obecności funkcjonariuszy Policji lub straży pożarnej. Wyliczenie przypadków, w których właściciel lokalu  jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu na żądanie zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej (art. 13 ust. 2 u.w.l.) ma charakter wyczerpujący, a istnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie musi być wykazane i weryfikowalne (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt: I ACa 727/14).

Stąd też wyegzekwowanie obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela należącego do wspólnoty mieszkaniowej, w celu przeprowadzenia przeglądów technicznych będzie możliwe jedynie w trybie procesu o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w przepisach prawa budowlanego.

Polubowne sposoby zakończenia sporu dotyczącego udostępnienia lokalu

Przed wystąpieniem na drogę postępowania sądowego w przedmiocie uzyskania nakazu udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia przeglądu możliwe jest podjęcie szeregu kroków, które umożliwią polubowne zakończenie sporu wynikłego z odmowy udostępnienia lokalu przez właściciela.

Pierwszym z nich jest przeprowadzenie negocjacji z właścicielem lokalu. Jeśli bowiem właściciel lokalu jest w stanie porozumieć się z organami wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej wtedy podmioty te działają najlepiej. W przypadku skutecznych negocjacji, koszty obsługi prawnej można ograniczyć do minimum.

Również zarządzanie takimi, bezproblemowymi wspólnotami bywa łatwiejsze i tańsze. W większości przypadków problem z dostępem do lokali kończy się, gdy po wielu uprzejmych prośbach zarządu właściciele zauważają, że udostępnienie ich lokalu jest także w ich interesie.

Drugim rodzajem polubownego zakończenia sporu wynikłego z odmowy udostępnienia lokalu przez właściciela w celu przeprowadzenia przeglądu jest perswazja. W sytuacji, gdy właściciel uchyla się od udostępnienia należącego do niego lokalu warto podjąć rozmowy dotyczące konsekwencji prawnych nieudostępnienia lokalu.

W szczególności są to konsekwencje finansowe, ale także i prawne, bowiem w przypadku odmowy udostępnienia lokalu przez właściciela, możliwe będzie wystąpienie do sądu z pozwem o nakazanie udostępnienia lokalu, co wiązać się będzie z obciążeniem pozwanego (tj. właściciela) kosztami procesu,
a nierzadko także kosztami zastępstwa procesowego (jeśli wspólnota lub spółdzielnia będzie reprezentowana przez pełnomocnika profesjonalnego).

Pozew o nakazanie udostępnienia lokalu

O ile w przypadku spółdzielni mieszkaniowej ustawodawca przewiduje możliwość wejścia do lokalu należącego do właściciela, który odmawia udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia przeglądu (i to nawet pod jego nieobecność), tak w przypadku wspólnoty mieszkaniowej koniecznym jest wystąpienie przeciwko właścicielowi lokalu z powództwem o nakazanie udostępnienia lokalu.

Legitymacja czynna (możliwość pozywania) w sprawach o zezwolenie na wstęp do lokalu przysługuje samej wspólnocie mieszkaniowej, albowiem to ten podmiot wyposażony jest w zdolność sądową. Ustawa nie rozstrzyga kwestii legitymacji czynnej w przypadku zarządu, jednak i w tym wypadku w prawie wyróżnia się stanowisko, że służy ona samej wspólnocie, zarządca bowiem żądanie takie zgłasza na rzecz wspólnoty, dochodząc ochrony jej, nie zaś własnych interesów.

Zarządca, jako osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony, może być pełnomocnikiem wspólnoty mieszkaniowej w tego typu sprawie.

Legitymacja bierna (możliwość bycia pozwanym) przysługuje w omawianych sprawach właścicielowi, to on bowiem jest adresatem żądania udzielenia zezwolenia na wstęp do lokalu.

Ważne! Wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje możliwością wystąpienia z żądaniem nakazania udostępnienia lokalu w stosunku do lokatora niebędącego właścicielem, którego ochrony mogłaby dochodzić w postaci żądania udostępnienia przez niego lokalu i nie może też samowolnie naruszyć wykonywanego przezeń posiadania (art. 342 KC).

Licytacja lokalu

Orzeczenie sądu w przedmiocie nakazania udostępnienia lokalu przez właściciela podlega egzekucji przez komornika sądowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 814 § 1 KPC, jeżeli cel egzekucji tego wymaga, komornik zarządzi otworzenie mieszkania oraz innych pomieszczeń dłużnika.

Warto zaznaczyć, że jeśli zachodzi taka konieczność, komornik ma prawo w celu dokonania przymusowego otworzenia lokalu, przywołać do czynności ślusarza, z pomocą którego otworzy drzwi do domu czy mieszkania.

W sytuacji, gdy konieczność uzyskania sądowego orzeczenia nakazania udostepnienia lokalu w celu przeprowadzenia przeglądu powtarza się, możliwe jest zastosowanie instytucji ukształtowanej w oparciu o treść art. 16 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z brzmieniem powyższego przepisu, właściciel lokalu, który wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

Tożsamy przepis obowiązuje także w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zawiadomienie organów nadzoru budowlanego

Jeśli z jakichś przyczyn wystąpienie do sądu z pozwem o nakazanie udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia przeglądu nie jest możliwe, a polubowne sposoby zakończenia sporu zawiodą, możliwe jest skierowanie sprawy do organów nadzoru budowlanego, aby dokonał on kontroli przestrzegania prawa budowlanego przez właściciela lokalu.

Organy nadzoru budowlanego, w oparciu o treść art. 65 ustawy Prawo budowlane, mogą żądać od właściciela lokalu okazania dokumentacji związanej ze stanem technicznym lokalu, a właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępnić te dokumenty.

Obowiązek poddawania obiektu budowlanego przez właściciela bądź zarządcę obiektu budowlanego okresowym kontrolom ma charakter publicznoprawny i przewidziany został w art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Jak stanowi art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Wykładnia celowościowa powołanego przepisu uzasadnia tezę, że właściciel na podstawie art. 13 ust. 1 u.w.l. zobowiązany jest udostępnić lokal także w zakresie wykonywania wymaganych przepisami prawa czynności kontrolnych i przeglądowych, o których mowa m.in. w art. 62 ustawy Prawo budowlane. 

Udostępnienie lokalu przez najemcę

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

W sytuacji, gdy najemca odmawia udostępnienia lokalu celem przeprowadzenia wymaganych ustawą przeglądów okresowych, zarządca lub właściciel powinien zawiadomić o powyższym odpowiednie organy nadzoru budowlanego, a także rozważyć wypowiedzenie takiemu lokatorowi stosunku najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.

COVID-19 a prawo organów nadzoru budowlanego do przeglądów okresowych

Kompetencje Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w czasie trwania pandemii, w zakresie okresowych kontroli, które przewidują przepisy prawa budowlanego (art. 62 ustawy Prawo budowlane) zostały czasowo zawieszone, co nie oznacza, że zarządca przestaje być zobowiązany do przeprowadzenia tychże bezzwłocznie po okresie ustania zagrożenia epidemicznego.

Wydaje się jednak, że z uwagi na specyfikę obecnej sytuacji, czas ten może być dłuższy niż 1 rok kalendarzowy.

Jednakże mieszkańcy obowiązani są do udostępniania zarządcy pomieszczeń w celu dokonania okresowych kontroli. Jeżeli mieszkańcy nie zastosują się do powyższego koniecznym będzie złożenie powództwa do sądu o nakazanie udostępnienia lokalu, co w większości przypadków wiązać się będzie z koniecznością poniesienia przez mieszkańców kosztów postępowania sądowego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu

Artykuły, które mogą Cię zainteresować